Frage von Irose,

Bürgschaft bei Auszug

Hallo zusammen, ich habe eine sehr interessante Frage an euch: unser Vermieter hatte vor 2 jahren einen Mietvetrag für 3 Jahre abgeschlossen. Wir haben aus bestimmten Gründen früher gekündigt, sprich 3 Monate Kündigungsfrist eingehalten. Daraufhin haben wir sehr gute Nachmieter dem Vermieter gestellt, jedoch hat er keinen von denen nehmen wollen. Egal. Er hat sich eine Ersatzmietinteressentin durch seinen Makler genommen. Aufjedenfall hat er uns gesagt, er lässt uns bis zum ablauf der 3 Jahre nicht aus dem Mietvertrag und wir sollen für die Person die er nun sich ausgesuchthat BÜRGEN. Ja richtig, wir sollen für eine Person bürgen, die wir nicht mal persönlich kennen. Darf er das machen??

Antwort
von williamsson,

Eine Bürgschaft für jemanden den man nicht kennt ist Unsinn. Für was solltet Ihr auch bürgen? Zeitmieterträge gelten nur, wenn ein Grund genannt ist für die Befristung. Hat Euer Vermieter die Kündigung durch Neuvermietung akzeptiert, seid Ihr frei von allen Pflichten.

Kommentar von Irose ,

Also wir haben einen ganz normalen Wohnmietvertrag. Im Mietvertrag unter dem Punkt §2 Mietzeit steht folgendes: "Die Parteien wollen für einen längeren Zeitraum wechselseitig auf Ihr Recht zur ordendlichen Kündigung dieses Mietvertrages verzichten (max. 5 Jahre). Dazu nehmen die Parteien Bezug auf die Individualvereinbarung in §32 dieses Vertrages."

Dort wurde vereinbart: "Die Parteien verzichten wechselseitig auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung für die Dauer von drei Jahren, also bis 30.06.2014, mit ausnahme des Kündigungsrechts der Vermieters gem. § 573 Ab. 2 Nr. 1 BGB."

Das interessante dabei ist, dass er in seinem Schreiben schreibt, dass wir also mein Mann und ich keine Bürschaft abschließen wollten, er aber trotzdem der Ansicht ist, dass wir für die Mietausfälle der nachmieterin einstehen sollten, da wir noch an dem Vertrag, sprich bis Ende unserer 3-jährigen Mietzeit vertraglich gebunden wären. Er schreibt aber dazu, dass er einen Mietvertrag ab 01.06. mit einer Ersatzmietinteresstin abgeschlossen hat. Er schreibt, dass das von uns gewünscht, gefordert und gebilligt war, eine Ersatzvermietung zum 01.06. und wir könnten von diesem jetzt nicht mehr abrücken. Wir sollen ihm das jetzt bestätigen sonst droht uns eine zwangsräumung!!!

Antwort
von imager761,
  • Der Vermieter kann mit wirksam vereinbartem Kündigungsverzicht auf Erfüllung des Mietvertrages (Zahlung, Renovierung, Rückbau, Schadensbeseitigung,...) bestehen. Einen Nachmieter muss er weder suchen noch akzeptieren.

  • Die Rechtmässigkeit einer ordentlichen Kündigung aus "bestimmten Gründen" erschliesst sich mir demnach nicht. Entweder liegen Gründe einer fristlosen Kündigung vor, wie vertraglich auch vereinbart (§ 573 BGB) oder ihr schuldet Erfüllung bis 30.06.2014 :-(

  • Bzgl. der "Ersatzvermietung" wäre zu klären, ob er mit Mietvertragsschkluss eure ungerechtfertigte Kündigung gleichwohl akzeptierte und ihr aus MV entlassen wärt oder er vielmehr Auftrag zur Untervermietung ableitete und dies auch wirksam konnte.

  • Mit Untervermietung bestünde euer Mietverhältnis mit Zahlungspflicht fort. Eine nachträgliche Sicherheitsleistung (Kaution, Bürgschaft) oder Räumungsklage wäre dann aber nicht beanspruchbar.

