Frage von Bettercallsaul1, 846

Soll ich einen Bausparvertrag abschließen, um den günstigen Zins für die Anschlussfinanzierung zu sichern?

Guten Tag zusammen,

folgende Situation:

Im letzten Jahr habe ich eine Eigentumswohnung gekauft (Neubau, Kaufpreis um die 200.000 EUR) und selbst bezogen, zusammen mit meiner Freundin. Wir hatten ca. 2 Jahre nach einer passenden Mietwohnung gesucht, aber einfach nichts passendes gefunden.

Kaufen wollte ich eigentlich (noch) nicht. Später sollte es mal ein Haus werden. Bei den aktuellen Preisen ist das allerdings kaum möglich bzw. höchst unvernünftig. Alles, was annähernd in Frage kam, liegt bei uns in der Gegend bei mind. 350.000 EUR, eher noch deutlich drüber. Ich bin absolut kein Handwerkertyp aber doch recht pingelig, also kommen Häuser um die 200.000 EUR nicht in Frage.

In der Wohnung fühlen wir uns nun sehr wohl, haben eine große Terrasse, einen kleinen Garten, nette Nachbarn, tolle Lage usw. Für 1 Kind ist mind. genug Platz, so dass wir wohl die nächsten Jahre auf jeden Fall bleiben werden.

Nun zum eigentlichen Punkt:Ich habe das Darlehen über einen unabhängigen Berater abgeschlossen und die Zinsbindung auf nur 10 Jahre festgesetzt. Im Nachhinein bedauere ich dies ein wenig, allerdings war zum Zeitpunkt des Kaufs der niedrige Zins (1,82 %, zum damaligen Zeitpunkt und mit nur ca. 15 % EK schon recht gut) ausschlaggebend, außerdem wollte ich in der Whg. ohnehin nicht alt werden und strebe an, in den ersten 10 Jahren schon kräftig zu tilgen.

Dennoch lockt mich der Gedanke, einen Bausparvertrag abzuschließen, um zumindest etwas Sicherheit zu haben. Der Berater weiß natürlich mit interessanten Angeboten zu locken, z. B. sichern Wüstenrot oder alte Leipziger z. Zt. 2,5 % zu. Ich könnte also einen Bausparvertrag über insgesamt 70.000 EUR abschließen um mich gegen evtl. steigenden Zins abzusichern.

Mir fällt aber immer wieder auf, wie schlecht Bausparverträge allg. abschneiden: "am Ende verdient nur die Bank" usw. Sicher, in der Ansparzeit gibt's keine Zinsen, also Verlust ggü. Inflation, aber sonst?

Ich habe keine Ahnung, was die Zukunft bringt, evtl. entdecken wir in ein paar Jahren unser Traumhaus, vielleicht fühlen wir uns aber so wohl, dass wir in der Whg. bleiben möchten, ggf. auch weiter vermieten... Bei der aktuellen politischen Lage würde ich es auch nicht ausschließen, mal ins Ausland zu gehen.

Nochmal die Eckdaten:

  • Darlehen über insgesamt 190.000 EUR
  • 1,82 % Sollzins, 10 Jahre
  • monatliche Rate 649 EUR (bei 2,22 % Tilgung, kann diese auf ca. 2,8 % erhöhen, tendiere aber zu Sondertilgungen - max. 5 % p.A. erlaubt)
  • Zinsanteil der Rate also bereits unter 300 EUR / Monat
  • monatl. Sparrate: 500-1000 EUR (variiert, meist um die 800 EUR. Bei zukünftigen Gehaltserhöhungen entsprechend mehr.)
  • Ich könnte also ca. 6000 - 9500 EUR Sondertilgung p.A. leisten (Oder alternativ sparen).

Mein aktueller Sparplan sieht so aus: die monatl. Sparrate gesplittet in Aktienfonds und auf Tagelsgeldkonto, und dann jährlich entscheiden, ob und wieviel getilgt oder weiter gespart wird.

Mann, langer Text. Vielen Dank im Voraus für Eure Hilfe :)

Antwort
von betroffen, 650

Die Antwort ist nicht schwer.

Da der Kauf eines Hauses (eine Umfinanzierung) eher in 10 statt in 2-3 Jahren ansteht, kommt ein Forwarddarlehen nicht in Betracht.

Also solltest Du, um dir einen niedrigen Zinssatz zu sichern, einen entsprechenden Bausparvertrag abschließen.

Antwort
von Finanzschlumpf, 637

Ein Bausparvertrag ist die einfachste Möglichkeit, sich Zinsen für einen weit in der Zukunft liegenden Zeitpunkt zu sichern. Wie bei allem ist es aber so, wenn die Zinsen bis in 9 Jahren nicht steigen, war es ein teurer Spass. Wenn in 9 Jahren der 10-Jahreszins bei 3 % liegt, bist Du der King.

