Frage von TinaPiaJesper, 32

Darf Mietkaution wegen bevorstehender NK Abrechnung einbehalten werden ?

Hallo Mietexperten ,

ich habe im Dezember nach Einhaltung der 3monatigen Kündigungsfrist meine Wohnung an den Vermieter bzw. seine Hausverwaltung komplikationslos ,also ohne jegliche Beanstandung übergeben. (Protokoll ohne Eintrag von Mängeln ) Der Vermieter will mir meine Kaution von 1500 € ( nicht in bar sondern über die R+V Versicherung ) erst nach der nächsten Nebenkostenabrechnung im Sept. 2014 herausgeben - mit der Begründung dass ich in den 2 1/2 Jahren sehr hohe NK-Nachzahlungen hatte. ( aus diesem Grund habe ich die Wohnung gekündigt !! ) Ist das gesetzlich erlaubt ?

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Antwort
von LittleArrow, 24

Die Bedingungen der R+V-Mietkautionsbürgschaft sind leider auf der Internetseite der R+V nicht einsehbar. Sie sind möglicherweise vergleichbar bzw. ähnlich mit denen von Moneyfix.

Da die Bürgschaft alle Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis absichert, schließt sie auch Vermieterforderungen aus der Betriebskostenabrechnung ein. Der Vermieter kann also berechtigterweise die Bürgschaftsurkunde bis zu vollständigen Bezahlung dieser Nachforderungen einbehalten.

Die Versicherungsbedingungen sehen eine Berechnung der Bürgschaftsgebühren für das jeweils kommende Bürgschaftsjahr vor. Die Berechnung erfolgt solange, bis die Urkunde an die Bürgin R+V zurückgegeben wurde. Soweit dabei das bereits bezahlte Bürgschaftsjahr noch nicht vollendet ist, erfolgt eine zeitanteilige Prämienrückerstattung. Es ist nach den mir vorliegenden Produktinformationen keine Teilreduzierung der Bürgschaftssumme vorgesehen, z. B. bei Wohnungsübergabe auf den noch offenen erwarteten Nachzahlungsbetrag für Nebenkosten, also so wie in Deinem Fall. Im Falle einer Barkaution müßte eine Teilrückzahlung erfolgen; eine analoge Bürgschaftsreduzierung ist offenbar nicht vorgesehen.

Vielleicht würde Dir ein Gespräch mit Deinem R+V-Ansprechpartner einen Weg aufzeigen, um die Bürgschaftssumme durch Einwilligung des Vermieters (Begünstigter der Bürgschaft) reduzieren zu lassen. Es könnte(!) sein, dass die R+V eine neue Urkunde mit reduziertem Bürgschaftsbetrag ausstellt, die Du dann dem Vermieter im Austausch gegen die ältere Urkunde übergeben kannst. Vielleicht würde dann auch ein Teil der bereits gezahlten Kautionsprämie zeitanteilig zurückerstattet.

Vielleicht suchst Du dieses Gespräch und diesen Weg und berichtest gelegentlich über Deine Ergebnisse? Mancher Leser hier würde sich sicherlich darüber freuen, da u.a. genau dieser Kautionsreduzierungsaspekt in den Dokumenten stiefmütterlich behandelt wird.

Die Kautionsbedingungen sehen offenbar immer eine Kautionsumme von Alles oder Nichts vor. So tritt die Bürgschaft bereits sofort in voller Höhe in Kraft, während bei einer Barkaution nach § 551 BGB drei aufeinanderfolgende, gleiche Teilzahlungen vorgeschrieben sind. Moneyfix wirbt sogar mit dem vollen Betrag ab Übergabe der Urkunde;-)

Dennoch würde ich als Vermieter eine solche Mietsicherheit nicht akzeptieren, aber das ist ein anderes Thema. Und als Mieter wären mir die Bedingungen des Kautionsvertrages (zumindest die von Moneyfix' gewähltem Versicherer) viel zu unverständlich:-(

Antwort
von imager761, 18

Grds. ist die Mietsicherheitsleistung für alle Forderungen gedacht.

Insofern besteht trotz mängelfreier Rückgabe ein Forderungsanpruch i. H. erwartbarer BK-Nachzahlung.

Entgegen den rechtsirrigen Auffassungen hier darf er nicht nur 1 oder 2 Vorauszahlungen, sondern den erwartbaren Abrechnungsbetrag einbehalten. Zzgl. laufender Preissteigerungen also mindestens das, was zuletzt nachgezahlt werden musste.

G imager761

Kommentar von LittleArrow ,

Grds. ist die Mietsicherheitsleistung für alle Forderungen gedacht.

Nein, eben nicht für "alle Forderungen", sondern nur für solche aus dem Mietverhältnis.

den rechtsirrigen Auffassungen hier

Wo und was bitte?

den erwartbaren Abrechnungsbetrag einbehalten. Zzgl. laufender Preissteigerungen also mindestens das, was zuletzt nachgezahlt werden musste.