G imager761

Kommentar von Irose ,

Aber muss er nicht bei einer Untervermietung uns im neuen Mietvertrag mit der anderen Mieterin auf-führen? Sprich, dass wir unsere Unterschrift zur Untervermietung setzen und dies befürworten?

Wir haben einer Untervermietung NIE zugesprochen und wollten dies nicht. Er kann doch ohne unsere Einverständniserklärung dies veranlassen oder?

Es war ja so gewesen, als er ankam, dass wir bürgen sollten für die Nachmieter, da haben wir versucht die Kündigung zurückzunehmen, weil kein Mensch für fremde Personen bürgen will!! Somit haben wir gedacht, wir stehen noch als Hauptmieter im Vertrag und er kann uns ja nicht rauswerfen!! Aber er hat einfach einen neuen Mietvertrag abgeschlossen, ohne unsere Unterschrift, dass wir mit einer Untervermietung einverstanden sind etc. Darf er das????

Antwort
von LittleArrow,

Darf er das machen [sagen]??

Natürlich steht ihm das frei und Euch, ihm eine solche Forderung abzuschlagen.

Noch schöner wäre es, wenn er Euch den Text der Bürgschaft gleich mitgeliefert hätte und wir diesen lesen könnten. Dann hätten wir noch mehr zu lachen.

Zurück zum Ursprung:

Mietvetrag für 3 Jahre abgeschlossen

Es gibt aber noch viele Unklarheiten zu Deinem Mietvertrag. Es ist vermutlich ein Wohnmietvertrag(?) und entweder ein Zeitmietvertrag(?) oder einen Mietvertrag mit Ausschluss des Kündigungsrechtes für mind. 36 Monate? Nehmen wir den Zeitmietvertrag für eine Wohnung an, steht dann darin auch eine vermieterseitige Begründung (entsprechend § 575 BGB) für den Zeitmietvertrag? Wenn nein, dann gilt die Frist nicht und der Vertrag ist ohnehin normal mit dreimonatiger Kündigungsfrist vom Mieter zu kündigen.

Nun sag mal was Genaueres bitte!

Kommentar von Irose ,

Also wir haben einen ganz normalen Wohnmietvertrag. Im Mietvertrag unter dem Punkt §2 Mietzeit steht folgendes: "Die Parteien wollen für einen längeren Zeitraum wechselseitig auf Ihr Recht zur ordendlichen Kündigung dieses Mietvertrages verzichten (max. 5 Jahre). Dazu nehmen die Parteien Bezug auf die Individualvereinbarung in §32 dieses Vertrages."

Dort wurde vereinbart: "Die Parteien verzichten wechselseitig auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung für die Dauer von drei Jahren, also bis 30.06.2014, mit ausnahme des Kündigungsrechts der Vermieters gem. § 573 Ab. 2 Nr. 1 BGB."

Das interessante dabei ist, dass er in seinem Schreiben schreibt, dass wir also mein Mann und ich keine Bürschaft abschließen wollten, er aber trotzdem der Ansicht ist, dass wir für die Mietausfälle der nachmieterin einstehen sollten, da wir noch an dem Vertrag, sprich bis Ende unserer 3-jährigen Mietzeit vertraglich gebunden wären. Er schreibt aber dazu, dass er einen Mietvertrag ab 01.06. mit einer Ersatzmietinteresstin abgeschlossen hat. Er schreibt, dass das von uns gewünscht, gefordert und gebilligt war, eine Ersatzvermietung zum 01.06. und wir könnten von diesem jetzt nicht mehr abrücken. Wir sollen ihm das jetzt bestätigen sonst droht uns eine zwangsräumung!!!

Kommentar von LittleArrow ,

Also Wohnmietvertrag mit gegenseitigem Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechtes bis zum 30.06.14, also definitiv kein dreijähriger Zeitmietvertrag.

