Frage von McJoey, 1.949

Anlage V - Wie Werbungskosten richtig angeben?

Es gibt ja das sogenannte Zufluss/Abflussprinzip. Danach gebe ich bei der Steuererklärung für Anlage V auch nur die tatsächlich im Veranlagungszeitraum vereinnahmten Mietzahlungen an, zuzüglich der Umlagen, verrechnet mit erfolgten Nachzahlungen oder Erstattungen aus dem Vorjahr. Soweit klar.

Wie verhält es sich aber mit den Werbungskosten, bzw. den BK-Umlagen, die ich an eine WEG zahle? Anlage V will dedizierte Werte für Grundsteuer, Strom, Instandhaltungsmasßnahmen etc wissen.

Ist hier nur wichtig, wann die Kosten entanden sind, und unwichtig, wann sie bezahlt werden? Das widerspräche ja obigem Prinzip. Oder darf man wie bei den Umlagen auf den Mieter nur Werbungskosten geltend machen, die auch im betreffenden Jahr bezahlt wurden? Dann wäre eine Aufschlüsselung nach Strom/Gas/etc. nicht mehr möglich, weil die Summe des Ganzen nicht mehr der Summe der Vorauszahlungen entspräche...

Mit ähnlicher Argumentation dürften es Mieter schwer haben, z.b. Kosten für ein Arbeitszimmer korrekt anzugeben, weil z.B. die tatsächlich für einen Veranlagungszeitraum gezahlten Nebenkosten (Umlage+Abrechnung Vorjahr) von den tatsächlichen KOsten abweicht.

Oder mache ich die Sache zu kompliziert? Ich finde jedenflls NIRGENDS eine wirklich eindeutige Antwort.

Antwort vom Steuerberater online erhalten
Anzeige

Schnelle und günstige Hilfe für Ihre Steuerfrage. Kompetent, von geprüften Steuerberatern.

Experten fragen

Antwort
von LittleArrow, 1.949
Anlage V will dedizierte Werte für Grundsteuer, Strom, Instandhaltungsmasßnahmen etc wissen.

Wieso dezidiert? Die ersten beiden Kostenarten (sowie Wasser, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Hausversicherungen etc.) gehören als Summe in Zeile 46 Anlage V 2013 und die Instandhaltungskosten entweder in Zeile 39, 40 oder 41ff. Oder will Dein FA eine Einzelaufstellung für die Summe in Zeile 46? Die Anleitung zur Anlage V sieht bei den Instandhaltungskosten eine Einzelaufstellung vor.

Das Zufluss-/Abflussprinzip gilt auch bei den Werbungskosten!

Allerdings sind Zahlungen in die Hausinstandhaltungsrücklage steuerlich unbeachtlich. Erst die Inanspruchnahme der Rücklage für Instandhaltungsmaßnahmen kann steuerlich angesetzt werden.

Kommentar von McJoey ,

Eine Aufschlüsselung der Instandhaltungsmaßnahmen ist auch kein Problem, sofern diese aus der bestehenden IR bezahlt wurden.

Mit "dediziert" meinte ich, dass die Formulare schon alle darauf ausgelegt sind, nicht nur die NK-Umlage anzugeben (dafür gab es noch nie ein Feld), sondern auch einen Verwendungszweck. In der Tat kann ich einfach einen Eintrag "NK-Vorauszahlung" dort angeben.

Allerdings erscheint mir selbst das nicht so recht logisch: ich könnte ja auch im Jahr 2013 eine sehr viel höhere Vorauszahlung leisten, für mehrere Jahre. Das würde ich dann alles im Jahr 2013 vollständig als Werbungskosten abziehen können? (Klar, dass ich dies in den Folgejahren nicht mehr geltend machen dürfte). Wo ist aber dann der Unterschied zur IR? Die IR darf ich nicht angeben, aber ein Guthaben für die BK darf ich aufbauen? Das kann so nicht sein... ;-)

Antwort
von MadRampage, 1.581

Eigentlich ist es einfach, denn es gilt das Zufluss-Prinzip:

Du kannst doch ab 01.01.2014 genau sagen welche Einnahmen und Ausgaben zu im Jahr 2013 hattest, es liegen Dir dann alle Kontoauszüge des gesamten Jahres vor. Du musst nur aufpassen das Instanthaltungsrücklagen KEINE Ausgaben darstellen: Hier Beispiele:

  • 12x 200€ Hausgeld im Jahr 2013 and die WEG bezahlt, davon sind IHR laut Plan bekannt und vom bezahlten Hausgeld abzuziehen => AUSGABE 2013
  • es kam zu einer Nachzahlung des Hausgeldes in 2013 (für 2012) => AUSGABE 2013
  • es kam zu einer Nachzahlung von Nebenkosten des Mieters in 2013 (für 2012) => EINNAHME 2013
  • es kommt zu einer Rückerstattung von Hausgeld in 2014 (für 2013) => Einnahme 2014
  • es kommt zu einer Rückerstattung von Nebenkosten ab den Mieter in 2014 (für 2013) => AUSGABEN 2014

Wenn man so rechnet, also die Hausgeldzahlungen (abzgl. IHR) als Ausgaben angibt, muss man im Gegenzug die gesamte Miete inkl. Nebenkostenabschlag als Einnahme angeben.

