Frage von vermieterind, 30

anschaffungsnahe Herstellungskosten

Hallo zusammen,

ich habe mal eine Frage zu den absetzbaren Renovierungskosten unter Berücksichtigung der anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Basis für meine Frage ist folgendes:

Aufwendungen für Instandsetzungen und Modernisierungen gelten kraft Gesetzes in folgenden Fällen als "anschaffungsnahe Herstellungskosten" (§ 6 Abs. 1 Nr. 1 a EStG, § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG):

•Die Aufwendungen fallen innerhalb der ersten drei Jahre nach der Anschaffung eines Hauses oder einer Wohnung an und

•sie übersteigen ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes/der Wohnung (ohne Grund und Boden).

Folgender fiktiver Fall: Erwerb vermietetes Haus am 01.01.2010; Gebäudewert: 200.000 € --> Berechnung Grenze f. anschaffungsnahen Herstellungsaufwand: 15 % x 200 Tsd. € = 30.000 €

eingereichte Rechnungen (vom FA anerkannt für die Werbungskosten): 2010: 15.000 € 2011: 15.000 €

Alle Rechnungen sind INKL. Umsatz- bzw. Mehrwertsteuer.

Meine Frage lautet nun: ist schon in 2011 die Grenze der anschaffungsnahen Herstellungskosten (30.000 €, also 15.000 € + 15.000 €) erreicht?

oder gilt folgende Rechnung (da es ja im Gesetzestext heißt "ohne Umsatzsteuer":

2010: 15.000 € - 19% MWS = 12.605 € 2011: 15.000 € - 19% MWS = 12.605 €

2012: es bleiben 30.000 € - 12.605 € - 12.605 € = 4.790 € (netto) abzugsfähige Renovierungskosten, bevor die Grenze der anschaffungsnahen Herstellungskosten überschritten wird. also dürften in 2012 noch Rechnungen i. H. v. 4.790 € /100 x 119 = 5.700 € (inkl. MWS) abgesetzt werden, bevor die Grenze erreicht wird.

Kurze Antwort, ob Szenario 1 (Grenze bereits mit 2011 erreicht) oder Szenario 2 (2012 noch 5.700 € abzugsfäig) gilt, reicht aus.

Danke und Gruß, Pete

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Antwort
von EnnoBecker, 30

Richtig, die Umsatzsteuer ist auszunehmen. Damit soll verhindert werden, dass ein vorsteuerabzugsberechtigter Vermieter bessergestellt wird als einer, der keine Vorsteuern abziehen kann.

Trotzdem ist die Fragestellung nicht ganz richtig:

  1. ist der Gesetzeswortlaut eindeutig: Danach sind es bereits ab 2010 nachträgliche HK, wenn bis zum 30. September 2013 die 15% überschritten werden. Wir hhaben dann ein rückwirkendes Ereignis, so dass die 2010er Bestandskraft aufgebrochen werden kann.
  2. ist das nicht die einzige Stelle, die zu prüfen ist. Zu prüfen ist auch das BMF-Schreiben von 18. Juli 2003. Auch auf diesem Wege kann man zu HK kommen.
Kommentar von vermieterind ,

Hallo, vielen Dank für die schnelle Antwort. Leider werde ich daraus nicht ganz schlau...

  1. Ich dachte, dass die 3-Jahresfrist stichtaggenau ab Datum Kaufvertrag bzw. Besitzübergang gilt? Also bei Erwerb am 01.01.2010 eben exakt 3 Jahre später, also am 01.01.2013?

  2. was besagt denn dieses Schreiben? Ist dies die Unterscheidung zwischen Erhaltungs- und Herstellungsaufwand? Hier sollte ja dann alles passen, wenn man alles dem Herstellungsaufwand zurechnet und keine Kosten als Erhaltungsaufwand angibt?

Danke und Gruß

Kommentar von EnnoBecker ,
  1. Das ist auch so. Ich hatte bei der Hitze 01.10.2010 gelesen. Sorry.
  2. liest du hier: http://treffer.nwb.de/completecontent/dms/content/000/088/Content/000088567.htm
Kommentar von vermieterind ,

ok super, dann hab ichs gerafft... :-) Danke für die schnellen und kompetenten Antworten!

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