Frage von SusanneSusanne, 59

Eigentumswohnung als Mieter bei Zwangsversteigerung kaufen?

Liebe Community, Seit knapp 2 Jahren sind wir Mieter einer 110 qm große Maisonettewohnung im Altbau in bester Lage einer mittelgroßen Stadt. Die Wohnung befindet sich seit ca. Drei Jahren in der Zwangsverwaltung und wird in naher Zukunft zwangsversteigert, da die Eigentümer die Raten nicht mehr Zahlen konnten. Uns wurde die Wohnung kurz nach dem Einzug für 130.000 € von der (Gläubiger-) Bank angeboten, jedoch war einer der Eigentümer untergetaucht, sodass er einem Verkauf nicht zustimmen konnte. Nun soll die Wohnung geschätzt werden. Wir würden die Wohnung gerne kaufen, überlegen nun wie wir so günstig wie möglich die Wohnung erwerben können. Wie würdet ihr vorgehen? Was ist mit den bisher gezahlten 15.000€ miete? Wem gehören die im moment? der bank, dem Verwalter,, zur Wohnung, dem Eigentümer? Dass wir bei einer zwangsversteigerung als Mieter kein Vorkaufsrecht haben, wissen wir. Ist es auch richtig, dass wir Interessenten nicht reinlassen müssen, wenn besichtigungsbedarf besteht? (Wäre ein Vorteil für uns?) Wieviel kostet in der Regel eine solche Wohnung bei der zwangsversteigerung?

Über Antworten zum Thema oder Erfahrungen würden wir uns sehr freuen, vielen dank im voraus! Susanne

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Antwort
von expermondo, 5

Hallo SusanneSusanne,

Schau mal bitte hier:
Mieter Eigentumswohnung

Antwort
von Franzl0503, 36

Susanne:

Die ETW kann nur verkauft werden, wenn alle Miteigentümer mitwirken oder sich durch einen Vertreter durch eine öffentlich beglaubigte Vollmacht vertreten lassen.

Die Gläubigerbank kann zwar die Zwangsverwaltung und auch die Zwangsversteigerung veranlassen, nicht jedoch den Verkauf bewirken.

Kommt es zur Zwangsversteigerung, gibt das Vollstreckungsgericht bei einem unabhängigen Gutachter die Wertschätzung in Auftrag. Diese kannst du bei Gericht einsehen.

Dein momentan wichtigster Ansprechpartner ist der Vertreter der Gläubigerbank. Du kannst auch klären, ob du die Belastungen zur Belegung des Steigpreises übernehmen kannst. Dann würde die Bank dem Vollstreckungsgericht gegenüber eine sog. Liegenbelassungserklärung abgeben.

Bevor du erwirbst, muss für dich absolut klar und sichergestellt sein, dass keine weitere Forderungen (außer Grunderwerbsteuer) auf dich zukommen (z. B. rückständ. Hausgeld, Grundsteuer. öffentl. Abgaben etc.).

Positiv dürfte sein, dass du nicht die Katze im Sack erwirbst, sondern das Objekt zur Genüge kennst und es auch von einem Sachkundigen (auf evtl. Macken) überprüfen lassen kannst.

Bietinteressenten und Neugierige brauchst du nicht in die Wohnung zu lassen, mit Ausnahme des Zwangsverwalters und der Eigentümer.

Viel Erfolg.

Antwort
von TaxQA, 29
  • wenn ihr schon von der Bank ein Angebot hattet, dann wendet euch doch an die
  • wendet euch an die, die die Zwangsversteigerung treiben
  • Miete? Die wird weg sein bzw. kein Thema beim Kauf, denn wer auch immer die Miete kassiert hat, den interessiert das jetzt beim Verkauf jetzt nicht mehr

Wieviel idR eine Wohnung bei einer Zwangsversteigerung kosten wird? Das kann keiner sagen. Das ist ja das unkalkulierbare bei Versteigerungen. Wenn beim Gericht das Objekt offiziell zur Versteigerung ansteht, wird auch ein Preis genannt. Nur: je länger ihr wartet, desto weniger Einfluss habt ihr auf den Prozess.

Ich würde die Wohnung selbst schätzen (lassen), den Markt prüfen und dann aktiv ein Max-Angebot formulieren. Damit kann man dann verhandeln.

Bis zur Versteigerung warten ist riskant, wenn viele Interessenten erscheinen. Dann wird der Preis nach oben getrieben. Und den Ausgang kennt man nicht.

