Frage von surfer0815,

Baufi Warum 2 Darlehensverträge?

Hallo! Habe von meiner Bank den Darlehensvertrag zur Unterschrift vorliegen. (Hypothekendarlehen) Angefragt hatte ich eine Summe von 165000 Euro. Nun bekam ich 2 Darlehensverträge : 1x150000 + 1x15000 Euro.

Grundbuch Abt. 3, 1ter und 2 ter Rang

Aus welchem Grund macht die Bank das wohl?

Welche Vor/Nachteile hat Sie bzw ich davon?

Konditionen sind bei beiden Verträgen exakt die selben.

Zinsfestschreibung ist übrigens auf 29 Jahre, mit einer dann noch verbleibenden Restschuld von ca. 20000 Euro.

Vielen Dank schonmal und Gruß

Häuslebauer

Antwort
von LittleArrow,

Die Wahl der Zinsfestschreibung ist schon mal sehr weitsichtig und gut.

Die geldwirksamen Konditionen sind gleich, auch die Tilgungsquoten oder?

Wirklich Hypothekendarlehn? Guck' bitte noch mal in den Vertrag.

Natürlich könntest und wirst Du die Bank fragen nach der Begründung fragen oder? Schreibe bitte später, was sie gesagt hat.

Es könnte bei diesen separaten Verträgen sein, dass der Kreditgeber beabsichtigt bzw. sich das Recht vorbehält, ein jedes Darlehn später an einen anderen Kreditgeber zu verkaufen. Eine Zustimmung dazu kannst Du nicht verweigern (bitte nachlesen!). Im Zweifelsfall hast Du also nach einiger Zeit mit zwei Kreditgebern zu tun. Was Du genau nicht willst oder?

Ich verstehe nicht, warum hier der 2. Rang im Grundbuch belastet werden soll. Sinnfälliger wären die Belastung auf Rang 1a und 1b (siehe die Antwort von baufimu)!

Kommentar von Franzl0503 ,

LttleArrow: "Viele wissen viel, aber keiner, wie ich, hat ausgelernt."

Sei so nett, verständlich zu beschreiben, wodurch sich rangmäßig im Grundbuch unterscheiden

Ia und Ib-Grundbuchpfandrechte (Hypotheken, Grundschulden)

von

erst-und zweitrangigen Grundpfandrechten.

Ich ging bislang davon aus, dass sie nicht gleichrangig sondern vor- und nachrangig - eben erst- und zweistellig - placiert werden.

Kommentar von Franzl0503 ,

LttleArrow: "Viele wissen viel, aber keiner, wie ich, hat ausgelernt."

Sei so nett, verständlich zu beschreiben, wodurch sich rangmäßig im Grundbuch unterscheiden

Ia und Ib-Grundbuchpfandrechte (Hypotheken, Grundschulden)

von

erst-und zweitrangigen Grundpfandrechten.

Ich ging bislang davon aus, dass sie nicht gleichrangig sondern vor- und nachrangig - eben erst- und zweistellig - placiert werden.

Antwort
von Franzl0503,

Surfer:

Banken refinanzieren sich u.a. durch Ausgabe von Pfandbriefen. Nach dem Pfandbriefgesetz sind nur solche Vermögenswerte zur Deckung der in Umlauf befindlichen Pfandbriefe geeignet, die sich innerhalb eines bestimmten Sicherungsrahmens bewegen, Bei Hypotheken (und auch Grundschulden) sind es 60 % des Beleihungswerts. Der Rest wird einem Sondervermögen entnommen.

Vereinfachtes Beispiel zur Verdeutlichung:

Deine Immobilie hat nachweislich einen Verkehrswert von aktuell 278 000 €. Der Beleihungswert beträgt i. d. R. 90 % = 250 000 € Die erststellige Beleihung beträgt 60 % = 150 000 € Die zweitststellige Beleihung beläuft sich in deinem Fall auf weitere 6 % = 15.000 €, jeweils mit räumlich getrennten Grundschulden.

Der Zinszuschlag beträgt für zweitstellige Darlehen wegen des höheren Ausfallsrisikos in der Regel ca. 0,5 %. Die Bank hat stattdessen für beide Darlehen einheitliche (Misch-)Konditionen zugrunde gelegt.

Vorteil: Sobald du die 15 000 getilgt hast - evtl. durch Zahlung von genehmigten entschädigungsfreien Sondertilgungsbeträgen - kannst du die 2. Grundschuld löschen lassen oder sie als Eigentümergrundschuld auf dich umschreiben lassen.

Nachteil: Keine. Indes: Im Falle der Einräumung unterschiedlicher (risikoabhängiger) Zinsen würdest du dich nach Rückführung des zweitstelligen (riskanteren) Darlehens für das erststellige Darlehen zinsmäßig besser stellen.

Antwort
von hypothekenteam,

Also ich bin mir ziemlich sicher, daß die "Bank" ein Lebensversicherungsunternehmen ist. Dort kommt diese Konstellation häufig noch vor, ist aber nach meiner Meinung heute nicht mehr nötig, schadet aber auch nicht.

Es ist so, daß ein Finanzierungsinstitut eine Beleihungswertermittlung macht, das ist der Wert der Immobilie, der in den Augen der Bank als Sicherheit für einen Kredit zugrunde gelegt werden kann. Sehr häufig ist das weniger als der Verkehrswert oder Kaufpreis. Bis 60% von diesem Wert gelten als total sicher, d.h. bei einer evtl. Versteigerung wird dieses Geld immer erzielt. Das nennt man dann 1a Hypothek. Wird darüber hinaus noch ein Darlehen benötigt, spricht man von einer 1b-Hypothek, die dann nicht mehr so sicher ist und normalerweise nur gegen einen höheren Zins beliehen wird. Da diese Aufsplittung der Zinsen aber die Kunden verwirren würde, sind die Institute dazu übergegangen einen einheitlichen Zins auf das gesamte Darlehen festzulegen. Dennoch wird oft bei Eintragung der Hypothek ein zweiter Darlehensvertrag angelegt. Ich vermute, daß dies aus bilanziellen Gründen geschieht, auf jeden Fall ist es für Sie als Kunde völlig belanglos. Alexander Solya

Antwort
von baufibemu,

Hallo, das hat mit dem Beleihungsauslauf zu tun. Die Bank, oder Versicherung unterscheidet hier unter 1a, 1b und so weiter Darlehen. 1a ist wahrscheinlich bis 50 % Beleihung, d.h. für die Bank die höchste Sicherheit. Deshalb sind diese Konditionen in der Regel auch am günstigsten. Wenn die Konditionen in beiden Verträgen gleich sind, handelt es sich lediglich um einen bankinternen Bürokratischen Akt.

Beste Grüße

Antwort
von bienchen33,

wieso fragst Du nicht die Bank-wir waren doch bei der Beratung nicht dabei!

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