Frage von Tina34, 57

Anschlußfinanzierung oder verkaufen?

Folgender Sachverhalt:

Wohnung im Großraum Frankfurt/M. gute Wohnlage, sehr gute Ausstattung, 120 qm, Garten, Tiefgaragenstellplatz, Stellplatz. Kaufpreis 259.000€, Mieteinnahmen 1050,- € (Kaltmiete) + 100 € für die Stellplätze. Momentan liegt der Verkaufspreis bei ca. 2300 € - 2500 € der qm. Darlehen läuft im Januar 2015 aus. Restschuld 218.000 €

Angebot für Anschlußfinanzierung eff. 2,68 - rund 650,- € mtl. bei 1 % Tilgung.

Es soll aber nächstes Jahr ein Haus gebaut werden Kosten ca. 370.000 € inkl. Nebenkosten, Grundstück etc. Es handelt sich hierbei nach momentanem Stand um eine 90% Finanzierung. Belastung ca. 1300,- € mtl. Die Bonität passt soweit das die Banken bei den Summen auch ja sagen.

Was würdet ihr tun - Wohnung behalten oder verkaufen?!?!

Antwort
von Springbutterfly, 46
Wohnung verkaufen

An Deiner Stelle wäre mir die Sicherheit oder die Risikominimierung wichtiger, und das spräche eher für verkaufen.

Der Preis, den Du für die Wohnung erzielen könntest, läge bei ca. 300'000 € plus 15'-20'000 € für die Stellplätze. Dämit hättest Du den Kaufpreis Eures Hauses zu über 80% finanziert! Da bliebe eher noch Luft für Features am eigenen Haus, die Spaß machen, Energie sparen oder ähnliches - also die Freude am Eigenheim vergrößern. Selbst wenn es dann 420'000 € kosten sollte, müsstet Ihr nur gut 100'000 € finanzieren - wenn kein zusätzliches Eigenkapital eingesetzt wird - eine Summe, die man in 5 Jahren mit einem Volltilgerdarlehen derzeit extrem zinsgünstig wegtilgen könnte. Danach wärt Ihr haustechnisch schuldenfrei, wohnt ab da mietfrei und ein großes Stück Vermögen wäre gebildet - was ja eine Deiner Zielsetzungen ist.

Mit der Mietfreiheit könntet Ihr dann schnell weiteres Vermögen bilden (z.B. Aktien, Fonds) oder einfach mal viel besser leben (schöne Urlaube, eine Putzfrau, schönes Auto, allg. besserer Lebensstandard), das wird bei Geldfragen häufig gerne vergessen, dass "gut leben" ein - zwar immaterieller - Wert an sich ist, der aber eigentlich unbezahlbar ist.

Im Fall, dass Ihr die Wohnung behaltet, bleiben Euch die Schulden der Wohnung, die zu fast 90% beliehene neue Immobilie mit endlosen Zinszahlungen an die Banken über Jahrzehnte hinweg. Von der Wohnung könnt Ihr nix abbeisen, da fließen netto nur gut 250 € pro Monat bei Euch rein, die Ihr aber nur direkt an die nächste Bank durchreicht. Da fände ich "gut leben in 5 Jahren" eine deutlich attraktivere Perspektive...

Antwort
von gandalf94305, 44
Wohnung behalten

Wenn Du sagst "Bonität paßt", dann bedeutet das doch, daß Ihr das neue Haus ohne Abhängigkeit von der bestehenden Vermietung finanzieren könnt. Wenn also die Finanzierung für das neue Haus aus laufendem Cashflow (ex Vermietungseinnahmen) bedient werden kann, dann würde ich klar dazu tendieren, eine gute Immobilie im Raum Frankfurt zu behalten. Mieter sind in dieser Region in guten Lagen eher stabil, da die Region auch stabile Arbeitsplätze bietet. Das Risiko von Leerständen ist daher relativ gering. Selbst im Fall eines Mieterwechsels sollte sich in dieser Lage in max. 6-12 Monaten ein neuer Mieter finden lassen, der eine Miete zahlt, die für Euch das Objekt profitabel darstellt.

Daher wäre meine Empfehlung mit den gegebenen Informationen, das vermietete Objekt zu halten, wenn Eure Finanzierung für das neue Haus nicht davon abhängt und jetzt schon klar ist, daß der Mieter in den nächsten Jahren wechseln will. Plant die Finanzierung mit einem Leerstandsrisiko von max. 12 Monaten. Rechnet 20% Mehrkosten für das neue Haus, denn das wäre erfahrungsgemäß immer das Risiko spontaner "Sonderwünsche" ;-)

Kommentar von Tina34 ,

ja wir können das Haus ohne Abhängigkeit zur Wohnung finanzieren.

