Frage von vinoveritas, 87

Dürfen Kosten für die Schornsteinreinigung auf die Mieter umgelegt werden?

Dürfen Kosten für die Schornsteinreinigung auf die Mieter umgelegt werden oder müssen die Kosten dafür bereits in der Betriebskostenpauschale eingerechnet sein?

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Antwort
von williamsson, 87

Isat eine Pauschale vereinbart, sind die Kosten hierin enthalten. Wenn aber eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung mit folgender Jahresendabrechnung vereinbart wurde, werden die Kosten anteilig fällig

Antwort
von imager761, 77
Dürfen Kosten für die Schornsteinreinigung auf die Mieter umgelegt werden oder müssen die Kosten dafür bereits in der Betriebskostenpauschale eingerechnet sein?

Sofern im Mietvertrag zur Abgeltung der Betriebskosten die Zahlung einer monatlichen Pauschale vereinbart wurde, sind damit alle Betriebskosten abgegolten.

Es ist das Risiko des Vermieters, wenn darin bestimmte Aufwendung nicht berücksichtigt sind oder neue Kostenarten hinzukämen, die der Mieter ohne Zustimmung zu einer entsprechenden Mietvertragsänderung nicht tragen muß :-)

Hier kann der VM nur bei entsprechender Vereinbarung n. § 560 (1) BGB eine Erhöhung vornehmen, wenn er Kostensteigerungen nachweist.

G imager761

Antwort
von LittleArrow, 69

Gemäß § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung gehören die Schornsteinfegerkosten zu den verbrauchsorientiert abzurechnenden Heizkosten. Daher dürfen sie nicht in eine Betriebskostenpauschale einbezogen werden. Die HKV ist vorrangig gegenüber mietvertraglichen Vereinbarungen!

Der Mieter kann übrigens die Reinigungskosten (seit 2014 nicht jedoch mehr die Prüfungskosten) als haushaltsnahe Handwerkerleistungen gemäß § 35 a EStG berücksichtigt werden.

Kommentar von imager761 ,
Gemäß § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung gehören die Schornsteinfegerkosten zu den verbrauchsorientiert abzurechnenden Heizkosten.

Nein: Die Ausführen der §§ 7 Abs. 2 HeizkostenV und 2 Nr. 4a BetrKV sind inhaltsgleich und regeln vielmehr in beiden Fällen die Umlagefähigkeit der verbrauchsunabhängigen Betriebskosten der zentralen Heizanlage auf die Nutzer.

§ 7 Abs. 1 HeizkostenV bestimmt vielmehr: "(...) Kosten des Betriebs (!) der zentralen Heizungsanlage sind (...) nach dem erfaßten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten sind sind nach der Wohn- oder Nutzfläche (...) zu verteilen; (...)"

Für eine Abrechnung ist es demnach völlig unerheblich und wahlfrei, ob sich der VM auf die HeizkostenV beruft und den Kostenanteil des Schonsteinfegers unter Heizkosten einzeln neben den Verbrauchskosten aufführt oder eben als gesonderte Kostenposition n. BetrKV in seiner Aufstellung erfasst.

G imager761

Kommentar von LittleArrow ,

Ich stimme Dir zu, dass die Beschreibung der zu den Betriebskosten der Heizungen gehörenden einzelnen Kostenarten inhaltlich gleich ist. Aber in § 7 Abs. 2 HKV stecken auch die Energiekosten und nicht - wie von Dir dargestellt - nur die verbrauchsunabhängigen Betriebskosten.

§ 7 Abs. 1 regelt, dass die gesamten Heizungsbetriebskosten (also die Kostensumme für Energie, Schornsteinfeger, Wartung, etc) zu einem Teil verbrauchsabhängig (50 bis max. 70 %) und zum anderen Teil verbrauchsunabhängig (50 bis mind. 30 %) abgerechnet werden müssen.

Die Ausgliederung und Verlagerung von einzelnen Heizungsbetriebskosten, hier der Schornsteinfegerkosten, in die Betriebskosten ("Alles außer Heizung!") ist nicht mehr in das Ermessen des Vermieters gestellt.

Kommentar von imager761 ,

Ich bleibe dabei: Die Heizkostenabrechnung ist Teil der Betriebskostenabrechnung.

Selbstverständlich umfasst sie neben den Brennstoffkosten auch die Immisionmessungen und Reinigung des Schornsteins sowei weitere Kosten der Bedienung, Wartung, Reinigung der Anlage.

