Darf der Vermieter trotz Nebenkosten-Guthaben die Nebenkosten-Vorauszahlungspauschale um 30 Euro erhöhen?
2014 erzielte ich ein Nebenkosten-Guthaben von 360 Euro. Damals betrug meine Miete 470 Euro, darin enthalten die Nebenkosten in Höhe von 200 Euro. Aufgrund des erzielten Guthabens kürzte ich die Pauschale auf 180 Euro und zahlte dann ab Anfang 2016 nur noch 450 Euro Miete. Jetzt erhielt ich die NK-Abrechnung für 2015 mit einem erzielten Guthaben von 188 Euro, welches der Vermieter aber nicht auszahlen, sondern auf das laufende Abrechnungsjahr aufrechnen will.
Falls ich das Geld jedoch ausgezahlt haben wolle, müsse ich die monatliche Vorauszahlung um 30 Euro auf nunmehr 210 Euro (neue Miete für 2017 also: 480 Euro!) erhöhen.
Tatsächlich muss ich vom Vermieter die Überweisung auf mein Konto fordern, da meine geringe Rente minimal aufgestockt wird und die geringe Ausbildungsvergütung meiner Tochter, die momentan noch zu Hause wohnt, ebenfalls minimal durch das Jobcenter aufgestockt wird. Das Geld steht also den Ämtern zu und nicht mir und wird auch von dort einbehalten. Das heißt für mich, dass ich die NK-Erhöhung und somit die höhere Miete in Kauf nehmen oder mich dagegen wehren muss. Dann kann es aber schnell passieren, dass ich die Kündigung erhalte. Darf der Vermieter die NK-Pauschale um 30 Euro erhöhen (auch bei Guthaben), wenn zu erwarten ist, dass das laufende Jahr eine Nachzahlung ergeben könnte? Das geht langsam ins Unermessliche, der Vermieter selber kümmert sich um nichts hier im Haus. Ich bin geschockt. Muss ich nun wirklich die 30 Euro mehr bezahlen?
3 Antworten
Mal abgesehen von Jobcenterfragen, die ich nicht beantworten kann, will ich Dir die Grundsätze für die NK-Abrechnung schildern. So wie Du schreibst, handelt es sich nicht um eine NK-Pauschale, sondern um eine NK-Vorauszahlung (also mit Nachverrechnung). Du mußt diese Begriffe fein unterscheiden (lernen)!
Der Vermieter kann nicht nach Belieben und in Erwartung nicht belegbarer Nebenkostensteigerungen die Vorauszahlungen anheben, sondern nur bis zur Höhe der nachvollziehbaren, also überprüfbaren, angemessenen Nebenkosten.
Ein Guthaben darf nicht verrechnet, sondern muss unverzüglich erstattet werden.
Hier findest Du noch mehr Informationen:
http://www.bmgev.de/fileadmin/_migrated/content_uploads/Betriebskosten.pdf
http://www.bmgev.de/fileadmin/_migrated/content_uploads/Heizkosten.pdf
Ich fürchte, die Problematik zwischen Pauschale und Vorauszahlung hast Du noch nicht verstanden. Es sind rechtlich verschiedene Dinge.
Nur die Vorauszahlung wird endabgerechnet. Die Vorauszahlung erfolgt für genau definierte Betriebskostenarten (definiert im Mietvertrag oder durch Vereinbarung oder langjährige Praxis). Eine Pauschale betrifft andere Betriebskostenarten, die nicht endabgerechnet werden!
Du kannst wegen des Guthabens nie eine vereinbarte Pauschale kürzen, sondern allenfalls eine angemessene Reduzierung der Nebenkostenvorauszahlung verlangen. Das Guthaben darf nicht verrechnet werden mit Kaltmiete oder Betriebskostenvorauszahlungen, sondern muss erstattet werden.