Auf den Abrechnungsbetrag wurden bereits Vorauszahlungen geleistet; also nicht auf "den erwartbaren Abrechnungsbetrag" und auch nicht "Zzgl, laufender Preissteigerungen", denn die Preissteigerungen stecken schon im erwartbaren Abrechnungsbetrag.

also mindestens das, was zuletzt nachgezahlt werden musste.

Eben nicht mindestens, sondern nur das, was erwartbar nachgezahlt werden muss. Es ist im übrigen zu bedenken, dass nach der letzten Nachzahlung die Vorauszahlungen bereits erhöht worden sein können. Daher ist "mindestens" ganz "rechtsirrig".

PS: Leider nimmst Du zur Vorgehensweise bei einer Versicherungskautionbürgschaft keine Stellung. Das hätte mich wirklich interessiert:-)

Antwort
von freelance, 15

eigentlich müsste die Kaution binnen 6 Monaten nach Auszug erstattet werden. Der Vermieter darf auch nur Geld aus der Kaution für NK-Abrechnungen in der zu erwartenden Höhe zurückhalten. Damit sehe ich 6 Monate für ok, aber wenn das bis Sept. dauert, dann sollte er nach 6 Monaten eine Indikation abgeben, was bei der NK-Abrechnung zu erwarten ist.

Antwort
von Tina34, 17

der Vermieter darf einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten - aber mal ganz ehrlich - wie soll er das tun wenn du kein Geld hinterlegt hast sondern eine Kaution in Form einer Versicherung? Hilft nur Bargeld in Höhe der evtl. Nebenkostenvorauszahlungen auf den Tisch legen und dafür die Versicherung zurück bekommen.

Kommentar von LittleArrow ,

Kaution in Form einer Versicherung

Tina34: Du hast wenigstens den Punkt erkannt, der hier entscheidend ist.

Dein Vorschlag wird den Fragestellung nicht erfreuen, denn m. E. wird er kaum von einer Reduzierung der Bürgschaftssumme profitieren. Ganz im Gegensatz zu einer reduzierten Barkaution.

Kommentar von TinaPiaJesper ,

Das ist mir durchaus klar . Aber mein Problem ist ja nun dass ich bei Einzug in die nächste Mietwohnung die zu entrichtende Kaution in Bar hinterlegen muss, weil mir die R+V wohl kaum eine zweite Bürgschaft geben wird, oder ? Aber ich werde es telefonisch klären , habe bis zum Einzug in die neue Wohnung und Fälligkeit der Kaution noch 3 Monate Zeit. Übrigens ist mir noch eingefallen dass ich zwar erst im September wie all die Jahre zuvor die Abrechnung von der Hausverwaltung bekommen, der Abrechnungszeitraum jedoch bereits am 31.01. 2014 geendet ist . Kann ich dann also jetzt auf die Abrechnung bestehen ?

Kommentar von LittleArrow ,

Kann ich dann also jetzt auf die Abrechnung bestehen ?

Nein. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet (steht auch im § 556 Abs. 3 BGB). Er hat für den Abrechnungszeitraum endend Januar 2014 12 Monate Zeit, ehe seine Nachforderungen verfristet sind. Natürlich darf er auch eher abrechnen.

Antwort
von Privatier59, 14

Das Gesetz schweigt zu der Frage. Die Rechtsprechung hat Abrechnungsfristen bis zu 9 Monaten noch als zulässig angesehen. Wenn zu erwartende Nachzahlungen der Grund für den Einbehalt sind, muß der Vermieter aber nach 6 Monaten die ungefähre Höhe der Nachzahlung mitteilen:

http://www.google.de/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=...,d.Yms

Mit anderen Worten: Du hast schlechte Karten.

Antwort
von anitari, 16

Zweck der Kaution:

Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit für alle aus dem Mietverhältnis gegenüber dem Mieter bestehenden oder bei Auszug entstehenden Ansprüche. Insbesondere rückständige Miete, Ansprüche aus der Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnung, Ansprüche auf Schadensersatz wegen Schäden in der Mietwohnung und Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen (sofern der Mieter dazu verpflichtet ist).

Quelle und mehr zum Thema

http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/k1/kaution_neu.htm


Allerdings darf der VM für evtl. Nachzahlungen nur einen Betrag in Höhe von 2 - 3 monatlichen Vorauszahlungen zurückbehalten.

Kommentar von LittleArrow ,

Ich stimme Deiner Antwort voll zu. DH!

Ich habe allerdings noch zwei ergänzende Fragen: Könntest Du Dir vorstellen, dass seine Versicherungskaution summenmäßig reduziert wird und hätte das überhaupt einen signifikanten Einfluss auf die weiteren Gebühren?

Kommentar von anitari ,

Das mit der Versicherung hab ich überlesen.

Da muß ich, mangels Kenntnissen, passen.

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