Frage von Kuddel45, 221

Darlehen und Grundschulden

Hallo,

ich hoffe hier sind Spezis die mir helfen können. Zum Sachverhalt: Immobilienwert 300.000 €, ursprüngliches Darlehen 100.000 €, voll über Grundbuch abgesichert. Mittlerweile wurden 25.000 € getilgt, also Restschuld 75.000 €. Ich wollte jetzt ein KfW Darlehen bei meiner Bank aufnehmen wo ich auch den ursprünglichen Kredit habe, über 40.000 €. In meiner Naivität hatte ich nun gedacht, dass ich nun nicht eine neue Grundschuld über 40.000 € eintragen lassen muss, sondern ein Teil durch die 1. Grundschuld abgesichert wird. Der Rest (15.000 €) wenn überhaupt nötig hätte ich dann notfalls über eine 2. Grundschuld absichern lassen können müssen/dürfen.

Ich hoffe das ist verständlich, was ich meine? Im Grunde möchte ich "nur" 15.000 € mehr als im Grundbuch abgesichert ist haben, soll aber 40.000 komplett neu, inkl. Kosten neu eintragen lassen.

Ist das so üblich oder soll ich da nochmal mit meiner Hausbank ins Zwiegespräch gehen? Meine Bonität ist ausgezeichhnet, ich habe bei denen noch ein Depot mit 10.000 € usw. Was würdet ihr mir raten???

Antwort
von Interhyp, Business Partner, 188

Hallo Kuddel45,

hoffentlich kann ich Dir hiermit weiterhelfen:

Grundsätzlich verhält es sich so, dass Du nur die günstigen Immobilienfinanzierungskonditionen bekommen kannst, wenn das Darlehen auch (vollständig) durch eine Grundschuld abgesichert ist. Einen Blankoanteil von 15.000 Euro wird Dir eine Bank über ein günstiges Immobiliendarlehen daher nicht gewähren.

Wenn der Kredit bzw. die 15.000 Euro nicht über eine Grundschuld auf der Immobilie abgesichert sind, wäre man ja im Realkreditbereich. Diese Raten- bzw. Konsumentenkredite haben aufgrund der schlechteren Sicherheit auch schlechtere/höhere Konditionen.

Grundsätzlich bist Du bzgl. der Grundschuldeintragung auf das Entgegenkommen Deiner Bank angewiesen. Zumal Diese in Deinem Fall auch eine Art "Monopolstellung" hat: Da Deine Bank bereits eine erstrangige Grundschuld auf Deiner Immobilie eingetragen hat, wir Dir keine andere Bank ein KfW-Darlehen über 40.000 Euro, mit einer zweitrangigen Grundschuld im Grundbuch besichert, gewähren.

Am besten besprichst Du die Möglichkeiten nochmal in einem persönlichen Beratungsgespräch mit Deiner Bank. Wenn Du eine gute Bonität hast und damit ja auch ein guter Kunde für die Bank bist, kommen Sie Dir evtl. entgegen?!

Alles Gute für Dein Vorhaben.

Viele Grüße,

Interhyp AG, Franziska

Kommentar von hypothekenteam ,

Wenn der Kredit bzw. die 15.000 Euro nicht über eine Grundschuld auf der Immobilie abgesichert sind, wäre man ja im Realkreditbereich>

Liebe Franziska von der Interhyp: Erlauben Sie mir den kleinen Hinweis, dass der Realkreditbereich zutrifft für dinglich gesicherte Kredite bis 60% des Beleihungswertes. Wir wären also keinesfalls im Realkreditbereich, sondern eher im Konsumentenkreditbereich.

Alexander Solya

Antwort
von diekert, 157

Sofern die alte und neue Bank ein und dasselbe Institut sind und bereit ist KfW-Mittel zur Verfügung zu stellen, müsste die Finanzierung mit Neueintragung von T€ 15 bei freien T€ 25 möglich sein, vorausgesetzt es bestehen keine Rechte eventueller Nachranggläubiger an dem Grundpfandrecht. Wenn der neue Kreditgeber nicht identisch ist mit dem alten, kann es sein, dass eine Neueintragung über T€ 40 ( bei gleichzeitiger Löschung der freien Teile ) verlangt wird.

Ich würde noch einmal mit der Bank sprechen.