Kommentar von SusanneSusanne ,

Uns wurde damals erklärt, die Wohnung kann so lange nicht regulär verkauft werden, solange der Eigentümer nicht zustimmt und somit muss scheinbar die ganze Sache über den zwangsvollstreckungsweg laufen. Seh ich das richtig? Der Preis von damals wäre jetzt sicher auch unrealistisch, da der Markt seitdem bei uns um 40% gestiegen ist. Ist also der Versuch regulär zu kaufen besser als auf die Versteigerung zu warten? Nachfrage ist recht hoch im Moment.

Kommentar von inTrennung ,

wenn euch das erklärt wurde und ihr dem glaubt, wisst ihr nicht, ob das korrekt ist. Wenn ihr die Wohnung wirklich wollt, holt euch fachlichen Rat ein.

Auf die Versteigerung würde ich nicht warten. Damit steigt das Risiko, dass ein anderer den Zuschlag bekommt.

Antwort
von Niklaus, 22

Geht noch mal zur Bank und fragt ob ihr die Wohnung für das erste Angebot kaufen könnt. Der Preis scheint ja wirklich gut zu sein. Die bezahlte Miete haben die Eigentümer gehalten. Offensichtlich reicht sie aber nicht aus, um Zins und Tilgung damit zu bezahlen. Wenn euch die Wohnung gefällt, sollte ihr schnell handeln. Auf die Versteigerung würde ich mich bei diesem Preis nicht einlassen. Natürlich hängt dies auch von der Lage der Wohnung ab und ob ihr euch das leisten könnt.

Kommentar von SusanneSusanne ,

Uns wurde damals erklärt, die Wohnung kann so lange nicht regulär verkauft werden, solange der Eigentümer nicht zustimmt und somit muss scheinbar die ganze Sache über den zwangsvollstreckungsweg laufen. Seh ich das richtig?

Kommentar von Niklaus ,

Ich bin kein Jurist und kann dir das nicht beantworten. Allerdings würde ich versuchen mit dem Eigentümer in Kontakt zu kommen.

Wenn er seine Zinsen und Tilgung nicht bezahlt, wird die Bank die Wohnung versteigern um an ihr Geld zu kommen. Das recht hat sie. Eine Zwangsversteigerung ist aber nicht immer die beste Lösung. denn wenn zu wenig Geld. Der Ersteigerungserlös wird verwendet um das Darlehen und die rückständigen Zahlungen zu begleichen. Je nach dem was nun welcher Wert bei der Ersteigerung erzielt wird, bleibt etwas übrig oder es ist zu wenig. Im letzteren Fall muss der Eigentümer trotzdem noch für den Test aufkommen. Das geht hin bis zur Insolvenz. Für Euch wäre es das Beste, ihr würdet mit Eigentümer den Kauf vereinbaren.

Antwort
von Privatier59, 18

Wie würdet ihr vorgehen?

Bei dieser Situation gibt es keine Alternative als mit zu steigern.

Was ist mit den bisher gezahlten 15.000€ miete? Wem gehören die im moment?

Jedenfalls nicht Euch als Mieter. Die werden vom Zwangsverwalter eingezogen und nach Abzug der Auslagen an den Gläubiger ausgekehrt.

Ist es auch richtig, dass wir Interessenten nicht reinlassen müssen, wenn besichtigungsbedarf besteht? (Wäre ein Vorteil für uns?)

Da muß man unterscheiden: Wenn ein Interessent unmittelbar anfragt, hat er kein Besichtigungsrecht. Wenn aber der Vermieter anfragt oder in dessen Vertretung der Verwalter sieht das anders aus.

Ob es ein Vorteil für Euch wäre, Interessenten abzuweisen? Es gibt doch ein Wertgutachten beim Amtsgericht und da können die Interessenten sich auch informieren.

Wieviel kostet in der Regel eine solche Wohnung bei der zwangsversteigerung?

Das ist die 1-Million-Dollar-Frage. Wenn das Angebot so interessant ist, dass sich etliche Interessenten gegenseitig hochsteigern, dann könnt Ihr das mit dem billigen Erwerb vergessen. Falls nicht, könnte es funktionieren. Dank Eurokrise sind Immobilien aber derzeit so begehrt, dass ich die Chancen auf ein Schnäppchen als minimal ansehe.

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