Frage von JonaB,

Alternativen zum Bausparvertrag (um niedrigen Darlehenszins zu sichern)?

Ich möchte euch erneut bitten mir einmal Alternativen zum Bausparen aufzuzeigen. Ziel soll sein in 8-10 J. ein Eigenheim zu kaufen. Dazu möchte ich mir aber gerne einen niedrigen Darlehenszins sichern. Gibt es neben Bausparkassen alternative Anlageformen um diesen zu sichern?

Danke!

Antwort
von Rat2010,

Bist du dir sicher, dass du weisst, was ein Bausparvertrag leistet?

Sichert er dir den aktuell niedrigen Darlehenszins? http://dynamisch.vergleich.de/vergleich/baugeld/vergleich

Weisst du, kannst du also ausrechnen, zu welchem Preis er dir welche Konditionen sichert?

Wenn du eine Alternative zum Bausparvertrag suchst, eignet sich auf 8 - 10 Jahre eine vernünftige Kapitalanlage zum Kapitalaufbau wesentlich besser. Was du aber bezahlst, solltest du genau wissen und zwar idealerweise bevor du es kaufst.

Auf 10 Jahre sichert dir den Zins höchstens ein Future auf den Zins. Bausparkassen sind Organisationen, die das auch nicht können. Was sie können, ist die einen Sparen lassen und anderen das Geld zu einem höheren Zins geben. Das ist nur nicht das, was du glaubst, dass sie können.

Antwort
von jsch1964,

Jain.

Es gibt neben der Bausparkasse noch andere Modelle zum Festschreiben der Konditionen für die Zukunft. Eins davon ist eine Baugenossenschaft, wie z.B. die Fides. Auch da kannst Du zuerst eine Summe ansparen und dann das Objekt zu festgelegten Bedingungen erwerben.

http://www.fides-wbg.de/eigenheimsparplan.html

Antwort
von LittleArrow,

Nein, es gibt keine alternative Variante zur Zinssicherung von Baudarlehn über diese lange Vorlaufzeit.

Den niedrigen Bauspardarlehnszins kannst Du Dir nur in Verbindung mit dem sehr viel niedrigen Bausparguthabenzins sichern.

Eine etwas spekulative Alternative zu einem BSV ist die Anlage in global investierende Aktien- oder Mischfonds, wobei BSV und Fonds natürlich auch als vertraglich unabhängige, aber wertmäßig kombinierbare Anlageformen zu sehen sind. Es ist ja ohnehin eine spekulative Annahme, sich in 10 Jahren ein Eigenheim kaufen zu können, wenn man weder dessen Preis heute fixieren kann, noch dessen Finanzierungsmix und Konditionen (Eigenkapital und Fremdkapitalvarianten und -höhen), noch die dann gültige Einkommens- und Lebenssituation. Aber soviel Mut muss schon sein und daher fängt man eben heute mit Sparen an. Aber es muss bzw. sollte eben nicht nur Bausparen sein!

Antwort
von Candlejack,

Der Bausparvertrag ist das einzige Mittel am Markt, um sich einen garantierten Zins zu sichern. Tut mir leid, ist aber so :-(

Kommentar von LittleArrow ,

Das ist das einzige Mittel, sehe ich genauso.

Daraus folgt aber nun nicht (und das ist auch nicht Deine erklärte Schlussfolgerung), dass man es nur mit dem BSV versuchen sollte. Denn beim Eigenheimkauf (100 %) würde ein ca. 50-60 %-iges Bauspardarlehn den Normalimmobilienkäufer wegen einer (geschätzten) jährlichen Annuität von ca. 9-12 % finanziell sehr stark strapazieren, vielleicht sogar überlasten. Neben dem Bausparguthaben braucht der Käufer zum Kaufzeitpunkt noch ca. 10 - 15 % Eigenkapital, um die Kaufnebenkosten und persönlichen Anpassungskosten aufgrund des Umzuges von der Mietwohnung ins Eigenheim abzudecken.