Antwort
von Franzl0503, 108

Kuddel:

Du hast der Bank gegenüber noch ein weiteres Argument.

Die Grundschuldzinsen sind Inhalt des dinglcihend Rechts. Sie sind ebenso akzessorisch (forderungsunabhängig) wie der Kapitalbetrag von 100 000,-- €.

Die Bank kann die im Grundbuch eingetragenen Zinsen (von z.B. 18 % ) geltgend machen, obwohl ihr darlehensvertraglich vielleicht nur 5 % zustehen. Mit den überschießenden Grundschuldzinsen (13 %) kann sie einen Teil der gesicherten Hauptforderung abdecken, wenn die Sicherungsabrede eine Haftung auch der Grundschuldzinsen für alle gesicherten Forderungen vorsieht, was üblich ist.

Die Bank kann zu diesem Zweck die Grundschuldzinsen in voller Höhe selbst dann geltend machen, wenn die Zinsen auf das gesicherte Darlehen jeweils gezahlt wurden (also keine Zinsrückstände bestehen). Dies gilt nur dann nicht, wenn ausnahmsweise etwas anderes vereinbart oder die Zahlung auf die dinglichen Grundschuldzinsen erbracht wurden. Die Bank könnte geltend machen:

Hauptforderung 100 000,-- + Grundschuldzinsen 18 % für zwei Jahre 36 000 = insgesamt 136 000,-- € Hauptforderung 75 000 + 40 000 = insgesamt 115.000,-- €.

Es besteht m. E. eine ausreichende Grundbuchsicherung. Überzeuge den Bankberater, dass es eines Neueintrags nicht bedarf.

Antwort
von MadRampage, 79

KfW Darlehen werden immer nur mit "dinglicher Sicherung", also Grundschuld-Eintragung gewährt, siehe https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Technische-Seiten/Tabs-Programm/Tab-Program... ZITAT (Nr.11):

Ist eine grundpfandrechtliche Besicherung zwingend erforderlich?

Ja. Die Darlehen müssen immer mindestens in Darlehenshöhe grundpfandrechtlich besichert werden. Auch nachrangige Grundschulden werden akzeptiert.

=> Es muss also eine freie Grundschuld in Höhe des KFW-Darlehens vorhanden sein. Da Deine 100.000€ Grundschuld nicht frei ist, wird hier also eine zweite (nachrangige) Grundschuldeintragung von 40.000€ erforderlich sein.

Kommentar von Kuddel45 ,

Aber ist das nicht die Entscheidung der "Hausbank"? Die KfW steht ja nicht im Grundbuch, sondern die Bank, wo ich das ursprüngliche Darlehen aufgenommen habe, welches jetzt ja schon zum Teil getilgt ist. Dann hätte die Bank ja eine Grundschuld in Höhe von 140.000 € eingetragen obwohl "nur" 115.000 € nötig wären ???

Antwort
von wfwbinder, 69

Es müßte mit 15.000,- zusätzlich eingetragener Grundschuld und einer Zweckerklärung für die nun nicht mehr benötigten 25.000,- gehen.

Aber mir ist schon klar, das die BAnk es gerne neu eingetragen und getrennt haben möchte.

Mit den Leuten reden und probieren.,

Antwort
von hypothekenteam, 65

Die KfW trägt sich nicht selbst ins Grundbuch ein, sondern immer die den Kredit durchleitende Bank. Man müsste also lediglich 15.000 Euro als neue Grundschuld eintragen, wenn das bestehende Darlehen nur noch mit 75.000 Euro valutiert.

Ich würde nochmals mit der Bank sprechen - evtl. hat der Berater einen Gedankenfeher gehabt. Oder hat er begründen können, warum er eine Neueintragung in voller Höhe wünscht? Spätestens dann wäre er vielleicht selber draufgekommen :-)

Kommentar von Kuddel45 ,

Vielen Dank für die Antwort, so habe ich mir das eigentlich auch gedacht. Ich glaube er hat mich nicht so ganz verstanden worauf ich hinaus wollte, aber ich kläre das dann nochmal. Wollte mich nur vorher vergewissern. Ich wollte da sowieso denn fragen, ob ich für 15.000 € unbedingt eine eine neue Grundschuld benötige. Über 15.000 € bekommt man ja auch schon locker einen x-beliebigen Ratenkredit ohne Grundschuld..... Nochmals vielen Dank!

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