Frage von microgeo, 393

Das wievielfache der Jahresbruttomiete sollte für eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage derzeit maximal hingeblättert werden?

Ich habe eine interessante Immobilie in Nürnberg im Blick. Jüngeres Baujahr, gute Lage, kein Renovierungsstau und vermietet. Welcher Faktor ist dabei maximal interessant? Der Faktor läge beim 17-fachen der Jahresbruttomiete (ohne Hausgeld), wenn ich vom Kaufpreis mit Nebenkosten ausgehe.

Was ist beim Kauf von bereits vermieteten Wohnungen besonders zu beachten? Schufa des Mieter? Details Mietvertrag?

Antwort
von Simone0711, 339
  • Schufa des Mieters
  • Mieterpass
  • Protokolle Eigentümerversammlungen
  • Instanthaltungsrücklage
  • Sanierungs / Renovierungen der letzten 5-10 Jahre
  • Mietspiegel
  • Mietverlauf ( Mieterhöhungen der letzten 6 Jahre)
  • Geplante Renovierungen / Sonderumlagen

....lass dich beraten oder lager die Organisation an eine Haus-/Mietverwaltung aus

Antwort
von LittleArrow, 373

Hier findest Du Hinweise zum ETW-Kauf:

https://www.test.de/shop/eigenheim-miete/handbuch-eigentumswohnung-sp0413/

w ww.wohnen-im-eigentum.de/eigentumswohnung/wohnungskauf.html

Kommentar von LittleArrow ,

Deine Frage nach den Mitteln gegen säumige ETW-Zahler zeigt übrigens, wie wichtig z. B. die Einsichtnahme in die letzten drei Jahre der Versammlungsprotokolle ist. Das steht aber auch in der Buchempfehlung.

Antwort
von betroffen, 276

Um die Rendite mit anderen Immobilien vergleichen zu können solltest Du natürlich nicht die Bruttomiete, sondern die Nettomiete zugrunde legen.

Kommentar von microgeo ,

Danke dir.

Antwort
von Privatier59, 303

In Köln wird für Mietshäuser inzwischen das 22 bis 24-fache der Jahreskaltmiete gezahlt. Wohlgemerkt, für Altbauten die nicht generalsaniert sind. Für Neubauten liegt der Multiplikator noch höher und bei Eigentumswohnungen manchmal bei über dem 30-fachen. Insofern erscheint das 17-fache noch billig, selbst wenn es auf die Warmmiete bezogen ist.

Allerdings sind Immobilien keine genormte Stangenware. Man müßte den Kaufpreis im Stadtteilvergleich sehen und so die Angemessenheit prüfen.

Dein Interesse am Mietvertrag ist nachvollziehbar, beachtet aber nicht die Tatsache, daß die Mietrechtsprechung nicht gerade zugunsten des Vermieters spricht. Man sollte davon ausgehen, daß im Zweifel für alles nur die Gesetzeslage und nicht der Vertrag gilt.

Was das mit der Schufa soll, verstehe ich nicht. Der Mieter sitzt bereits in der Wohnung. Da ist es für Bonitätsprüfung zu spät.

Kommentar von microgeo ,

Danke Privatier59. Nürnberg kenne ich aus beruflichen Gründen recht gut, komme oft dorthin und dort ist der Immobilienmarkt noch recht unterbewertet. Für mich ein Geheimtipp, wenn die Lage der Immobilie passt.

Was hälst du von Mietausfallversicherungen? Blödsinn oder nicht? Muss ich beim Hausgeld irgendwas besonderes beachten?

Kommentar von Privatier59 ,

Mit dem Thema Mietausfallversicherung habe ich mich noch nicht näher befasst. Wenn ich das in der langjährigen Erfahrung sehe, dann waren Mietausfälle so selten, daß sich der Abschluss einer Versicherung vermutlich nicht gelohnt hätte.

Man sollte beim Hausgeld schon ein Auge darauf haben, ob die Reparaturkostenrücklagen ausreichend sind. Sonderumlagen nämlich könnten jede Kalkulation umwerfen.

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