Da die Flugsicherung in dem Ort ist, sind gerade Wohnungen mit 4 Zimmern, Garten, 2 Terrassen und genug Stellplätzen gesucht. Leerstand hatten wir in den letzten 8 Jahren keinen einzigen Monat. Alle Eigentümer in dem Objekt hatten nie länger als max. 1 Monat Leerstand.

Wie gesagt wir sind auch immer noch dabei zu überlegen ob wir verkaufen, weil das natürlich immer das Risiko vermindert.

Antwort
von LittleArrow, 35
Wohnung verkaufen

Mir graust es bei der Vorstellung einer 1 % Tilgungsquote bei der Anschlussfinanzierung (Finanzierungsende also erst in über 50 Jahren!) und 90 % Finanzierungsquote beim Neubau (Eigennutzung?). Zudem fehlen jegliche Hinweise auf die jeweilige Sollzinsbindung, den geplanten Zeithorizont für die komplette Entschuldung und die übrigen finanziellen Reserven (für Mietausfall oder Reparatur-/Sanierungsbedarf). Und da Du nicht Expertin für Hausbauverträge bist, droht Dir beim Kauf vom Bauträger oder so noch ein großes finanzielles Loch aus der sog. Bemusterung. Bei letzter gehen noch mal locker € 50-100.000 über den Tisch.

Die gesamte Situation ist ja schlimmer als das Zocken an der Devisenbörse.

Also gut, dass Du gefragt hast und Dir jetzt sicherlich noch einige Gedanken machst.

Im Zweifel solltest Du Dein Klumpenrisiko Mietwohnung verkaufen.

Kommentar von Tina34 ,

wir sind momentan noch am Anfang unserer Überlegungen. Mietausfall gab es in den letzen 8 Jahren gar nicht. Die Wohnung wurde immer auch in den ganz schwierigen Zeiten ohne Leerstand vermietet. Der Mietpreis wurde entsprechend so gewählt das er für die potentielle Mieter immer sehr interessant ist. Wir liegen momentan ca. 1,50 €/ qm unter der ortsüblichen Miete.

Unser Gedanke war die Wohnung zu verkaufen, aber alle Banken und Finanzberater haben uns abegraten und waren der Meinung aus finanzieller Sicht wäre es besser die Wohnung zu behalten.

Mir geht es momentan darum "neutrale" Meinungen zu hören. Wir haben zum Glück noch ein paar Monate Zeit um uns Gedanken zu machen. Es geht darum dies sich aus verschiedenen Blickwinkel anzusehen und dann eine sinnvolle Entscheidung zu treffen. Wir bauen mit einem befreundeten Architekten und nicht mit einem Bauträger. Das Grundstück wird von der Stadt erworben. Was die Rep. in der Wohnung angeht werden und wurden die letzten 10 Jahre Instandhaltungrücklagen zurück gelegt und es besteht kein Invetions-/Reparaturstau.

Kommentar von LittleArrow ,

Danke für Deine Ergänzungen, die einen Teil des Gefährdungspotentials beseitigen (da Instandhaltungsrücklagen, kein Reparaturstau, kein Bauträger, sowie ein Architekt zur Kostenüberwachung).

Meinung aus finanzieller Sicht wäre es besser die Wohnung zu behalten.

Das ist ein Fazit, aber keine Begründung. Letztere fehlt mir.

Kann es sein, dass die befragten Banken und Berater die eigene finanzielle Sicht meinen, weil sie bei offensichtlichen Gutverdienern ("die Bonität passt") mit einem höheren Finanzierungsvolumen selber auch mehr verdienen? Die Nicht-KfW-Finanzierung liegt erheblich höher als die übliche Beleihungsgrenze von ca. 60 % und damit ist sie auch teurer.

Doof ist natürlich, dass man die ETW nur im Stück verkaufen kann und nicht scheibchenweise. Beruht die monatliche Belastung auf einer "Volltilgerfinanzierung" oder gibt es da noch Zinsspekulation nach z. B. 10 Jahren für die Anschlussfinanzierung?

Kommentar von Tina34 ,

die ETW wird auf 10 Jahre weiter finanziert und nur mit 1% Tilgung, da es sinnvoller ist evtl. mögliche Sondertilgungen erhöhte Tilgungssätze bei freien Geldern in das Haus zu stecken. Planung ist das wird die Wohnung nach den 10 Jahren verkaufen.