Kommentar von McJoey ,

Danke für deine Antwort! Okay, d.h. ich kann mir in Anlage V die ganze Aufschlüsselung also sparen? Wäre mir eigentlich sehr recht. :-)

Du schreibst: "Wenn man so rechnet, also die Hausgeldzahlungen (abzgl. IHR) als Ausgaben angibt,".... Wieso das "wenn"? GIbt es noch eine andere (akzeptierte) Vorgehensweisen?

(Das mit den Umlagen bei der Miete ist klar)

Kommentar von MadRampage ,

Die andere Methode ist die auf den Mieter umgelegten Nebenkosten als durchlaufende Posten auszuklammen, weil diese ja der Mieter bezahlt. Rechnerisch und steuer-technsich (Einnahmen Minus Ausgaben minus AfA für die Steuer) kommt das Selbe raus. die 2te Methode wäre:

  • nur die Kaltmiete als Einnahmen ansetzten
  • dafür nur die nicht-umlagefähigen Betriebkosten als Ausgabe anzusetzten

die auf den Mieter umlagefähigen Nebenkosten tauchen dann weder als Einnahmen noch als Ausgaben auf und ergeben dadurch das Selbe Ergebnis wie Warmmiete als Einnahme und alle Betriebskosten als Ausgabe anzusetzten.

Kommentar von EnnoBecker ,
Die andere Methode ist

...falsch.

H 21.2 EStH:

(Einnahmen sind...)

Umlagen und Nebenentgelte, die der Vermieter für die Nebenkosten oder Betriebskosten erhebt (>BFH vom 14.12.1999 – BStBl 2000 II S. 197).

Kommentar von MadRampage ,

okay, auch steuernetz.de ( http://www.steuernetz.de/aav_steuernetz/lexikon/K-12086.xhtml?currentModule=home ) schreibt das so:

"Zu den Mieteinnahmen gehören vor allem der Mietzins und die Umlagen (Nebenkostenvorauszahlungen), die der Mieter an den Vermieter zahlt."

Dann nochmals Danke für diese Klarstellung und Korrektur :)

Kommentar von EnnoBecker ,
Du musst nur aufpassen das Instanthaltungsrücklagen KEINE Ausgaben darstellen:

Wenn schon, dann richtig:

  • Die Zuführung zur IR sind keine Ausgaben.
  • Die Verwendung von IR für deren gedachten Zweck sind Ausgaben.
  • Die Zinsen aus angeleten Geldern für die IR sind Kapitaleinkünfte.
Kommentar von McJoey ,

Und wie ist die IR nach dem Zuflussprinzip herauszurechnen?

Beispiel: WEG-Abrechnung für 2013 ergibt (eigener Anteil) 2000 Euro, davon 1000 Euro IR. Summe der Vorauszahlungen sind 2400 Euro.

Ich vermute mal, dass es nach dem Verhältnis abgerechnet wird, d.h. ich kann 2/3 von 2400 Euro als WK ansetzen, also 1600 Euro?

Ich könnte aber auch argumentieren, dass die IR erst bedient wird, wenn die NK bezahlt sind, also dass nur 400 Euro der 2400 Euro in die IR geflossen sind, und der Rest eben die vollständig bezahlten BK sind... ?

Kommentar von EnnoBecker ,

???

Es steht doch drauf, wieviel in die IR gezahlt wurde, was verwendet wurde und wie hoch der Stand per 31. Dezember ist.

Kommentar von McJoey ,

Ich habe nur eine Gesamtübersicht über die IR, also den tatsächlichen Kontostand für alle Miteigentümer., nicht die eigenen Anteile.

Stimmt. Hätte ich die, wäre es eindeutig...

Wenn ich aber davon ausgehe, dass die HV immer erst die ausstehenden Rechnungen begleichen muss, dann müsste ich doch auch erst die "Schulden" von 2000 (bsp oben) begleichen und diese als Werbungskosten angeben.

Kommentar von MadRampage ,

DH! Danke für die Ergänzung/Korrektur. Das ist natürlich richtig uns wichtig, dass die Verwendung der IHR als Ausgabe gilt

Keine passende Antwort gefunden?

Fragen Sie die Community