Frage von tiborb, 47

Baufinanzierung Hilfe

Hallo Zusammen,

wir planen folgendes Projekt.

Daten Haus:

Neubau einer massiven DHH, E70 EG+OG+DG+KG 122m2 Wohnfläche 5 Zimmer WU Beton-Keller (gedämmt und mit Heizkörpern) Heizungsanlage Wärmepumpe und Fussbodenheizung

Kosten:

Herstellungskosten Haus Festpreis 240.000 EUR (Schlüsselfertig)

Grundstückskosten inkl. Erschl., Grunderwerb, Notar: 170.000 EUR

Baunebenkosten: ca. 30.000 EUR

Garage: 8.500 EUR

Bemusterungspuffer: 5000 EUR

Material für Bodenbeläge, Farbe: 6000 EUR

Außenanlagen (ca. 16.500 EUR)

Gesamtkosten: 475.000 EUR

Eigenkapital: 60.000 EUR

Eigenleistung: 20.000 EUR

Fremdkapital:

396.000 EUR

Ich habe an Hand der Daten mir von zwei verschiedenen Finanzmaklern Finanzierungsangebote errechnen lassen, dass wir auf eine monatl. finanzielle Belastung von ca. 1400 EUR kommen.

Fragen:

Könntet ihr mir diese Angebote mit euren Erfahrungen und Wissen beurteilen?

Was ist gut, was ist schlecht an den einzelnen Komponenten?

Was könnte man anders machen oder besser machen?

Wo sollte man etwas verändern?

Würdet ihr eher einen reines Anutätendarlehen empfehlen? Ohne Kombi o. Riester? Wie lange sollte die Zinsbindungsdauer mind. sein? und anf. Tilgung?

Vielen Dank euch!!!!

LG


  1. Angebot

a) Riester-Darlehen (Ehemann): 136.000 EUR Hier fließen jährl. Grundzulage Mann (154 EUR) und 1 Kind (300 EUR) in die Tilgung ein.

Auszahlung: 100% Sollzins 3,44 % Effektiv 3,49 % Anf. Tilgung 1% Sondertilgung 5% Sollzinsbindung 20J. Rate 503,20 EUR Bereitstellungszinsen 3% (p.a. ab 3M nach Zusage) Kosten Gutachten keine Bearbeitungsgebühren keine Restschuld ca. 84.919,71 EUR nach Sollzinsbindung Kalk. Vertragslaufzeit 34 J. 7 M (o. Sondertilgungen)

b) KFW 124 (Wohneigentum): 50.000 EUR

Auszahlung: 100% Sollzins 2,60 % Effektiv 2,63 % Tilgungssatz 2,01% (p.a. zzgl. ersparter Zinsen) Tilgungsbeginn nach 3J. Sollzinsbindung 10J. Rate 192,08 EUR Bereitstellungszinsen 3% (p.a. ab 4M und 2Banktage nach Zusage) Gebühren keine Restschuld ca. 42.293,58 EUR nach Sollzinsbindung (Tilg.freie Zeit berücksichtigt) Kalk. Vertragslaufzeit 35 J. (o. Sondertilgungen)

c) KFW 153 (Energieeff. Bauen): 50.000 EUR

Auszahlung: 100% Sollzins 1,45 % Effektiv 1,46 % Tilgungssatz 2,90% (p.a. zzgl. ersparter Zinsen) Tilgungsbeginn nach 2J. Sollzinsbindung 10J. Rate 181,25 EUR Bereitstellungszinsen 3% (p.a. ab 12M nach Zusage) Gebühren keine Restschuld ca. 37-708.25 EUR nach Sollzinsbindung (Tilg.freie Zeit berücksichtigt) Kalk. Vertragslaufzeit 30 J. (o. Sondertilgungen)

d) Anuitäten-Darlehen: 160.000 EUR

Auszahlung: 100% Sollzins 2,78 % Effektiv 2,82 % Anf. Tilgung 1% Sondertilgung 5% Sollzinsbindung 10J. Rate 504,00 EUR Bereitstellungszinsen 3% (p.a. ab 6M nach Zusage) Kosten Gutachten keine Bearbeitungsgebühren keine Auszahlungen 1 Restschuld ca. 141.579,21 EUR nach Sollzinsbindung Kalk. Vertragslaufzeit 47 J. 11M (o. Sondertilgungen)


Antwort
von Interhyp, Business Partner, 43

Hallo tiborb,

gern möchte ich versuchen Dir weiterzuhelfen.

Grundsätzlich solltest Du darauf achten dass Fördermittel integriert werden. Bei beiden Angeboten hast du ja KfW 124 + 153 integriert. Zusätzlich kannst Du dich bezüglich der Landesfördermittel informieren (diese sind abhängig vom jeweiligen Bundesland und in der Regel an Einkommensgrenzen gebunden).