Ist halt ein kleines Pokerspiel. Einerseits schadet Planungssicherheit sicher nicht, andererseits muss man auch erst mal noch die Euronen übrig haben, um einen Bausparvertrag neben Zins und Tilgung auch noch zu besparen.

Kommentar von Bettercallsaul1 ,

Wenn's 3 % sind, ist ja alles gut, ich fürchte mich eher vor 8 oder 9 % ;)

Kommentar von Finanzschlumpf ,

9 Jahre sind eine verdammt lange Zeit. Meine Kristallkugel wird ab 3 Jahren ganz trübe :-)

Wenn die große politische Wetterlage in Deutschland so weitergeht, also anhaltende Umverteilung von unten nach oben, Bevorzugung von Unternehmen ( Gewinne wachsen schneller als BIP ) werden wir durch das anhaltende Kaputtsparen noch deutlich niedrigere Zinsen sehen.

Für 8 bis 9 % bräuchte es fast schon sowas wie eine sozialistische Revolution oder richtig steigende Rohstoffpreise. Sehe ich beides nicht im Moment

Antwort
von baufinord, 689

...nach den o.g. Infos würde ich schon mal Abstand davon nehmen, das laufende Darlehen zu hoch zu tilgen..wenn die Wohnung nicht als "Altersruhesitz" dienen und Du ggf. später eine andere Immobilie erwerben willst, wirst Du dann und dort entsprechendes Eigenkapital brauchen (die vorhandene Wohnung später als Zusatzsicherheit zu verwenden, könnte schwierig werden, selbst wenn dann dort schon ein guter Teil getilgt ist)...zudem spielt da dann ggf. auch die steuerliche Komponente noch mit (man kann sich die Sondertilgungen nicht "zurückholen" um dann ggf. höhere Werbungskosten zu produzieren)...

Ein Bausparvertrag zur Zinssicherung?

Da wird es wirklich kompliziert. Grundsätzlich ist die Idee nicht dumm, schließlich weiß man so, mit welcher (Zins-)Belastung man dann in Zukunft rechnen kann. Allerdings muss der Bausparvertrag angespart werden und das so (mehr oder weniger) gebundene Kapital kann dann bei Erwerb einer weiteren/anderen Immobilie fehlen.

Auf der anderen Seite könnte man aber den für die Wohnung gedachten Bausparvertrag aber auch nutzen, um später eine weitere/andere Immobilie zu erwerben (was sich ggf. rechnet, wenn die Zinsen zu dem Zeitpunkt allgemein über den "gesicherten Zins" des Bausparvertrages liegen).

Ob ein "Bausparer" (und in welcher Höhe) Sinn macht, hängt ganz besonders von den eigenen Zinserwartungen ab. Je nach diesen persönlichen Erwartungen müsste man entsprechende Szenarien durchrechnen.

Wenn Bausparer, dann kommt es auf die Auswahl der richtigen Bausparkasse und Tarifs an. Wesentlich wichtiger als beispielsweise der reine Darlehenszins ist die Höhe der Ansparung (= einzuzahlendes Mindestguthaben).

Kommentar von Bettercallsaul1 ,

Danke für die Antwort.

Eben das ist auch mein innerster Wunsch, finanziell einigermaßen "flüssig" zu bleiben für alle Eventualitäten. Ist das Traumobjekt zum alt werden erst einmal da, auf der anderen Seite eine zum Teil abbezahlte Immobilie, für die erstmal ein Käufer gefunden werden muss... ggf. Vorfälligkeitsentschädigungen...

Daher der Plan, erst einmal zu sparen und dann mit Blick auf die Erträge aufs Ersparte, Immobilien-Marktentwicklung, persönliche Bedürfnisse etc. die Lage ggf. neu zu bewerten.

Antwort
von Luka149, 39

Ich war einige Jahre für eine Marktführende Bausparkasse tätig und unabhängig davon, denke ich dass in Ihrem Fall ein BSV mit möglichst geringem Darlehenszinssatz, für Sie günstig wäre. Möglichkeit A: Sie bleiben dabei und können nach Zinsbindung kostengünstig ablösen! B: Sie benötigen wesentlich mehr Eigenkapital für das Haus, als die ETW bringt, und haben auch hierfür schon Geld angespart. Fakt ist, bereits seit 2014 liegt der Sollzins, je nach Angebot und BSK bei nur 1-1,8% Darlehenszins.Besser Finanzieren als Barkauf!!!!!

Antwort
von macmorgan, 340

Hallo!

In meinen Augen gehört ein Bausparvertrag (BSV) genauso wie Eigenkapital und ein möglichst langer Zinsbindungszeitraum zu einer "gesunden" Baufinanzierung unbedingt dazu.

Ein besseres und dazu flexibles Absicherungsinstrument für eine Immo-Finanzierung gibt es gar nicht, solang man den Finanzierungsgedanken und nicht den Renditegedanken im Vordergrund hat. Kapitalaufbau mit guter Rendite ist mit einem BSV heute nicht mehr möglich.