Du solltest vielleicht auch mal Kontakt mit den anderen Mietern suchen, die im Mieterverein sind. Die haben sicherlich die ganze Problematik schon mehrfach mit dem Verein durchgesprochen und können Dir das demzufolge (hoffentlich) erklären.
Der Vermieter kann die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen erhöhen, wenn nach der Abrechnung wahrscheinlich ist, dass die Kosten im laufenden Abrechnungsjahr höher sein werden als die Vorauszahlungen.
In deinem geschilderten Fall, sehe ich absolut keinen nachvollziehbaren Grund, der diese erhöhte Forderung von 30,- Euro rechtfertigt.
LittleArrow liefert dir hierzu wertvolle Links, mit deren rechtl. Inhalten solltest du deinen Vermieter konfrontieren.
Ich sehe auch keinen Grund dafür, dass der Vermieter die Erhöhung der monatlichen Nebenkosten-Vorauszahlungen um 30 Euro, also insgesamt 360 Euro (!), verlangt, wenn ich auf einer Auszahlung des Guthabens bestehe. Für mich ist das reine Schikane. Nun will er sich zurückholen, was ihm 2016 (Kürzung von mir um 20 Euro) entgangen ist. Der Verlauf in den letzten 9 Jahren war eigentlich immer so, dass ich nachzahlen musste und er deswegen seit Jahren jedes Jahr die NK-Vorauszahlungen um 10 Euro erhöht hatte. Erst 2014 und 2015 ergab Guthaben. Vielleicht lehnt er sich an die vielen Jahre der Nachzahlungen an. So oder so weiß ich nun nicht so recht, wie ich weiter vorgehen soll. Andere hier im Haus haben diese Probleme mit dem Vermieter nicht, sind aber auch Mitglieder beim Mieterschutzbund und bekommen dort immer Schützenhilfe. Den jährlichen Beitrag kann ich bei meiner kleinen Rente nicht bezahlen und zum Anwalt möchte ich auch nicht schon wieder. Habe leider erst dieses Jahr Prozesskostenhilfe in Anspruch nehmen müssen.
Meine Tochter zieht sowieso in absehbarer Zeit aus und dann muss ich die Wohnung auch aufgeben, weil sie für mich alleine zu groß und zu teuer ist. Da werden noch genug Probleme mit Geld, mit dem Amt und dem Vermieter auf mich zukommen.
Danke für dein Feedback mooonriver.
Was machen.....erst einmal nicht zahlen - ich würde ( ist dein Recht ) dieser Erhöhung schriftlich widersprechen. Kopie und sichere Zustellung unbedingt beachten !
Für die Begründung findest du im Internet reichlich Formulierungsansätze. Den zutreffenden Paragrafen des BGB auf den du dich berufst, gleich mit anführen.
z B. auch hier
http://www.mietrecht.org/nebenkosten/nebenkostenvorauszahlung-erhoehen/
Somit hast du reagiert und der Vermieter ist am Zuge. Auf einen Rechtsstreit wird er es zwar nicht ankommen lassen wollen aber euer Verhältnis wird u.U. dadurch künftig negativ beeinflusst. Im Hinblick auf den ohnehin bevorstehenden Umzug, brauchst du ggf. zwischenzeitlich n u r gute Nerven. ;-)
Gruß !
Ich glaube fast, dass der Vermieter sich mit der Erhöhung auf 210 Euro "vertan" hat, denn Ende 2015 habe ich noch 200 Euro monatlich bezahlt, dann aber wegen meines damaligen Guthabens von 360 gekürzt auf 180 Euro. Die letzte Vermieter-Bescheinigung, die von dort ausgefüllt wurde, lautete noch auf 200 Euro. Die wird er vielleicht noch im Kopf gehabt haben und hat deshalb auf 210 Euro erhöht. Ich wohne seit 12 Jahren hier und hatte meistens Nachforderungen zu leisten, die aber niemals über 200 Euro gingen, meistens nur unter 100 Euro. In all den Jahren wurde immer nur um 10 Euro seitens des Vermieters erhöht. Und diesmal hatte ich nicht mal eine Nachforderung, sondern ein Guthaben. Einen Sprung von 30 Euro hat er noch nie gemacht. Genau so werde ich das dem Vermieter per Einschreiben mitteilen, dass es sich wohl um ein Versehen seinerseits handelt und 10 Euro Erhöhung anbieten, die ich monatlich mehr bezahle.