Leider ist bisher unbekannt, inwieweit Eure vorzeitige Vertragskündigung auf einem vorrangigen Mieterinteresse beruhen könnte und deshalb eine Nachmietergestellung in Frage kommen könnte. Hier habe ich einen umfangreichen Link zu diesem Thema: http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/n1/nachmieter.htm

Interessant sind dort die Ausführungen zur notwendigen Begründung der Ablehnung der von Euch vorgeschlagenen Nachmieter.

Der Vermieter hat nun offenbar schon einen neuen Mietvertrag abgeschlossen oder? Wenn ja, könnt Ihr Euch doch ganz entspannt zurücklegen. Es lag doch an dem Vermieter, bei dem neuen Mietvertrag seine Interessen einzubringen.

Warum sollte eine Zwangsräumung drohen, liegt etwa ein berechtigter Grund nach Eurem Mietvertrag vor?

Kommentar von Irose ,

Ja also, er hat uns schriftlich bestätigt, dass er einen Mietvertrag abgeschlossen hat. Aber muss er nicht bei einer Untervermietung uns im neuen Mietvertrag mit der anderen Mieterin auf-führen? Sprich, dass wir unsere Unterschrift zur Untervermietung setzen und dies befürworten?

Wir haben einer Untervermietung NIE zugesprochen und wollten dies nicht. Er kann doch ohne unsere Einverständniserklärung dies veranlassen oder?

Es war ja so gewesen, als er ankam, dass wir bürgen sollten für die Nachmieter, da haben wir versucht die Kündigung zurückzunehmen, weil kein Mensch für fremde Personen bürgen will!! Somit haben wir gedacht, wir stehen noch als Hauptmieter im Vertrag und er kann uns ja nicht rauswerfen!! Aber er hat einfach einen neuen Mietvertrag abgeschlossen, ohne unsere Unterschrift, dass wir mit einer Untervermietung einverstanden sind etc. Darf er das????

Kommentar von Irose ,

Danke!

Kommentar von Irose ,

Also wir haben einen ganz normalen Wohnmietvertrag. Im Mietvertrag unter dem Punkt §2 Mietzeit steht folgendes: "Die Parteien wollen für einen längeren Zeitraum wechselseitig auf Ihr Recht zur ordendlichen Kündigung dieses Mietvertrages verzichten (max. 5 Jahre). Dazu nehmen die Parteien Bezug auf die Individualvereinbarung in §32 dieses Vertrages."

Dort wurde vereinbart: "Die Parteien verzichten wechselseitig auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung für die Dauer von drei Jahren, also bis 30.06.2014, mit ausnahme des Kündigungsrechts der Vermieters gem. § 573 Ab. 2 Nr. 1 BGB."

Das interessante dabei ist, dass er in seinem Schreiben schreibt, dass wir also mein Mann und ich keine Bürschaft abschließen wollten, er aber trotzdem der Ansicht ist, dass wir für die Mietausfälle der nachmieterin einstehen sollten, da wir noch an dem Vertrag, sprich bis Ende unserer 3-jährigen Mietzeit vertraglich gebunden wären. Er schreibt aber dazu, dass er einen Mietvertrag ab 01.06. mit einer Ersatzmietinteresstin abgeschlossen hat. Er schreibt, dass das von uns gewünscht, gefordert und gebilligt war, eine Ersatzvermietung zum 01.06. und wir könnten von diesem jetzt nicht mehr abrücken. Wir sollen ihm das jetzt bestätigen sonst droht uns eine zwangsräumung!!!

Antwort
von TopJob,

So, jetzt ist erstmal die Frage, ob ihr einen Dreijahresmietvertrag abgeschlossen habt oder einen unbefristeten, der eine dreijährige Kündigungsausschlussklausel enthält?

Im Falle des ersteren:

Vermutlich wurde hier eine Kündigungszeit von drei Monaten vereinbart. Diese gilt. Ihr habt keine Pflicht, die drei Jahre auch tatsächlich einzuhalten.

Im zweiten Fall:

Hier ist es schon etwas schwieriger. Hier gilt erstmal Vertrag ist Vertrag und dieser muss erfüllt werden. Jetzt ist jedoch die Frage weshalb ihr kündigen wollt? Grundsätzlich möglich wäre dieses in einem wichtigem Grund. Soll heißen Arbeitsplatzwechsel in eine andere Stadt, Wohnug zu klein aufgrund von Nachwuchs, etc.