Wie von meinen Vorrednern schon beschrieben, sichert man sich mit einem BSV niedrige Darlehens-Zinsen für die Zukunft. Außerdem bestimmt man durch Zahlungen in der Ansparphase selber, wann ein solcher BSV zuteilungsreif wird, legt also den Zuteilungs- / Verwendungszeitpunkt selber fest.

Meist kann ich mich zwischen verschiedenen TIlgungsvarianten (sog. Lang-, Mittel- oder Kurztilger) ganz meinen finanziellen Vorstellungen entsprechend entscheiden. Danach bemisst sich der Darlehenszins (beginnend bei unter 1%) hauptsächlich.

Die viel gerühmte und sonst wenig genutzte Möglichkeit der Sondertilgung hat man in der Darlehensphase ohne Zusatzkosten eingebaut und kann somit auch hier selber bestimmen, wann man schuldenfrei wird.

Sogar das "Stilllegen" eines BSV ist jederzeit möglich (sofern Abschlussgebühren eingezahlt), so dass hier sogar Liquidität im Fall der Fälle abgezogen werden kann.

Und um es auf die Spitze und die Diskussion hier vielleicht noch einmal anzutreiben bieten ein BSV noch die Möglichkeit staatliche Förderung für selbstgenutzte Immobilien in Anspruch zu nehmen. 

Empfehlung:

Ich würde einen BSV uneingeschränkt empfehlen.

Falls Sie Unterstützung bei Auswahl und Gestaltung benötigen, helfe ich Ihnen gerne weiter. Schreiben Sie mir dann doch eine PN.

Antwort
von Klarplus, 498

Hallo, auf diese Frage gibt es keine "Richtig oder Falsch" Antwort. Gerade wenn Du in Zukunft noch weiter in Immobilien investieren willst, geht es hier eigentlich nur um die Frage, wie der Darlehenszins in Deutschland zum dem Zeitpunkt stehen wird, bei dem Du wieder finanzierst. Nur dann kann man sagen, ob sich eine Bausparvertrag lohnt/gelohnt hätte. Mit einer Immobilie hast Du in - ich vermute - recht jungen Jahren schon eine ganze Menge deines Vermögens in eine Assetklasse investiert. Ein Bausparvertrag für ein neues Objekt hängt mittelbar auch an dieser Assetklasse, daher würde ich ihn grundsätzlich eher nicht empfehlen. Für die bestehende Immobilie sind Sondertilgungen wegen Kosten und Steuern die wahrscheinlich effektivere Variante. Deine derzeitige Strategie halte ich daher für gut. Wobei ich nicht zu viel auf dem Tagesgeld haben wollen würde, da ist der Zins noch unter den 1,8% des Darlehens. Bei mehr als 3 Monatsnettos auf dem Tagesgeld kannst Du das Geld aufgeteilt in Sondertilgung und Aktien/ETFs investieren. Grundsätzlich halte ich Aktien/ETFs für die im Moment attraktivste Sparform, nimm da ruhig eine hohe Quote. Da du im Moment kein konkretes Ziel in unter 3-5 Jahre hast (ggf. Immobilie mit 2. Kind), leg ruhig in Aktien an, die du ggf. auch für Deine Altersvorsore verwenden kannst. Falls Du eher ein sicherer Anleger bist, investiere den sicheren Teil wie gesagt eher in Sondertilgungen.

Kommentar von Bettercallsaul1 ,

Hallo Klarplus,

danke für deine Antwort. Richtig, ich bin 33 und somit meiner Meinung nach in einem Alter, wo man diverse Grundsteine legen kann / sollte. Grundsätzlich bestätigst du ja das, was ich anstrebe.

Fonds / ETFs halte ich aktuell auch für die sinnvollste Möglichkeit. Meine einzige Sorge ist halt, dass ich nach 10 Jahren (aus welchen Gründen auch immer) doch nicht so viel getilgt habe und mit einer hohen Restschuld und hohen Zinsen in die Röhre gucke. Was der Immo Markt dann hergibt weiß ja auch niemand.

Auf der anderen Seite stören mich zunehmende monatl. Fixkosten immens, und ein Bausparvertrag wäre ja genau das. Die Kohle kann ich dann nirgends anders anlegen.

Kommentar von Bettercallsaul1 ,

Ich sehe grad, du hast ja Aktien & ETFs empfohlen. Bei Aktien bin ich eher Halbwissender, habe mal vor Jahren ein wenig mit "Spielgeld" gehandelt und kam ganz gut damit klar. Hiermit möchte ich evtl. erst später beginnen, wenn ich mich etwas sicherer mit der Materie fühle. Möchte das ungern über einen Berater o.ä. abwickeln, der die halbe Rendite auffrisst ;)

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