Frage von explosivegrey, 1

Baufinanzierungskondiionen

Hallo, wir haben zwei mögliche Baufinanzierungen angeboten bekommen und können uns nicht so recht entscheiden....

Finanzierung A) Große deutsche Versicherung bietet 20 Jahre Zinsfestschreibung zu 3,14% bzw. eff 3,20% bei einer Sondertilgungsmöglichkeit von jährlich 5% der Finanzierungssumme

Finanzierung B) Sonderkredit einer Spar & Raiffeisenbank bei 10 Jähriger Zinsbindung zu 2,20% bzw eff. 2,25% ohne jegliche Anpassungsoptionen

Wir gehen derzeit von einer kompletten Dauer von 25-28 Jahren für unsere Finanzierung aus...

Wie würdet ihr euch entscheiden und warum?

Antwort
von Mikkey, 1

Nur, weil Du die Frage so gestellt hast (ich kenne Eure sonstigen Bedingungen nicht).

Ich würde Variante B nehmen, wobei ich davon ausgehe, dass die beiden Varianten in ihrer Art optimale Angebote sind.

Einfacher Grund:

Bei einer Tilgung von 5% p.a., die ich wählen würde, bleiben nach den 10 Jahren nur noch ca 47% der ursprünglichen Darlehnssumme übrig.Selbst bei wirklich schlechter Zinsentwicklung ließe sich das noch stemmen. Bekommt man eine Anschlussfinanzierung zu 4%, lässt sich das Darlehen in weniger als 10 Jahren abschließend zurückzahlen.

Kommentar von explosivegrey ,

Tja ... leider könnten wir die 5% vermutlich nicht am Anfang als Tilgung wählen und währen wohl erst nach ein paar Jahren dazu in der Lage.. wir gehen derzeit für die nächsten Jahre von Zins & Tilgung in Höhe von 5%-6% aus....

Kommentar von Mikkey ,

Die Geschichte mit dem öffentlichen Darlehen ließe die Idee mit Variante B ohnehin platzen.

Antwort
von LittleArrow, 1

Weder A noch B, sondern C mit einem sog. Volltilgerdarlehn über die gesamte Kreditlaufzeit von 25-28 Jahren, bei dem die Zinsbindung durchgehend ist und eine jährliche Sondertilgungsmöglichkeit von mind. 5 % (vielleicht auch mehr?) angeboten wird. Mit dieser Variante kannst Du frei von Zinsanpassungsängsten nach 10 oder 20 Jahren leben und immer noch frei entscheiden, ob Du nach 10 Jahren vorzeitig auf bessere Konditionen umschuldest und/oder Sondertilgungen bis zur Grenze durchführst oder in ein paar Jahren das Geld höherverzinslich anderweitig anlegst.

Das solltest Du diskutieren, wenn es um die Beantwortung Deiner Frage geht: http://www.finanzfrage.net/frage/wie-sieht-eine-top-hausfinanzierung--in-diesem-...

Kommentar von explosivegrey ,

Danke für diesen Vorschlag... leider haben wir hierzu kein geeignetes Angebot erhalten, so dass wir auf 20 Jahre zurückgeschraubt haben... wir gehen aber davon aus, dass diese 5-8 Jahre evt. hinfällig werden bzw. der Kreditbetrag dann nicht mehr so hoch ist als dass wir uns hier ernsthafte Sorgen machen müssten....

Kommentar von LittleArrow ,

dass diese 5-8 Jahre evt. hinfällig werden

Mit Deiner Sondertilgungsoption kann das natürlich realisiert werden. Aber diesen Aspekt kannst letztlich nur Du beurteilen. Gerade die angeblich zinsgünstigen öffentlichen Darlehn mit nur 10-jähriger Zinsbindung verleiten die Immobilienfinanzierer zu gefährlichen Überlegungen, wenn dieses Darlehn nach den 10 Jahren nicht erheblich getilgt werden kann. Bei nur geringfügiger Tilgung sollte man gar den Verzicht auf dieses zinsgünstige Darlehn in Kauf nehmen und lieber eine kalkulatorisch dauerhaft abgesicherte Festzinsfinanzierung wählen.

kein geeignetes Angebot

Das kann irgendwie nur am Fragesteller liegen;-) Es gibt über 35 Finanzierungsinstitute, die eine über 30-jährige Zinsfestschreibung anbieten: http://www.test.de/Immobilienkredit-Zu-Traumkonditionen-ins-Traumhaus-4515375-0/

Wie schon an anderer Stelle erwähnt, sollte stets die geplante Gesamtfinanzierung geschildert werden, auch um Fragen der Rangigkeit zu beachten. Schlecht ist z. B. ein vorheriger Grundstückskauf auf Kredit, der dann den ersten Rang für die wesentlich höhere Hausfinanzierung blockiert.