Ob du jetzt lieber ein Kombi Darlehen, ein reines Annuitäten-Darlehen oder auch Wohnriester mit einbindest, musst Du selbst entscheiden.

Ich empfehle Dir, Dich von einem unabhängigen Baufinanzierungsspezialisten beraten zu lassen und Dir evtl. noch andere Angebote einzuholen.

viele Grüße Kurt,

Interhyp AG

Kommentar von tiborb ,

Landesfördermittel wie zum Beispiel BayernLABO fallen flasch, da wir nicht das nötige Eigenkapital schaffen.

KFW Wohbau wäre in dem 2. Angebot ja nicht drin, weil der Zins höher wäre.

Ja, aber welche Vor- oder Nachteile haben die versch. Kombinationen?

Ich habe da Wohnriester z.B. Besteuerung im Alter und Probleme bei Verkauf oder Auszug im Alter, ggf. Zulagenrückzahlung.

Oder bei Kombi-Darlehen, wie Vorrausdarlehen mit BSV (ohne Riesterzulagen) ist evtl. das Problem dass die echten Kosten versteckt werden, d.h. der Zins garnicht so gut ist über die gesamte Laufzeit. Hohe Abschlusskosten, etc..

Im Internet steht über diese Varianten nicht nur gutes leider. Jetzt bin ich verunsichert.

Die beiden Angebote sind von unabhängigen Maklern erstellt worden. Sollte ich evtl. noch zur Hausbank gehen?

Welche Mindestlaufzeit und Tilgung sollte man wählen?

Kommentar von Interhyp ,

Hallo Tiborb,

wie Du schon selbst schreibst, hast Du bei Wohnriester natürlich die nachgelagerte Besteuerung im Rentenalter und bist auch an gewisse Richtlinien gebunden. Hier hast Du allerdings den Vorteil der Zulagen die Du direkt als Sondertilgung in die Finanzierung einfließen lassen kannst.

Beim Kombi-Darlehen hast du den Vorteil der hohen Sondertilgungsmöglichkeiten. Du kannst auch hier die variable Tranche jederzeit in eine feste Sollzinsbindung (zu den dann gültigen Konditionen) ändern. Nachteil hierbei ist unter Umständen bei einem starken Anstieg der Zinsen eine ggf. höhere Gesamtbelastung als bei anderen Darlehensformen durch die variable Tranche.

Beim Voraus-Darlehen/Konstant-Darlehen hast Du den Vorteil dass die Rate während der gesamten Laufzeit die gleiche bleibt. Du hast somit die Zinssicherheit über den gesamten Zeitraum der Finanzierung. Über die Abschlussgebühren solltest Du dich natürlich vorher informieren.

Eine Sollzinsbindung von mindestens zehn Jahren ist beim derzeit niedrigen Zinsniveau empfehlenswert. Du kannst natürlich auch eine 15-jährige Sollzinsbindung wählen, da die Konditionen aktuell sehr günstig sind.

Die Höhe des optimalen Tilgungssatzes ist abhängig davon, bis wann Du schuldenfrei sein willst. Ziel sollte es sein, das Darlehen bis zum Eintritt in den Ruhestand zurückzuzahlen. Ist natürlich auch davon abhängig wie viel Du im Monat zahlen kannst und willst.

Du solltest Dir auf jeden Fall ein weiteres Angebot von deiner Hausbank einholen.

Ich hoffe, ich konnte Dir hiermit ein wenig weiterhelfen.

viele Grüße Kurt,

Interhyp AG

Kommentar von tiborb ,

Beim Kombi-Darlehen hast du den Vorteil der hohen Sondertilgungsmöglichkeiten. Du kannst auch hier die variable Tranche jederzeit in eine feste Sollzinsbindung (zu den dann gültigen Konditionen) ändern. Nachteil hierbei ist unter Umständen bei einem starken Anstieg der Zinsen eine ggf. höhere Gesamtbelastung als bei anderen Darlehensformen durch die variable Tranche.

Den Teil verstehe ich noch nicht so ganz. Was ist eine Tranche? Und Kombi-Darlehen ist was anderes wie Vorrausdarlehen mit BSV?

Also ist Vorausdarlehen mit BSV (ohne Wohnriester) garnicht so schlecht wie der Ruf im Internet? Die Abschlussgebühren habe ich oben reingeschrieben.

Ich habe unten mal eine Berechnung dieses 2ten Angebots riengestellt und komme da nach 15 J. und Zuteilung BSV auf 1850 EUR mon. Belastung. Die steigt, da der Bausparvertrag Darlehen dann in 15 J. zu tilgen ist. Die Belastungshöhe ist abhängig davon wieviel Sondertilgungen ich in der Ansparphase gemacht habe oder?