Wenn er sich dann nicht innerhalb einer bestimmten Frist auf mein Schreiben hin meldet, gilt dann mein Vorschlag als angenommen?
Ich fühle mich trotzdem sehr unwohl bei der Sache, eine Kündigung der Wohnung kann ich bei all den Problemen in meinem Leben nicht auch noch verkraften.
Mit dem Vermieter hatte ich in 12 Jahren kaum etwas zu tun, wenn irgendwas anfällt, läuft alles über den Hausmeister, der setzt sich dann nötigenfalls mit dem Vermieter in Verbindung. Mit mir hat er übrigens im Gegensatz zu vielen anderen Mietern auch noch nie Theater gehabt, also da sehe ich keine Probleme.
na also ......das alles sind doch beste Voraussetzungen, dem Problem im Guten beizukommen.
Mit dem Anwalt drohen ist oftmals auch nicht zwingend erforderlich, wenn es auch so geht..... warum sollte man auch gleich mit Kanonen auf Spatzen schießen ?
Ich würde dem Vermieter schriftl. mitteilen, dass die gewünschte Höhe von 30,- € für dich insbesondere auf Grund erfolgter Gutschrift der letzten Abrechnungsperiode, nicht nachvollziehbar ist. Du vermutest darin vielmehr ein Versehen, bist aber ggf. bereit, vorerst eine Erhöhung von 10,- € Vorauszahlung (wenn überhaupt) zu akzeptieren. Der Vermieter müsste daraufhin an einer Klärung interessiert sein und dich bei Bedarf kontaktieren.
Evtl. kommt er sogar zu der Einsicht, die Erhöhung vorerst ganz auszusetzen, quasi die nächste Endabrechnung abzuwarten.
Ansonsten.......die 10,- € einzahlen bzw. vorerst n i c h t zahlen und abwarten, je nachdem wie mutig du bist. ;-)
Alles Gute, es wird schon werden !
Danke für Deine Hilfe. Aber Du sagst, ich soll die 10 Euro vorerst nicht einzahlen, je nachdem wie mutig ich bin.... Was meinst du damit? Kann er mir dann die Wohnung kündigen oder meinst Du, dass man dadurch ja Schulden anhäuft? Die 10 Euro könnte ich ja vorerst zur Seite legen. Und was mache ich, wenn er sich auf mein Schreiben überhaupt nicht meldet? Kann ich dann davon ausgehen, dass er meinen Vorschlag akzeptiert hat? Tatsächlich hat der sich noch niemals auf irgendeines meiner Schreiben gemeldet......
zur Kündigung gibt es nach der geschilderten Sachlage absolut keinen Grund....du hast keine Mietschulden und die Vorauszahlungen bewegen sich im Plus.
Du teilst ihm mit, dass du derzeit auf Grund der nachprüfbar, jährlichen Rückzahlungen, keine akute Notwendigkeit für d i e s e mtl. höheren Vorauszahlungen siehst. Sollte jedoch die kommende Abrechnungsperiode widererwartend ein anderes Ergebnis ergeben, bist du selbstverständlich zu angemessenen Vorauszahlungen bereit. Bitte den Vermieter deshalb falls unumgänglich, zumindest um eine angemessene Reduzierung der Nebenkostenvorauszahlung.
Von dem Schreiben fertigst du eine Kopie für deine Unterlagen an. Das Original muß nachweislich den Vermieter erreichen. (bzgl. Rechtsstreit, bei der Post nachfragen)
Kommt keine Reaktion, würde ich auch an den Zahlungen nichts ändern.