Kommentar von Candlejack ,

Nee, NUR mit einem BSV haut auch idR nicht hin. Das funktioniert so nicht. EK brauchst Du immer, auch wenns nur für die 11-13% Nebenkosten sind oder eben paar Prozente für bessere Konditionen. Die 100% Darlehen sind oft auf Knopf gerechnet und dann brauchst Du leider oft eine Annuität, um die machbare Rate darstellen zu können. Die 9-12% kann ich derzeit nicht nachvollziehen.

Antwort
von detlef32,

Gibt es neben Bausparkassen alternative Anlageformen um diesen zu sichern?

Nein.

Dazu möchte ich mir aber gerne einen niedrigen Darlehenszins sichern

Kann auch ein Bausparvertrag für den Normalimmobilienkäufer nicht. Jedenfalls wird die Belastung (Zins und Tilgung) für die meisten zu hoch.

Ein Bausparvertrag verlangt ca. 30% bis 40% Eigenansparleistung und den Rest gibt es als Darlehen. Klingt vernünftig ist es aber in der Realität nicht. Selbst wenn Du Dir 30% eines Eigenheimes von 200.000 zusammensparst und die 70% also 140.000 Euro zu einem jetzt festgelegtem Zins aufnimmst wirst Du die Belastung schwer tragen können weil ein Bausparvertrag eine schnelle Tilgung (und damit eine hohe Belastung) notwendig macht.

Aber eigentlich ist der Sinn Deiner Frage einfach zu beantworten:

Wenn die Zinsen in den nächsten 10 Jahren auf heutigem Niveau bleiben bekommst Du ohne Bausparvertrag einen guten Sollzinssatz. Schliesslich liegen die Bankzinsen derzeit deutlich unter dem "guten" Sollzins der Bausparkasse.

Sollten die Zinsen in den nächsten Jahren steigen dann werden mehrere Dinge passieren.

  1. Die Preise für Immobilien werden stagnieren oder vielleicht sogar fallen weil höhere Sollzinsen immer mit niedrigen Immobilienpreisen und umgekehrt einhergeht.
  2. Du bekommst in der Ansparphase für eine normale Sparanlage immer mehr Zinsen (die Zinsen steigen ja)

Mit Zitronen gehandelt hast Du allerdings wenn die Zinsen für die nächsten 9 Jahre gleich bleiben (Du also wenig Zinsen während Deines Ansparvorganges bekommst) und dann eine Krise eintritt die zu drastisch hohen Zinsen führt. Aber auch dann denke ich bist Du nicht schlecht dran - in diesem Fall werden die Immobilienpreise in den Keller purzeln und Du musst vielleicht hohe Zinsen für die Finanzierung zahlen hast aber einen geringeren Kaufpreis.

Kommentar von Candlejack ,

Jedenfalls wird die Belastung (Zins und Tilgung) für die meisten zu hoch.

Wer sagt sowas ? Bei meinen Berechnungen werden die Belastungen nicht zu hoch, sondern tendieren entweder auf dem Hypotheken-Niveau oder knapp drüber.

Ein Bausparvertrag verlangt ca. 30% bis 40% Eigenansparleistung und den Rest gibt es als Darlehen. Klingt vernünftig ist es aber in der Realität nicht.

Klar ist es das. Wer die Chance hat, das vorzubereiten, spart also das Eigenkapital an, was er ohnehin braucht und erhält dann einen garantierten Zins dazu. Dass so ein Konzept nicht immer auf den Kunden passt und er mit so einem nicht immer 100% des Darlehens abdecken kann, liegt in der Natur der Sache.

weil ein Bausparvertrag eine schnelle Tilgung (und damit eine hohe Belastung) notwendig macht

nicht zwangsweise.

Schliesslich liegen die Bankzinsen derzeit deutlich unter dem "guten" Sollzins der Bausparkasse

Bei welcher Bank kriege ich derzeit unter 1,90% ?

Kommentar von LittleArrow ,

Bei meinen Berechnungen werden die Belastungen... nicht zwangsweise. ...Bei welcher Bank kriege ich derzeit unter 1,90%*

@Candlejack: An welchen Tarife welcher BSKs hattest Du denn so gedacht, um so insgesamt zu Deinen vorangestellten drei Aussagen zu kommen?