Ist es wirklich so, dass man sagen kann, dass die 1% Rendite aus dem BSV word die Abschlusskosten und Vertragskosten aufrechnen? Dann wäre der Zinssatz ja wirklich real so hoch und doch keine versteckten Kosten zu erwarten.

Sondertilgungen sollte ich dann im Vorausdarlehen oder BSV leisten?

Darf man die Rate des BSV jederzeit verändern? Höher, niedriger?

Gibt es wirklich BSV die eine Laufzeit von 15 J. haben und auch wenn noch nicht 40% der Bausparsumme bespart ist zuteilungsreif wird? Und erhält man dann trotzdem den zinsgünstigen Bausparkredit in voller Höhe?

Was soll ich bei Variante 2 tun? Auf jeden Fall das Angebot ändern lassen, dass das Vorrausdarlehen auf 15 J. Laufzeit ist? Auch wenn Zinssatz höher ist? Dadurch hätte ich 30 J. Zinssicherheit oder? Aber die Belastung wäre ohne Sondertilgung nach 15 J. definitiv höher?

Ich könnte mit BSV natürlich Förderungen einfließen lassen, wie VL oder Wohnbauprämie oder?


Das Riester-Darlehen mit 20 J. Zinsbindung und 3,44 % dann eher nicht wegen der Besteuerung? Und Auflagen im Alter? Oder wäre es vertretbar, weil Vorteile mit Zulagen. Momentan haben wir nur ein Kind aber wollen auf jeden fall noch 1 Kind. D.h. es wären dann ca. 900 EUR / Jahr Zulagen die mit einfließen. Kann die Grundzulage meiner Frau auch mit einfließen in den Riester-Darlehen?

Momentan habe wir beide je einen Riester-Vertrag wo die Zulagen einfließen, den wir auch steuerlich absetzen können. Geht das mit einem Riester-Darlehen auch, oder verliert man da den Steuervorteil?

Kommentar von Interhyp ,

Hallo tiborb,

Deine Fragen sind sehr detailliert und spezifisch und daher für uns sehr schwierig zu beantworten, ohne Deine persönlichen Hintergründe, Vermögenswerte und Vorstellungen zu kennen.

Alle Kreditvarianten, egal ob ein „normales“ Annuitätendarlehen, ein Wohn-Riester-Darlehen, ein Kombi-Darlehen (Festzinsteil und variabel verzinster Teil) oder ein Vorausdarlehen mit BSV, haben verschiedene Vor- und Nachteile.

Was für Dich speziell die richtige Darlehnsform ist, solltest Du wirklich in einem persönlichen Beratungsgespräch mit einem Spezialisten unter Berücksichtigung Deiner finanziellen Möglichkeiten und Deiner persönlichen Wünsche klären lassen. Über dieses Forum hier lässt sich so etwas leider nicht vollständig klären.

Daher meine klare Empfehlung an Dich: Sprich mit einem Spezialisten! Dieser kann Dir alle Darlehensformen gegenüber legen und mit Dir zusammen im Gespräch erörtern, was für Dich wirklich sinnvoll ist und was für Dich eher weniger empfehlenswert ist.

Viele Grüße, Christian, Interhyp AG

Antwort
von Avenger, 31

Zu den Kosten kann ich nichts sagen - nicht meine Baustelle. ;)

Habe mich aber auch gerade mit Finanzierung beschäftigt. Die Zinssätze sind gut, ich habe gerade ein Angebot für 20J Sollzinsbindung von 3,46% / effektiv 3,5%. Bei 15 Jahren lag das irgendwie bei 3,08% Sollzins. Nach Aussage diverser Finanzierungsberater ein guter Wert, wobei Du mehr Eigenkapital mitbringst. Hier ein paar Anmerkungen:

  • Über Riester würde ich mich genau informieren, die Besteuerung im Alter ist nicht ohne, und Du musst quasi bis zum 85. Lebensjahr im Haus wohnen bleiben.
  • Sondertilgung würde ich nur bei einem Darlehen aufnehmen.Macht das jeweilige Darlehen teurer, und wenn Du nicht krösus bist, musst Du die Summe im Jahr für die Sondertilgung erstmal aufbringen - das geht meist eh nur für einen Kredit
  • Tigungsfreie Zeit würde ich soweit wie möglich reduzieren - Du zahltst Zinsen ohne Tilgung, das ist für den KNehmer nie ein gutes Geschäft. KfW 124 müsste auch mit nur 1 Jahr tilgungsfrei gehen AFAIK
  • Die Restschulden nach Zinsbindung sind ziemlich hoch - vor Allem bei d). Und 47 Jahre Laufzeit sind schon heftig, vor Allem bei einer Zinsbindung von nur 10 Jahren, denn
  • Du musst Dir ausrechen, was es bedeutet, wenn die jeweilige Zinsbindung endet und Du dann 2-5% mehr Zinsen bezahlen musst bei gleicher Tilgung. Das muss dann auch noch zu stemmen sein.