Danke für Deine sehr umfassende Hilfe! Ich muss Dir für Dein "großes Herz" ein Kompliment machen, Du gibst Dir wirklich große Mühe, Menschen zu helfen und gute Unterstützung zu leisten! Ich wünsche Dir ein glückliches neues Jahr 2017 mit viel Glück, Erfolg, Zufriedenheit und vor allem Gesundheit.
oh, so viel Lorbeer ...... ;-)
ganz lieben Dank und ebenfalls alles Gute ! Gruß !
Ja, ja, so bin ich eben.... Grins, grins...... Davon mal abgesehen, habe dem Vermieter jetzt einen langen, sehr zuvorkommenden Brief per Einschreiben geschickt. War ja hier bestens informiert und wusste demzufolge dann auch genau über meine Rechte Bescheid. Er ist jetzt am Zug, mal abwarten......
Hatte meinem Vermieter vor wenigen Wochen per Einschreiben (ohne Rückantwort) mitgeteilt, dass ich es wegen des erzielten Guthabens zur Zeit nicht für nötig halte, die Vorauszahlungen zu erhöhen, dass ich aber um entsprechende Anpassung der Vorauszahlungen bitte, falls er damit nicht einverstanden ist.
Natürlich hat er mir - wie immer - nicht geantwortet! Zwischenzeitlich war ich ja auch beim Jobcenter und habe die Abrechnung des Vermieters dort vorgelegt.
Dort konnte man mir nicht wirklich eine Antwort auf meine drängenden Fragen geben, ich wurde nur darauf hingewiesen, dass das eine private Angelegenheit zwischen mir und meinem Vermieter sei, die ich auch nur mit ihm klären könne. Aber ich würde ja schließlich eine Mietkürzung vornehmen, wenn ich die doch sehr happige Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen um 30 Euro nicht leisten würde. Ich solle dem JC nur Bescheid geben, wie ich nun weiter verfahren würde, damit dort die weiteren Zahlungen dementsprechend angepasst werden könnten.
Ich fühle mich sehr unwohl bei der ganzen Angelegenheit, weiß nicht so recht, was ich jetzt tun soll. Das Guthaben habe ich auch noch nicht ausgezahlt bekommen, müsste dann aber wahrscheinlich Anfang Februar kommen - hoffe ich zumindest. Im Moment tendiere ich wirklich dazu, dem Vermieter mitzuteilen, dass ich die Vorauszahlungen um 10 Euro erhöhe...... !?
Hallo :-)
ich hoffte für dich, die Sache wäre abgehakt :-(
lies mal dazu auch hier:
https://www.mineko.de/vermieter-reagiert-nicht/
Gruß !
und hier:
http://www.mietrecht.org/nebenkosten/vermieter-ignoriert-widerspruch-nebenkostenabrechnung/
So geht das nicht, aber wen juckts, du musst alles dem Jobcenter melden. So hast du und dein Vermieter ein Polster. Er kann das mit zu erwartenden Steigerungen machen.
Solange das Jobcenter nichts macht ? Das Geld ist ja nicht weg
Nein, dürfen tut er das natürlich nicht. Die Vorauszahlung muss dem entsprechen was in Echt ermittelt wurde.
In meinem Text oben war eine Jahreszahl falsch angegeben, die von mir getätigte Änderung wurde hier nicht übernommen. Ich habe natürlich ab Januar 2016 450 Euro Miete bezahlt, nicht ab 2015!
In meiner Überschrift oben stand, dass es sich um eine Erhöhung der Nebenkosten-Vorauszahlungspauschale um 30 Euro handelt!
Fragen nach dem Jobcenter habe ich nicht gestellt, da braucht demzufolge auch nichts beantwortet zu werden.
Ansonsten vielen Dank für die Tipps.