Kommentar von detlef32 ,

@Candlejack

Bausparrechner BHW, 1,9% Tarif, 10 Jahren Zuteilungsreif, Baussparsumme 201.000 Euro. Erforderliche Sparrate 850 Euro monatlich. Guthaben bei Zuteilung ca. 106.000. Tilgung des Darlehens innerhalb von 7 Jahre und 1 Monat notwendig. Monatliche Belastung aus Zins- und Tilgung: 1.206.

Also das sind natürlich nur 1,9% aber die Tilgung und die erforderliche Ansparleistung um diesen Zins zu erreichen sprengt den Rahmen eines Normalverdieners.

Und jetzt der 3,75% Zinstarif, Ziel wieder 200.000 in 10 Jahren.

Ansparrate 600 Euro monatlich, Zuteilung nach 10 Jahre, Guthaben bei Zuteilung 74.000 Euro, Darlehen also 126.000 Euro. Monatliche Belastung aus Zins- und Tilgung 1.200 für die nächsten 11 Jahre.

Und nun zum Vergleich Ansparen monatlich 600 Euro einfach so - ich nehme mal 1,5% an mit Tagesgeldhopping für die nächsten 10 Jahre macht 77.700. Und dann zur Bank und 122.300 geliehen mit verschiedenen Konditionen:

bei 3,75% Zinsen und 3% Tilgung = 6,75% Annuität ca. 690 Euro monatlich. Dauer 21 Jahre.

bei 5% Zinsen und 4% Tilgung = 9% Annuität ca. 815 Euro monatlich Dauer ca. 20 Jahre.

Und für den von mir erwarteten Normalfall bei 2% Inflation und einer erträglichen Belastung:

5,5% Zinsen, 1,5% Tilgung = 7% Annuität ca. 713 Euro monatlich, Dauer ca. 28 Jahre und Abkürzung durch Sonderzahlungen wenn es mehr Gehalt gibt.

Ach ja - und die meisten würden sich halt die 600 Euro Ansparrate neben ihrer Miete (oder mehr wenn das Eigenheim halt mehr als 200.000 Euro kostet) nicht leisten können/wollen. Also würden die bei meiner Planung halt 400 Euro sparen und etwas mehr Kredit aufnehmen.

400 Euro monatlich bringen bei 1,5% etwa 51.000 in 10 Jahren. Das reicht als Eigenkapital für eine 200.000 Immobilie und dann nehmen sie halt 150.000 Euro Darlehen für mein beschriebenen 7% Annuität auf und haben eine Belastung von 875 Euro und die können sie sich durch den Wegfall der Miete auch leisten.

Das Mondgespinst 1,9% das allen Leuten wie die Mohrrübe dem Esel vorgehalten wird bringt für die Finanzierung eines Eigenheims für den Normalo nichts. Das ist was für den Eigenheimbesitzer der eine schuldenfreie Immobilie hat und für die nächste größere Reparatur einen Bausparvertrag über 20.000 Euro abschliesst. Der kann sich dann leisten mehr als die Hälfte in den nächsten 10 Jahren unterstützt durch vielleicht Vermögenswirksame Leistung des Arbeitgebers anzusparen und dann den Rest schnell zu tilgen.

Kommentar von LittleArrow ,

@detlef32: Ich teile Deine Antwort größtenteils.

Zu Recht weist Du auf die üblicherweise relativ kurzen BSV-Tilgungsjahre (7-15 Jahre und dadurch bedingt hohe Tilgungsquote und damit sehr hohe monatliche Gesamtbelastung) hin. Das Bausparmodell eignet sich daher vor allem für kleinere Immobilienmaßnahmen (Modernisierung, Umbau, Sanierung, altersgerechtes Wohnen etc.) und weniger als alleinige Fremdfinanzierung bei Bau- oder Kaufvorhaben, sondern eher als Teilfinanzierung. Für den von Dir beschriebenen "Normalimmobilienkäufer" und damit den Fragesteller (um den es hier geht!) sind Deine Aussagen genau passend.