All diese Aspekte kommen in Deiner anfänglichen Frage nur unzureichend auf den Tisch und zeigen die Gefahr der zu einseitigen Fragestellung.

Kommentar von LittleArrow ,

Schau auch mal in die Ausgabe test 8/2013, S. 12-14 oder unter http://www.test.de/Baugeld-Vorsicht-Niedrigzinsfalle-4579275-0/

Antwort
von Niklaus, 1

Warum teilt ihr die Finanzierung nicht in zwei Darlehen auf. Eines bis 10 Jahre und das zweite 20 Jahre. Natürlich beim gleichen finanzierenden Institut. Vielleicht geht auch noch ein KfW -Darlehen. Das 10 -jährige Darlehen kann man so konstruieren, dass man es nach der Zinsfestschreibung komplett tilgen kann. Ebenso das KfW-Darlehen. Da gibt es interessante Gestaltungsmöglichkeiten, die viel wichtiger sind als die zweite Kommastelle beim Zinssatz.

Kommentar von explosivegrey ,

Vielen Dank für dein Kommentar Niklaus...

Wir haben bereits ein öffentliches Darlehen mit 10 Jahren Zinsbindung und wollen nun den Rest ( 1/3 öffentliches Darlehen zu 2/3 Restdarlehen) in die Finanzierung aufnehmen. Daher würden wir gerne das Restdarlehen über nur ein Institut laufen lassen... und hier liegt das Problem, da der Versicherer nur bei den Laufzeiten 20+ Jahre sehr günstige Konditionen hat und die Genossenschaftsbank gar keine Zinsfestschreibungen über 20 Jahre akzeptiert bzw. anbietet.

Kommentar von LittleArrow ,

Ein KfW-Darlehn kann auch über die LV geleitet werden. Man braucht dazu also keine Sparkasse, Geschäfts- oder Volksbank:-). So wird für die LV die ganze Darlehnskonstruktion erstrangig:-)

Habt Ihr vor, das öffentliche Darlehn nach 10 Jahren komplett zu tilgen oder ist eine Anschlussfinanzierung nötig? Im letzteren Fall würdet Ihr mit der Finanzierungsvariante B ein sehr hohes Zinsveränderungsrisiko nach 10 Jahren eingehen. Letzteres würde ich aus heutiger Sicht lieber vermeiden.

Kommentar von explosivegrey ,

Das ist auch unser Gedanke, daher tendieren wir auch eher zu dem Darlehen mit 20 Jahren Zinsbindung. Wir haben vor das öffentliche Darlehen nach 10 Jahren bereits getilgt zu haben bzw es um weitere 5 Jahre laufen zu lassen. ( Es besteht unter bestimmten Einkommensvoraussetzungen den Kredit nochmals 5 Jahre vergünstigt zu verlängern)

Kommentar von Niklaus ,

Letztendlich hilft nur ein genaues durchrechnen der Gesamtkosten und eine klare Vorstellung von den Zielen.

Antwort
von Franzl0503, 1

explosiv:

Empfehlung: Angebot A unter der Voraussetzung, dass die V. deinen Kapitalbedarf voll deckt und keine LV zur Bedingung gemacht wird.

Kommentar von gammoncrack ,

.... dass die V. deinen Kapitalbedarf voll deckt und keine LV zur Bedingung gemacht wird.

Bist Du sicher, dass überhaupt zulässig wäre? Ich war immer der Meinung, dass das dann Bankengeschäft wäre, für das die Versicherer keine Zulassung haben.

Kommentar von LittleArrow ,

@GAMMONCRACK:

Ich war immer der Meinung,

Schnell ändern, dann ist alles gut und korrekt.

@Franzl0503: Noch mal guter Hinweis auf den Verzicht auf die LV!

Kommentar von gammoncrack ,

Mach ich gerne. Es war ja nur Meinung, kein Wissen :-))

Kommentar von explosivegrey ,

Vielen Dank für die Einschätzung.... Kapitalbedarf wird zum Teil auch über ein Landesdarlehen gedeckt... bezüglich LV habe ich bisher nichts gehört und gelesen....

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