Frage von Andi8790, 125

Eigentumswohnung beleihen?

Hallo zusammen, meine Oma (82 Jahre) möchte Ihre Lastenfreie Eigentumswohnung beleihen. Über eine Finanzvermittlung wurde die Wohnung bereits Begutachtet. Der aktuelle Verkehrswert beträgt 76300€. Der Beleihungsbetrag soll zwischen 40000 - 50000€ liegen. Sie erhält monatlich knapp 1100€ Rente. Nach Einreichung der Unterlagen wurde die Anfrage mit der Begründung, Sie wäre alleine und falls Sie sterben sollte, hätte man den Trouble mit dem Verkauf der Wohnung (Zwangsvollstreckung etc.). Von der Haushaltsrechnung hätte es mit der monatlichen Rate (137€ bei 2% Tilgung) gepasst. Als alternative sagte man Ihr, sie könne einen 2. Darlehensnehmer mit ins Boot nehmen. Sie fragte daraufhin Ihren Sohn (meinen Vater und alleiniger Erbe) ob er ihr dabei helfen könnte. Da mein Vater nicht auf ihr Erbe aus ist und seiner Mutter die letzten Jahre die Sie hoffentlich noch haben wird "verschönern" will (sie möchte sich eine neue Küche kaufen, in Urlaub gehen, einfach Geld ausgeben und nicht darüber nachdenken, was sie zuvor ihr Lebenlang nie machen konnte), hat er sich dazu bereit erklärt ihr zu helfen. Mein Vater ist 62 Jahre alt und hat ein monatliches Einkommen von 2600€ netto. Er selbst ist wieder verheiratet und hat 2 Kinder (meine Stief-Geschwister). Er muss keine Miete zahlen (das Haus indem er lebt gehört der Mutter seiner Frau). Da seine Frau eine 4-jährige Ausbildung zur Heilpraktikerin absolviert hat (insgesamt 15000€ kosten), hat er sich vor 18 Monaten einen Privatkredit von 23000€ genommen, den er mit 428€ monatlich zurück zahlt. (Restlaufzeit 42 Monate) Zudem hat er für mich einen Kredit von 5000€ abgeschlossen (ich war zu dieser Zeit noch in der Probezeit, da ich den Arbeitgeber gewechselt hatte), den er bzw ich. mit 113€ monatlich zurück zahlt. (Restlaufzeit 45 Monate) Die Rente wird er mit 65 Jahren antreten. (Je nach Anpassung wird er um die 1800€ rum an Rente bekommen)

Meint ihr, dass der Kredit bzw. die Baufi durchgehen wird? Sicherheiten hat die Bank nun eigentlich genug, oder? (Grundschuld, meinen Vater als direkten Erbe etc.)

Falls jemand von euch weis, welche Bank hier noch in Frage kommen würde, kann er das gerne dazu schreiben.

Ich danke jetzt schon mal allen im Voraus, dass sie sich die Zeit genommen haben den langen Text zu lesen.

Machts gut und ich bzw. wir freuen uns auf eure Antworten.

Antwort
von LittleArrow, 95

1. Alternative: Oma zahlt alleine den Kredit von € 40.000 mit € 137 monatlich ab:

Dazu braucht sie ca. 27,4 Jahre und wäre am Ende 100 Jahre alt. Das widerspricht der heutigen Lebenserwartung einer 82-jährigen Kreditnehmerin und daher wird der Kredit aufgrund der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) abgelehnt werden müssen. Die Oma sollte vielleicht ihre ETW verkaufen und sich von dem Verkaufserlös ein schönes Leben machen. Anschließend kann sie ihrem Sohn auf die Tasche fallen:-(

2. Alternative: Mitverpflichtung Deines Vaters:

Dein Vater verdient mit 62 Jahren derzeit € 2.000 Netto/Monat. In einigen Jahren steht ihm nur ein geringerer Rentenbetrag zur Verfügung. Auch für ihn gelten die 27,4 Jahre Kapitaldienstdauer und mit Beachtung seiner Lebenserwartung ist die Ablehnung aus gleichem Grund sicher. Die ETW reicht bei der WIKR nicht als alleinige Sicherheit!

Im übrigen kommen bei ihm erschwerend die bestehenden Kreditverpflichtungen hinzu. Ich erspare mir und Dir, diese im einzelnen zu bewerten.