Meine 2 cents Gruß AVE

Antwort
von tiborb, 25

2.Angebot

a) Kombi-Darlehen: 336.000 EUR Anuitätendarlehen und Bausparvertrag

Hier war der Gedanke ein Kombi-Darlehen abzuschließen, um sich Zinssicherheit zu sichern. Der momentane Vorrauskredit sind 2,40 % (10j.) und der BSV (15J. Sparzeit) nach Zuteilung 2,75%. Die Zinsen werden 10 J. in gleicher höhe abbezahlt und der BSV bespart auf 15 J. Die 5 J. müssen überbrückt werden (Risiko). Nach 15J. löst der BSV das Darlehen ab und die Bausparsumme reduziert den Darlehensbetrag entsprechend, man erhält das neue Darlehen für 2,75% und zahlt weiter auf 15 J. ab. D.h. Gesamtlaufzeit hier 30J. kalkuliert.

Auszahlung: 100% Sollzins 2,40 % Effektiv 2,43 % Tilgungsersatzprodukt: Bausparvertrag (BHW Wohn maXX 2,75%) Rate Tilgungsersatzprodukt: 504,00 EUR Rate Zinsen: 672 EUR Gesamtrate: 1176 EUR Abschlusskosten: 3.360 EUR Verwaltungskosten: 12,00 EUR pro Jahr opt. Sondertilgungsrecht: 16.800 EUR Sollzinsbindung 10J. Bereitstellungszinsen 3% (p.a. ab 6M nach Zusage) Kosten Gutachten keine Bearbeitungsgebühren keine Auszahlungen 8 Restschuld 336.000 EUR nach Sollzinsbindung Kalk. Vertragslaufzeit 20J. (o. Sondertilgungen)

b) KFW 124 (Wohneigentum): 50.000 EUR nicht reingenommen, da Zinsen bei Kredit oben niedriger als Förderungszins.

c) KFW 153 (Energieeff. Bauen): 50.000 EUR

Auszahlung: 100% Sollzins 1,60 % Effektiv 1,61 % Tilgungssatz 2,71% (p.a. zzgl. ersparter Zinsen) Tilgungsbeginn nach 1J. Sollzinsbindung 10J. Rate 179,58 EUR Bereitstellungszinsen 3% (p.a. ab 12M nach Zusage) Gebühren keine Restschuld ca. 36.893,05 EUR nach Sollzinsbindung (Tilg.freie Zeit berücksichtigt) Kalk. Vertragslaufzeit 30 J. (o. Sondertilgungen)

Kommentar von Avenger ,

Zinssicherung würde ich auch immer versuchen - aber "5 J. müssen überbrückt werden (Risiko)" klingt mir irgendwie unseriös. Frag lieber noch mal bei der Bank nach einer Mischung aus Annuitätenkredit, vorfinanzierter Bausparer und KfW.

Kommentar von tiborb ,
Habe jetzt mal nachgerechnet bei Variante 2

Ersten 15 J.

Vorrausdarlehen 15 J.
Zahlung Zins 672 EUR

BSV 15 J. Ansparzeit 15 J.
Zahlung 504 EUR

KFW Darlehen 15 J.
Zahlung 180 EUR

Entspricht in den ersten 15 J. eine monatl. Belastung von ca. 1356 EUR.
Aber nur wenn der Zins in 10 J. bei dem Vorrausdarlehen gleich bleibt. Sollte der Zins auf z.B. 6% gestiegen sein, dann würden wir nicht mehr 672 sondern 1680 EUR nur für Zinsen zahlen Oo Das ist ein hohes Risiko wie ich finde, dadurch dass die Restschuld in 10 J. so hoch ist.
Für mich heisst das auf jeden Fall auf 15 J. was abschließen oder?


Zweiten 15 J.

Vorrausdarlehen
-wird abgelöst durch BSV- Zinszahlungen hier entfallen

BSV 15 J. 246.000 (reduziert um Bausparsumme) Darlehen zuteilungsreif Dauer 15 J.
Zahlung 1669 EUR

KFW Darlehen 15 J.
Zahlung 180 EUR

entspricht 1849 EUR monatlich die restlichen 15 J.!!!!
Da ist wohl der Haken oder? Die monatliche Belastung steigt nach 15 J. erheblich, da das BS-Darlehen in 15 J. getilgt werden muss.

Man könnte höchstens versuchen mit Sondertilgungen schon in den ersten 15 J. versuchen die Bausparsumme zu erhöhen um so das Darlehen zu reduzieren oder?

Aber das ist doch eindeutig der verschwiegene Haken?

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