Frage von SVNC88, 24

Baufinanzierung, positive Zinsveränderung bei überschriebenen EFH ?

Hallo zusammen,

vorab: Ich erbitte keine Antworten von Personen, die sich nicht sicher sind und von reinen Vermutungen ausgehen! Postings wie: Ich denke, ich vermute oder andere Floskeln helfen mir nicht weiter.

Nun zu meiner Frage: Meine Freundin und ich möchten ein EFH bauen (lassen). Kalkulierter Preis ca. 300.000 EUR im ungünstigsten Fall. Ich (27) verdiene als Bundesbeamter mit Bundeszulage ca. 2500 EUR netto und Sie, Krankenpflegerin in einem Universitätsklinikum 1600 EUR netto ohne Zulagen (beide Stkl. 1).

Eigenkapital ist nur wenig vorhanden (was für die Banken kein Problem ist, da wir beide gut verdienen und fiehl abtragen können ohne all zu große Opfer bringen zu müssen.) Zudem gibt es einen Beamtenkredit für uns.

Nun möchte mein Vater sein Haus auf mich überschreiben, da er auch älter wird und im Falle der Fälle der Staat nicht ran kommt wenn er pflegebedürftig wird. Verkaufswert lt. Maklerschätzzung ca. 250 - 300 Tsd Euro.

Würde sich meine Zinslage auf Grund der o. g. Feststellung signifkant verbessern? Würde dies ggf. als zusätzliche Sicherheit für das nicht vorhandene Eigenkapital eingerechnet? Den Banken scheint das fehlende EK egal zu sein.

Aktuell lag das Beste Zinsangebot bei 30 J. Zinsbindung bei ca. 2,9% eff. Jahreszins.

Ich hoffe, dass sich der ein oder andere Finanzexperte meldet.

Herzlichen Dank!

Antwort
von Kevin1905, 18

Dir ist schon klar, dass im Fall der Fälle (z.B. bei Pflegebedürftigkeit) das Sozialamt die Schenkung bis zu 10 Jahre lang rückabwickeln könnte?

Wie dem auch sei.

Wenn die Bank die Immobilie als Sicherheit ansieht, kann dies durchaus zu einer Verbesserung der Konditionen führen. Die genaue Gewichtung dessen, wirst du schwerlich nicht erfahren, da dies ein Betriebsgeheimnis der Bank ist.

Ferner ist auch davon abzuraten bei weiteren Banken anzufragen, da dies sich negativ auf den Schufa-Score auswirkt.

Ich persönlich kann einer selbsgenutzten Immobilie nichts abgewinnen, aber hier ist jeder Jeck anders.

Kommentar von LittleArrow ,

Der HInweis auf die Schenkungsrückabwicklung ist richtig. Aber unabhängig davon wird der Sohn auch noch je nach seinem Einkommen und Vermögen vom Sozialamt zu einem finanziellen Beitrag aufgefordert. 

Der Schufa-Score muss sich durch Anfrage nicht notwendigerweise verschlechtern. Dies ist allerdings der Fall, wenn die bei der Schufa anfragenden Banken keine Konditionenanfrage, sondern eine Kreditanfrage vornehmen. 

Im übrigen sollte jeder Interessent nicht nur bei Banken, sondern auch bei Lebensversicherungsgesellschaften anfragen, da diese oft sehr lange Zinsbindungsfristen, Sondertilgungen und häufig flexiblere Möglichkeiten bei einer späteren Tilgungsänderung anbieten.

Antwort
von wfwbinder, 16

Es wird sich positiv auf die Zinslast auswirken.

Euer Haus wird 300.000,- Kosten. Ohne Eigenkapital 60 % 1. Rang zu topkonditionen für 180.000,-, 2. Rang 60.000,- = 0,5 % schlechter, 3. Rang nochmal teurer, von hier nciht zu sätzen.

Haus des Vaters dazu Wert 250.000,-, 1. Rang 60 % = 150.000,-, bedeutet dass die ganze Finanzierung im 1. Rang abgesichert werden kann.

Es ist die Ganze Finanzierung zu Sehr guten Konditionen möglich.

Ich würde an Eurer Stelle auf so lange Zeit wie möglich abschließen.

Was noch reinspielt, wie wird das Wohnrecht des Vaters abgesichert und was ist es Wert.