Grobe Schätzung Verkaufserlös 250.000 € damit hätte die Wohnung dem Wert gegenüber jetzt 40-50 td € verloren! Das stellt bestimmt eine vorsichtige Schätzung dar, sollte die Wohnung den gleichen Wert wie oder sogar mehr erziehlen können wäre der Erlös entsprechend höher.

Dieses Erlös soll genommen werden um den KFW Kredit der noch besteht abzulösen (50.000 €). Der Restbetrag aus dem Verkauf - sollte er höher sein als 50.000 soll zur Tilgung bei der Finanzierung des Hauses eingesetzt werden.

Während der 10 Jahre ist die Planung zwischen 5-10 td. Sondertilgung bei dem Haus vorzunehmen. Ach so die Finanzierung bei dem Haus ist KFW - 10 Jahre Zinsbindung - Bankfinanzierung 15 Jahre Zinsbindung.

Kommentar von LittleArrow ,

Heute sind die Zinsen niedrig! In 10 Jahren sind sie ???? Wenn sie dann "normal" sein sollten, dann könnte es gut sein, dass sich der Verkauf erheblich schwieriger gestaltet als heute. Schwieriger, weil sich nicht mehr soviele Leute eine Immobilienfinanzierung leisten können und weil dann die Verkaufpreise unter Druck kommen. Auch der für Deine älter gewordene ETW!

Meinst Du nicht, dass 15 Jahre Zinsbindung etwas kurz ist? Du bekommst problemlos länger Zinsbindungen hin, auch für 30 Jahre.

KfW-Zinsbindung läuft 10 Jahre, dann besteht volles Zinsrisiko je nach Marktlage. Es ist also gut, wenn dann die Restkreditsumme (notfalls) sofort getilgt werden kann.

Kommentar von Tina34 ,

Ja man bekommt problemslos Zinsbindungen für 30 Jahre hin - die Frage ist immer nur zu welchem Zinssatz.

Kommentar von LittleArrow ,

Zinsbindung ist immer eine Art der Versicherung zur Begrenzung der Finanzierungskostenhöhe. Nach 10 Jahren (plus 6 Monate Kündigungsfrist) kannst Du umfinanzieren, wenn dann das Zinsniveau niedrig ist. Es ist heute schlicht nicht absehbar, wie in 10 Jahren das Zinsniveau ist. Alles kein Problem, wenn man ausreichend übrige Ersparnisse hat, um den Restkredit abzulösen;-)

Antwort
von Rat2010, 25
Wohnung verkaufen

Sieht für mich nach achtfach gehebeltem Immobilienrisiko aus. Die Risiken, die sich daraus ergeben sind nicht versicherbar und ich würde sie ganz sicher nicht eingehen.

Durch die niedrigen Zinsen wird das Risiko verwischt aber lass die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung mal nur auf 6 % steigen. Oder die Immobilienpreise nur um 30 % fallen oder den Familienernährer BU werden oder das Haus 20 % teurer werden oder ...

No risk, no fun??? Aber es passiert ja fast immer (und bei fast jedem) irgendwann irgendwas, das dafür sorgt, dass es genau so kommt.

Antwort
von Privatier59, 26
Wohnung verkaufen

Eine Information die mir fehlt ist, wie lange die Wohnung schon im Bestand war. Wären es weniger als 10 Jahren muß man ja den eventuell entstehenden Gewinn versteuern.

Ob die Immobilienpreise in den nächsten Jahren noch steigen werden, ist Glaubenssache. Spätestens bei der nächsten Zinserhöhung wird der Preisanstieg eine Pause einlegen, sich je nachdem sogar umdrehen.

Mangels genauer Ortskenntnis kann ich die Verhältnisses an diesem Wohnungsmarkt schlecht beurteilen. Für meine eigene Heimatstadt gilt aber, dass Wohnungen mit Größen von über 100qm von der sogenannten Wohnungsnot verschont bleiben. Es handelt sich um einen Markt bei dem das Angebot die Nachfrage deutlich übersteigt. Ob der Ertrag daher langfristig sicher ist, ist daher eher fraglich.

Ich tendiere hier insgesamt eher zum Verkauf.

Kommentar von Tina34 ,

die Wohnung ist im Dezember 10 Jahre im Besitz

Antwort
von wfwbinder, 21
andere Idee

Guter Sachverhalt, viele gute Infos.

Nur eine Information, die für mich entscheidend wäre, fehlt.

Diese Wohnung ist vermietet. Schuldzinsen sind abzugsfähig.

Bei dem Neubau, ist es zur privaten Nutzung, oder auch zur Vermietung?

