Dachausbau Schaffung von Wohnraum Bankkredit

1. Natürlich kann man die Zinsen für ein Darlehen, das man nachweislich für eine vermietete Einheit ausgegeben hat, in der Anlage V nur gegen diese Einnahmen gegen rechnen.

2. Es stellt sich auch die Frage, ob nicht die Dachreparatur teilweise der dann vermieteten Einheit zugerechnet werden kann.

3. Was mir noch Schweißperlen auf die Stirn treibt ist: Dafür gibt es einen KFW Kredit, dessen Zinsen wahrscheinlich auf alle aktuell 3 Parteien umgelegt werden können (Abschreibung z.B. 5-10 Jahre, je nach qm) Ist es ein Gebäude mit 3 ETW?

4. Wer baut dann das Dachgeschoss aus? Alle drei Parteien gemeinsam? Oder eine allein?

5. Ich bezweifele, dass man für 15.000,- bis 18.000,- ein Dachgeschoss ausbauen kann. Installationen für ein Bad, eine Einbauküche, die Isolierung. Mit insgesamt 500,- Euro pro qm sollte man mindestens rechnen.

6. Gibt es einen Eigenanteil bei der Dacheindeckung? Dann könnte man das mit den Ausbaukosten zusammen bringen um auf eine Höhe für eine Immobilienfinanzierung zu kommen.

Das habe ich leider nicht angegeben. Es läuft bereits ein Kredit auf der Immobilie. Die Bank des aktuellen Kredites soll den kleinen zusätzlichen anbieten. Grundschuld ist genügend vorhanden, um den kleinen natürlich nur bei der aktuellen Bank anzufragen. Ob man so einen kleinen Kredit bekommt frage ich dort direkt an. Kann aber nicht 25000 nehmen und nur 15000 verwenden. Sonst wird wohl das Finanzamt unzufrieden. Darum geht es mit hauptsächlich.

Kann aber nicht 25000 nehmen und nur 15000 verwenden. Sonst wird wohl das Finanzamt unzufrieden. Darum geht es mit hauptsächlich.

Das Finanzamt interessiert die Differenz zunächst mal nicht (Genaueres später!), sondern eher die KfW bei Prüfung des Verwendungsnachweises Deiner Baukosten. Der zu viel ausgezahlte Kredit muss übrigens sofort zurückgezahlt werden. Die KfW fördert bei Deiner Vorhabensbeschreibung nur die Wohnungsschaffung, nicht jedoch die Reparatur und Instandhaltung. Wenn Deine Dachreparatur mit einer generellen Dachdämmung verbunden wäre, dann würdest Du auch dafür die KfW-Förderung erhalten.

Allerdings gibt es noch ein Problem, wenn es mehrere Hauseigentümer gibt. Wenn Du Eigentümer aller drei Wohnungen bist, dann gibt es nur ein kleines Problem. Dazu unterhalte Dich mit Deiner Hausbank oder guck bei der KfW nach. Dein Dachausbau mag ja noch als Sondereigentum auf Deine Kappe gehen, aber Dacherneuerung ist Gemeinschaftseigentum und dies wirkt sich natürlich auf die Besicherung aus.

Zurück zum Finanzamt. Wenn Du nur Kosten für € 15.000 nachweisen kannst, der Kredit aber über € 25.000 lautet, dann wird das FA auch nur anteilig (15/25stel) die Zinsen anerkennen, soweit die ETWs voll vermietet sind. Bei selbstgenutzter ETW in dem Haus wird der Zinsanteil nicht als Werbungskosten in Anlage V anerkannt. Da aber vom Kredit 10/25stel zurückgezahlt werden müssen, ergibt sich dieses Aufteilungsproblem steuerlich gar nicht:-)

Ferner wird der Kredit steuerlich nicht abgeschrieben, sondern die für die Wohnraumschaffung entstandenen Anschaffungskosten (und sofern diese Wohnung vermietet wird). Die für die Dachreparatur entstandenen Reparatur- und Instandhaltungskosten können anteilig für die vermieteten Wohnungen von jedem Eigentümer individuell über 1 bis 5 Jahre steuerlich verteilt werden.

Im übrigen bin ich auch der Meinung, dass der Dachausbau mehr als € 15.000 kostet. Für die Baugenehmigung ist auch der Nachweis der Wärmedämmung erforderlich, so dass wohl keine Teilung der Wärmedämmung für die Dachwohnung und den Rest des Hauses gibt. Steuerlich dürften daher die Wärmedämmungkosten, nicht aber die Neueindeckung des Daches voll in die Herstellkosten der DG-Wohnung fallen.

Als KfW- Darlehen über die Hausbank beantragt sind auch so relativ kleine Summen bei einer energetischen Sanierung (Dämmung) zu bekommen. Ich bezweifle allerdings das 15.000 € für alles d.h. Reparatur, Dämmung, Neueindeckung, Ausbau ausreicht, es sei denn es geht nur um ein paar Quadratmeter Dach.