Antwort
von Franzl0503, 14

SVNC88:

Ich empfehle, darauf zu achten, dass auch die grundbuchliche Sicherung aufgeteilt wird, nämlich:

180 000 € erststellig auf deiner Immobilie

150.000 € erststellig auf dem väterl. Objekt; es gilt als Eigenkaptitalersatz  mit 10 % als Sicherungsreserve.

Vermeide nach Möglichkeit eine Gesamtgrundschuld auf beide Obekte; lass dir die Vorteile vom Notar erläutern.

Antwort
von baufinord, 13

Wenn Sie gemeinsam mit Ihrer Freundin eine Immobilie erwerben und dazu die Immobilie Ihres Vaters als Sicherheit einbringen (egal, ob Sie Eigentümer werden oder dort nur eine Grundschuld eingetragen wird), sollten Sie mal darüber nachdenken, was passiert, wenn Sie beide sich wieder trennen sollten (was ja leider häufiger vorkommt als man es wahr haben will).

Wenn es in Folge einer Trennung ganz mies läuft, kann es -zugegeben unter schon vergleichsweise extremen Bedingungen- dazu führen, dass beide Immobilien "unter den Hammer" kommen. Ob einem die relativ geringer Zinsersparnis dieses Risiko wert ist, muss jeder für sich entscheiden.

Antwort
von hypothekenteam, 10

Eine Überschreibung der Immobilie des Vaters wirkt sich auf Ihren Zinssatz mit Sicherheit sehr positiv aus. Es ist auch nicht unbedingt nötig, dass zum Zeitpunkt des Abschlusses der Finanzierung die Übertragung bereits stattgefunden hat. Es würde genügen, wenn der Vater die Erlaubnis erteilt, eine Grundschuld eintragen zu lassen, welche als Sicherheit für die neue Finanzierung dient.

Die günstigsten Konditionen erhalten Sie bei einer Beleihung bis 60%. Ich weiß nicht, wieviel Eigenkapital eingesetzt werden soll, für das folgende Beispiel tue ich mal so, also ob Sie die Kaufnebenkosten zahlen. Sind die 300.000 für das neue Haus mit oder ohne Grundstück? Ich gehe mal davon aus, mit.

Dann haben wir einen Wert von 300.000 für das neue Objekt. Bei 300.000 Finanzierung sind das 100%. Wenn das Hause des Vaters auch 300.000 Wert ist, dann haben könnten Sie dort 200.000 Grundschuld eintragen und die Bank hat nun 500.000 Sicherheiten, davon 60% wären Ihr Darlehen. (Manche Banken setzen einen etwas niedrigeren Beleihungswert an, aber das lassen wir jetzt mal aussen vor)

Bei 30 Jahren Zinsbindung finde ich bei mir eine Kondition von 1,87% Sollzins, also durchaus ein Unterschied zu oben.

Alexander Solya

Kommentar von Interhyp ,

Hallo SVNC88,

Das Hypothekenteam liegt im Grunde schon richtig, allerdings ist es schwierig ohne nähere Angaben eine fundierte Aussage zutreffen. Schließlich spielt es eine Rolle, wo Eure Immobilien steht und wie hoch die Kaufnebenkosten tatsächlich sind.

An Deiner Stelle würde ich mich einfach von einem unabhängigen Finanzierungsspezialisten beraten lassen. Der hat die technischen Möglichkeiten sämtliche Szenarien durchzuspielen und kann Dir dann auch einen verbindlichen Zinssatz nennen.

Viele Grüße

Annette, Interhyp AG

Antwort
von LittleArrow, 7

Ich erbitte keine Antworten von Personen, die sich nicht sicher sind und von reinen Vermutungen ausgehen!

Da bereits die offensichtlich groben Lücken der Fragestellung nur durch Vermutungen sinnvoll ergänzt werden können, komme ich dem Wunsch des Fragestellers gerne nach und beantworte diese Frage nicht.

Antwort
von HilfeHilfe, 7

Hallo !

es wurde ja die Frist von 10 Jahren angesprochen. Desweiteren möchte ich zu bedenken geben das wenn es weitere Erben gibt, Mutter, Geschwister auch diese im potentiellen Erbfall bedient werden müssten.............

Ansonsten 2 Optionen:

- Haus bleibt beim Vater, lastenfreie immobilie wird mit Grundschuld bedacht

- Haus überschreiben, Grundschuld wird eingetragen, ihr seid mit allen Rechten und Pflichten Eigentümer. 

Keine passende Antwort gefunden?

Fragen Sie die Community