Die von dir genannte Konstruktion finde ich schon sehr seltsam. Ihr sollt bürgen, obwohl ihr schon raus seid? Das ist absoluter Blödsinn. Wenn der vorhandene Mietvertrag weiterläuft, dann kann der Vermieter nicht weitervermieten. Die Frage ist auch, für was ihr bürgen sollt? Dass sie regelmäßig zahlen, dass die Wohnung im ordentlichen Zustand bleibt?

Andererseits ist es natürlich auch so, dass ihr aus der Wohnung raus wollt und daher durchaus auch ein Zugehen auf den Vermieter sinnvoll wäre. Sprecht also noch einmal mit ihm und klärt, was er damit genau meint und dass eine bürgschaft unter diesen Verhältnisse nicht möglich ist.

Im Zweifel müsstet ihr euch einen Anwalt nehmen und klären, ob in dieser Situation eine Kündigung eurerseits möglich ist. Nur auch das kostet Zeit und Nerven.

Kommentar von Irose ,

Also wir haben einen ganz normalen Wohnmietvertrag. Im Mietvertrag unter dem Punkt §2 Mietzeit steht folgendes: "Die Parteien wollen für einen längeren Zeitraum wechselseitig auf Ihr Recht zur ordendlichen Kündigung dieses Mietvertrages verzichten (max. 5 Jahre). Dazu nehmen die Parteien Bezug auf die Individualvereinbarung in §32 dieses Vertrages."

Dort wurde vereinbart: "Die Parteien verzichten wechselseitig auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung für die Dauer von drei Jahren, also bis 30.06.2014, mit ausnahme des Kündigungsrechts der Vermieters gem. § 573 Ab. 2 Nr. 1 BGB."

Das interessante dabei ist, dass er in seinem Schreiben schreibt, dass wir also mein Mann und ich keine Bürschaft abschließen wollten, er aber trotzdem der Ansicht ist, dass wir für die Mietausfälle der nachmieterin einstehen sollten, da wir noch an dem Vertrag, sprich bis Ende unserer 3-jährigen Mietzeit vertraglich gebunden wären. Er schreibt aber dazu, dass er einen Mietvertrag ab 01.06. mit einer Ersatzmietinteresstin abgeschlossen hat. Er schreibt, dass das von uns gewünscht, gefordert und gebilligt war, eine Ersatzvermietung zum 01.06. und wir könnten von diesem jetzt nicht mehr abrücken. Wir sollen ihm das jetzt bestätigen sonst droht uns eine zwangsräumung!!!

Also mit unserem Vermieter ist nicht mehr zu sprechen!!

Antwort
von gammoncrack,

Ich gehe einmal davon aus, dass es sich nicht um einen gewerblichen Mietvertrag handelt.

Dann wäre nämlich interessant zu wissen, mit welcher Begründung seinerzeit ein befristeter Mietvertrag zustande gekommen ist. Ist nämlich im MIetvertrag kein Grund für die Befristung angegeben, ist die Befristung hinfällig und es gilt die ganz normale Kündigungsfrist.

Antwort
von Privatier59,

Ein Zeitmietvertrag kann nur in bestimmten Fällen wirksam vereinbart werden. Liegen die gesetzlichen Voraussetzungen denn überhaupt vor?

http://dejure.org/gesetze/BGB/575.html

Falls nicht, gilt ohnehin gesetzliche Kündigungsfrist. Und auch die bestimmten Umstände könnten von Bedeutung sein.

Nur dann, aber auch wirklich nur dann, wenn der Zeitmietvertrag rechtlich wasserdicht ist, muß man weiter prüfen ob ein solches Angebot überhaupt hinnehmbar ist. In diesem Falle meine ich allerdings schon, dass es heißt: friss oder stirb. Die Alternative wäre weiter Miete zahlen zu müssen.

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