Kommentar von Candlejack ,

Da ein Normalimmobilienkäufer auch 200.000 nicht mal eben mit 800 EUR Kreditrate abzahlen kann, sind 1.200 ja durchaus ne reale Zahl, egal welches Konzept. Man muss eben einiges auf den Tisch pappen für ein Eigenheim. Hab gerade 253.000 mit 1.250 EUR finanziert und das ist für den Betrag keine utopisch hohe Rate. Das kriegst Du nicht mal eben mit 800 Rate durch. Allerdings wars mir jetzt ehrlich gesagt zu viel, den Rechner anzuwerfen und die Zahlen im BHW-Tarif nachzuprüfen.

Kommentar von detlef32 ,

Natürlich kommt es immer auf die Wünsche und Möglichkeiten der Kunden an. Aber heute ist ein Zinssatz bei einer 80%igen Beleihung und einer 10 Jahresbindung. von 2,7% normal. Wenn man da einfach mal 3,3% Tilgung dazu rechnet dann kommt man auf Deine 1.250 Euro und einer Laufzeit von 23 Jahren.

Allerdings kann man diese 253.000 genauso auch für monatliche 780 Euro bei 1% Tilgung finanzieren - kommt halt auf wie schon gesagt auf die Wünsche und Möglichkeiten an.

Aber mein Beispiel ging nicht von einem Darlehen von 200.000 oder 250.000 aus sondern von einem Objekt von 200.000 und einer Eigenleistung von ca. 70.000 Euro also gerade mal von einer Finanzierungssumme von 130.000 Euro. Und dafür ist 1.200 Euro deutlich zu viel für den Normalo.

Aber egal - ich glaube wir haben mit dieser kurzen Diskussion den geneigten Leser einigen Anstoß zum Denken gegeben.

Kommentar von detlef32 ,

Ich habe bei einem solchen Vorhaben in weiter Ferne noch ein zweites Problem mit einem Bausparvertrag.

Der Berater der jetzt diesen Bausparvertrag für 200.000 Euro abschliesst mag ja nach bestem Wissen und Gewissen handeln. Aber im Normalfall ist er in 10 Jahren wenn es dann zur Sache gehen soll einfach nicht mehr da. Aber die Kosten (in meinem Beispiel 2.000 Euro oder mehr an Abschlußkosten) die sind erstmal weg vom Eigenkapital.

Und der neue Berater in 10 Jahren will natürlich für seine dann aktuelle Beratung auch was bekommen. Und dann werden die merkwürdigsten Konstrukte gemacht um weitere Bausparverträge, Versicherung usw. zu verkaufen.

Und wenn dem Kunden die Wunschimmobilie schon ein paar Jahre früher über den Weg läuft dann wird wieder mit Bausparanpassungen, Zwischenfinanzierungen usw. ein Dickicht von Verträgen geschaffen - teilweise weil notwendig und teilweise weil das Interesse nach Bezahlung im Vordergrund steht.

Kommentar von Candlejack ,

Normalfall ist er in 10 Jahren wenn es dann zur Sache gehen soll einfach nicht mehr da.

ich selbst mach das in der form jetzt seit 5 jahren und die meisten kollegen sind 15-25 jahre dabei...

Und der neue Berater in 10 Jahren will natürlich für seine dann aktuelle Beratung auch was bekommen. Und dann werden die merkwürdigsten Konstrukte gemacht

verständlich, aber bei einem bestehenden vertrag halt bestandsservice bzw. kriegt er ja was, wenn er aus dem bausparer ein zuteilungsdarlehen macht ;-) seltsame berater gibts immer...

ein Dickicht von Verträgen geschaffen

die zwischenfinanzierung ist ein zusätzlicher vertrag bis zur zuteilung - das ist kein dickicht.

aber grundsätzlich kann ich die befürchtungen verstehen !

Antwort
von robinek,

Erstens sind bisdahin die Zinsen sehr spekulativ und zweitens was bringen Dir dann günstige Zinsen wenn die Immobilien für "Otto Normalverbraucher" gar nicht mehr bezahlbar sind? Würde zunächst einen für Deine Verhältnisse normalen Bausparvertrag abschliessen. Angebote und Beratung auch über VWL usw. sehr wichtig

Kommentar von Candlejack ,

Würde zunächst einen für Deine Verhältnisse normalen Bausparvertrag abschliessen. Angebote und Beratung auch über VWL usw. sehr wichtig

Dass ich solche vernünftigen Sätze mal von Dir höre, freut mich :-)

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