PS: Eine schöne Hausaufgabe für die Finanzmathematik, aber nicht für die momentane Rechtslage;-)


Kommentar von Andi8790 ,

Vielen Dank für deine Antwort. Laut Finanzvermittlung handelt es sich hier um eine sogenannte Umkehrhypothek. Hier können sich Rentner ab 65 Jahren entweder für eine Einmalauszahlung, oder für eine monatliche Rente entscheiden. Es ist mir klar, dass meine Oma in diesem Alter das Darlehen (kein Konsumentenkredit) sicherlich nicht bis zum Ende tilgen kann. Deswegen auch der 2. Darlehensnehmer (Vater). Als Erbe der Wohnung kann er dann entscheiden, ob die Wohnung verkauft und das Darlehen vorzeitig zurück gezahlt wird, oder das Darlehen weiterhin bedient und die Wohnung vermietet wird. Aktuell ist der Antrag in Bearbeitung. Wenn es von vornherein nicht möglich wäre, denke ich nicht das die Bank als Alternative einen 2. Darlehensnehmer vorgeschlagen hätte. Es war sogar wünschenswert, dass der 2. Darlehensnehmer ein direkter Verwandter (Sohn, Enkel) sein sollte. Und was kann der Bank besseres passieren, wenn es sich dabei auch noch um den Alleinerben der Wohnung handelt. Naja, wir warten es ab. Danke nochmal für deine Mühe. 😉

Kommentar von LittleArrow ,

Umkehrhypotheken wurden allenfalls mit 50 % beliehen; hier sollen es aber 52 bis 66 % sein. Aber diese Finanzierungsform war gültig, bevor die WIKR in 2016 eingeführt wurde.

Vielleicht liegt die Euphorie auch am Provisionsinteresse des Vermittlers?

Kommentar von Andi8790 ,

Das dachte ich anfangs auch, aber nicht der Vermittler, sondern die Bank hatte den Vorschlag mit dem 2. Darlehensnehmer gemacht. Morgen wissen wir mehr, dann nämlich wird der Antrag erneut geprüft. Danke dir nochmal 👍🏼 

Antwort
von JoachimWalter, 59

Andi, kaufe doch der Oma die Eigentumswohnung ab und vermiete sie dann günstig an die Oma ( 66 % Regelung - Steuerberater fragen ). Dann kann sie den Verkaufserlös in den ihr noch bleibenden Restlebensjahren verjubeln. Du kannst dann, wenn du Steuern zahlst, die Zinsen für das Darlehen, das du für den Kauf brauchst, in deiner Steuererklärung absetzen und auch noch alle zusätzlich anfallenden Kosten. Als junger Mann mit einem Arbeitsvertrag findest du ohne Probleme eine seriöse Bank, die dir den Kauf finanziert (wieso hast du eine Finanzvermittlung zwischengeschaltet ? ) Die wollen doch nur Geld an dir verdienen und das nicht wenig.

Antwort
von Snooopy155, 65

Wenn Deine Oma das Geld auf den Kopf hauen will, dann bleibt in Ihrem Alter nur der Weg, die Wohnung zu verkaufen und irgendwo dann zur Miete wohnen. Sie wird in Ihrem Alter keinen Konsumerkredit in dieser Höhe bekommen.

Antwort
von Franzl0503, 56

Andi:

Ob ein Finanzier gefunden wird und in welcher Höhe die Wohnung beliehen kann ich nicht beurteilen. Rein rechnerisch wären etwa 40 000 € erststellig möglich.

Als mithaftender Sohn würde ich mir aber folgende Fragen stellen:

Mutter veräussert die ETW und verfügt über den Erlös anderweitig. Ihr Nachlass besteht überwiegend aus Schulden. 

ETW wird zwangsversteigert.

Sohn haftet in beiden Fällen weiterhin mit seinem gesamten Vermögen für Ausfälle der Gläubiger.

Kommentar von Andi8790 ,

Danke für deine Einschätzung. Da die Wohnung einen gewissen Wert hat, denke ich nicht das mein Vater auf den Kosten des Darlehens sitzen bleiben würde. Wie bereits erwähnt, wird er das Darlehen entweder vorzeitig zurück zahlen (Verkauf der ETW), oder das Darlehen weiter bedienen und die Wohnung vermieten. Gruß

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