  1. Fall (beides vermietet) Wohnung behalten, weil die Mieten aus dem neuen Objekt vermutlich auch höher sind, als die Belastung.

2.Fall (Neubau nicht vermietet) Hier müsste man anfangen zu überlegen. Ein Mehrerlös von ca. 58.000,- bis 80.000,- Euro würde die Belastung von 335.000,- auf 255.000,- bis 280.000,- senken udn damit auch den Bereich der Ausgaben, die steuerlich nciht relavant sind.

Desweiteren kann der Wert der vermieteten Immobilie auch leiden, wenn die Zinsen in Zukunft steigen sollten.

Vielleicht helfen Dir die Überlegungen weiter.

Kommentar von Tina34 ,

ja der Neubau wird selber genutzt.

Die Wohnung liegt 10 km weg von:

Darmstadt, Offenbach, Frankfurt, Frankfurter Flughafen. Direkte Autobahnanbindung. Mit Sicherheit wäre bei der Neuvermietung auch noch eine höhere Miete zu erziehlen.

Die Überlegung war:

Die Wohnung noch 10 Jahre zu behalten, damit wäre den ca. eine Restschuld von 160.000 € übrig. Die Annahme war auch das dann immer noch 250.000 € zu erziehlen wären. Somit würden nach 10 Jahren das KFW Darlehen mit 50.000 € abgelöst bei dem Neubau + evtl. zusätzliche überschüsse als Sondertilgung verwendet würden. Desweiteren wurde davon ausgegangen das ca. 5000 € Sondertilgung jedes Jahr bei dem Neubau geleistet wird. Somit wäre man dann nach 10 Jahren bei ca. 150 - 180 Td. bei dem Neubau als Restschuld. Damit wäre man auf der sicheren Seite falls die Zinsen wirklich bei 6-7 % sind.

Kommentar von wfwbinder ,

Ok, mit der Perspektive würde ich es vermutlich auch machen. Ihr habt ja anscheinend genug Optionen und es gibt keine Gefahr unter druck zu kommen.

Und Wohnungen im Preisbereich um die 250.000,- sind ja in der Gegend schon ganz gut gefragt, man sieht es ja an der doch recht guten Miete.

Kommentar von LittleArrow ,

Damit wäre man auf der sicheren Seite falls die Zinsen wirklich bei 6-7 % sind.

Was spricht denn gegen ein Volltilgerdarlehn (also Immobilienkredit mit durchgängiger Zinsfestschreibung bis zur letzten Rate in x Jahren, also wenn Du etwa 55 Jahre alt bist) über die € 180.000? In der zinshistorischen Niedrigzinsphase sollte man so was machen, anstatt zu rätseln bzw. zu spekulieren, ob man sich in 10 Jahren noch die Annuität bei einer Anschlussfinanzierung mit 6-7 % Nominalzinsen leisten kann.

Die Wohnung noch 10 Jahre zu behalten, damit wäre den ca. eine Restschuld von 160.000 € übrig.

Wie soll sich diese spätere Restschuld von € 160.000 bei nur 1 % Tilgungsquote und einer Restschuld von € 218.000 in 2015 ergeben? In 10 Jahren tilgst Du bei 1 % Tilgung gerade mal 11-12 %.

Kommentar von Tina34 ,

Jährliche Sondertilgungen in den nächsten 10 Jahren in Höhe von 5-10 Td. € die auch realistisch sind und auch bezahlbar. Dies Sondertilgungen würden wir nur bei dem Haus leisten.

Kommentar von LittleArrow ,

Wenn die Sondertilgungen nur bei der Eigenheimfinanzierung geleistet werden, dann erklärt das nicht, wie sich die Restschuld von € 160.000 bei der ETW ergibt.

Kommentar von Tina34 ,

gute Frage - das war das was uns die Bank ausgerechnet hatte.....

Kommentar von LittleArrow ,

Das soll sie Dir bitte nochmal vorrechnen. Ein jährlicher Tilgungsplan reicht dafür. Oder kannst Du Excel?

Kommentar von Tina34 ,

ja ich werde die Daten noch mal nachrechnen.

Antwort
von HilfeHilfe, 20
Wohnung verkaufen

Hallo

im Endeffekt bleibt es euch überlassen wieviel "Risikoappetit" ihr besitzt. Der Wert der ETW wäre mir egal ich würde immer dran denken müssen das die Wohnung sich nur in Vermietung trägt. Aktuell und bei Anschlußfinanzierung tut Sie es. Andereseits sind die Immorpreise ganz oben. Speziell FFM ist abartig. Daher gute Gelegenheit die Etw abzustossen und das Geld in richtiges Eiegntum zu stecken.

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