Insofern ist es IMHO aber unzultreffend, die in der Fragestellung gestellte Zulässigkeit der berechneten Schornsteinreinigungskosten zusätzlich in Rechnung stellen zu dürfen, wenn darüber bereits Betriebskostenpauschale entrichtet wurde.

G imager761

Kommentar von LittleArrow ,
Die Heizkostenabrechnung ist Teil der Betriebskostenabrechnung.

Für mich ist das auch unbestritten. Allerdings sind die Heizkosten innerhalb der Betriebskostenabrechnung durch die Heizkostenverordnung priviligiert worden, denn diese Regelung ist gegenüber mietvertraglichen Regelungen vorrangig.

zusätzlich in Rechnung stellen zu dürfen, wenn darüber bereits Betriebskostenpauschale entrichtet wurde.

Eine zusätzliche Inrechnungstellung kommt natürlich nicht in Frage. Aber eine Doppelabrechnung wurde oben auch nicht gefragt.

Im übrigen müssen bei einer Betriebskostenpauschale nicht sämtliche Betriebskostenarten pauschal einbezogen werden. Es können auch ausgewählte Betriebskostenarten pauschal und andere mit Verteilung abgerechnet werden. Der Mietvertrag muss dahingehend ausreichend erklärend sein. Auslegungsprobleme des Mietvertragstextes könnten und würden allerdings zu Lasten des Vermieters gehen.

Antwort
von Zitterbacke, 46

Kann sein .Wenn die Kosten für den Schornsteinfeger nicht über die Heizkostenverordnung abgerechnet werden, dann kann der Vermieter sie unter §2 der Betriebskostenverordnung als Nebenkosten auf die Mieter umlegen.

Betriebskostenverordnung §2 Satz 4 :

"... , Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, ..."

http://dejure.org/gesetze/BetrKV/2.html

Gruß Z... .

Kommentar von imager761 ,

Bei einer Betriebskostenpauschale kann er beides nicht mehr "nachfordern" :-O

Antwort
von GeorgeAvard, 38

Dies darf keine separate Zahlung an die Mieter sein sondern muss in die Betriebskostenpauschale eingerechenet sein.

Kommentar von Mikkey ,

Was bitte ist eine Betriebskostenpauschale?

Ich lebe schon ziemlich lange, aber weder habe ich als Mieter jemals so etwas bezahlen müssen, noch habe ich als Vermieter so etwas an die Mieter berechnet.

Kommentar von imager761 ,

Was bitte ist eine Betriebskostenpauschale?

Eine gem. § 560 Abs. 1 BGB bestimmte mietvertragliche Vereinbarung, zur Abgeltung der umlagefähigen Betriebskostenarten einen monatlichen Festbetrag zu leisten, mit dem alle Forderungen gegenüber dem M abgegolten sind, ohne darüber abrechnen zu müssen noch eine Nach- oder Rückzahlung beanspruchen zu können. Pauschalvergütung der anteilig erhöht anfallenden "Nebenkosten" eben.

Bei Untermietverhältnissen, sachlich befristeten Mietverträgen oder Vermietung im selbstgenutzen ZFH macht es durchaus Sinn, auf die kostenträchtige Installation von Wärmemengenzählern, Wasseruhren oder eigenem Stromzähler verzichten zu können und eine fixe Kostenbeteiligung zu regeln :-)

Das dies vergleichsweise selten ist, liegt zum einen an den außergewöhlichen Mietverhältnissen und insbes. daran, dass exessiv verschwenderischer Verbrauch ein kaum kalkulierbares Risiko für den VM darstellt.

G imager761

Antwort
von anitari, 36

Wenn vertraglich vereinbart, dürfen sie das.

Aber nicht separat sondern zusammen mit den monatlichen Vorauszahlungen für Betriebskosten oder mit der Betriebskostenpauschale. Bei letzterem erfolgt jedoch keine Abrechnung.

Antwort
von billy, 28

Müssten schon in der Pauschale eingeflossen sein.

Antwort
von NasiGoreng, 26

Natürlich darf das auf die Mieter umgelegt werden. Die haben schließlich auch für den Dreck im Kamin gesorgt. Meist sind die Kosten des Schornsteinfegers in der Nebenkostenpauschale bereits berücksichtigt.

Kommentar von imager761 ,

Beide Aussagen widersprechen sich und nur die zweite wäre zielführend: Mit einer vereinbarten Betriebskostenpauschale sind alle Betriebskosten abgegolten :-)

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