Frage von tjhooker,

Ablöse Immo-Darlehen / Ausstellung nötiger Unterlagen seitens der Bank

Hallo,

wahrscheinlich schon tausendmal gehört/gelesen... Es ist geschafft, das Immo-Darlehen bei der Bank ist getilgt und nun steht die Entscheidung an, was tun? a) Grundschuld stehen lassen für andere Projekte bestehen lassen b) Grundschuld löschen lassen

Wir wissen noch nicht so ganz, ob wir in drei bis vier Jahren wieder etwas bauen bzw. kaufen wollen. Es gibt ja auch unterschiedliche Meinungen darüber, ob man die Grundschuld löschen lassen sollte oder nicht. Das soll hier jedoch auch nicht Thema der Frage(n) sein. Vielmehr lauten diese: - Was muss die Bank alles zurückgeben(Grundschuldbrief, Originalurkunde zur Grundschuldbestellung)? - Mit einer Löschungsbewilligung kann der Eintrag im GB wirklich nur gelöscht werden, eine Abtretung würde wegfallen, richtig? - Mit einer Abtretung kann demgegenüber nicht gelöscht werden, oder? - Muss eine Bank auf Antrag hin, eine löschungsfähige Quittung ausstellen oder kann sie auf die Löschungsbewilligung/Abtretung beharren?

Ich habe mir nun schon einige Texte dazu angelesen, bin jedoch noch nicht so ganz weiter gekommen. Kann mir hier evtl. jemand, gerne auch Banker oder jemand der fit ist im Recht, weiterhelfen?

Lieben Dank schonmal dafür!

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von Franzl0503,

tjhgooker:

Nach einem sonnigen Sonntag noch der Versuch einer Antwort auf deine Frage:

Du lässt offen, welche Vereinbarung mit dem Kreditinstitut du nach Wegfall des Sicherungszwecks (d. h. Rückzahlung der gesamten gesicherten Forderung) hinsichtlich des Rückgewährsanspruchs getroffen hast. Bestehen Einschränkungen, etwa „die Abtretung ist ausgeschlossen“? Schau dir nochmals die Sicherungsvereinbarung (auch Zweckerklärung oder Sicherungsvertrag genannt) an.

Du verrätst nicht, ob die Rückgewährsanspruch an gleich-oder nachrangige Grundpfandrechtsgläubiger abgetreten wurde oder sind keine vorhanden?

Allgemein gilt:

Ist der Sicherungszweck entfallen ist der Gläubiger verpflichtet, die Grundschuld zurück zu gewähren. Die Erfüllung des Rückgewährsanspruchs erfordert die Änderung des Grundschuld-Gläubigerrechts mit rechtsgeschäftlicher Verfügung über die Grundschuld durch

Abtretung (an dich als Sicherungsgeber und Grundstückseigentümer) Verzicht oder Aufhebung (Löschung), - ich empfehle grundsätzlich die Löschung im Grundbuch -.

Nach Befriedigung des Gläubigers hast du Anspruch auf Aushändigung

des Gundschuldbriefes (ein solcher ist nach deiner Schilderung gebildet worden), der vollstreckbaren Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde (wird oft vergessen), einer der vorgenannten drei Erklärungen in grundbuchmäßiger Form; mit allen Unterlagen kannst du die Löschung beantragen, und der seinerzeit ihm zur Verfügung gestellten Beleihungsunterlagen (du wirst staunen, was du seinerzeit alles beschaffen musstest).

Übrigens: Der Rückgewährsanspruch verjährt in 10 Jahren.

Kommentar von LittleArrow ,

Der Rückgewährsanspruch verjährt in 10 Jahren.

Rückgewährsanspruch auf die seinerzeit zur Verfügung gestellten Beleihungsunterlagen oder auf welche Dokumente?

Kommentar von Franzl0503 ,

LittleArrow: Es geht um den Anspruch auf Übertragung oder Aufhebung des Rechts (vergl. § 196 BGB). .

Kommentar von LittleArrow ,

Danke.

Das heißt also, dass die nach 10 Jahren nicht gelöschte Grundschuld dann ewig im Grundbuch bleibt oder was wäre im z. B. 15 Jahr vom wem zu tun?

Kommentar von Franzl0503 ,

LittleArrow: Es geht um den Anspruch auf Übertragung oder Aufhebung des Rechts (vergl. § 196 BGB). .

Kommentar von Franzl0503 ,

LittleArrow: Es geht um den Anspruch auf Übertragung oder Aufhebung des Rechts (vergl. § 196 BGB). .

Kommentar von tjhooker ,

Moin Franzl0503,

ich hatte (leider) noch 'ne Antwort gschrieben, anstelle es an dieser Stelle zu "kommentieren". Kannst Du Dir das evtl. nochmal ansehen? Die Antwort scheint wohl etwas nach unten gerutscht zu sein :(

Gruß, Thorsten

Kommentar von Franzl0503 ,

Hallo Torsten,

Das Kreditinstitut ist grundsätzlich daran interessiert, einen leistungsstarken, zahlungsfähigen und auch zahlungswilligen Kunden mit einer beleihungswürdigen und auch beleihungsfähigen Immobilie zu halten. Was läge näher, als dem Kunden nach Rückführung des Baudarlehens zu empfehlen, die Briegrundschuld nicht löschen zu lassen sondern sie zur Besicherung künftiger Immobiliendarlehn aus eigenem Hause „vorrätig“ zu halten.

Vordergründig wird mit der Kosteneinsparung argumentiert. Der Eigentümer wird bei künftigem Kapitalbedarf vermutlich zunächst bei ihm nachfragen und auch eher bereit sein, ein paar Zehntel Zinsmehrbelastung in Kauf nehmen, spart er doch einige Euro an Notar- und Grundbuchkosten.

Ich hingegen bin ein Anhänger der Entrümpelung des Grundbuchs, sobald die Belastungen löschungsreif sind. Den künftigen Kapitalbedarf mit Grundschuldsicherung deckt der Grundstückseigentümer durch einen Kreditgeber seiner Wahl, mit Darlehnshöhe, Zinsen und Nebenleistungen gem. neuem Darlehensvertrag ohne Abtretung, Zinsänderung, Änderung der Nebenleistungen, der Aufhebung der Brieferteilung (siehe zutreffende Anm. von pbasket: „…. Briefrecht eher Ausnahme“) und sonstiger Verrenkungen.

Einige BauFi-Spezis werden mir widersprechen, andere Praktiker mir Recht geben. Werte aus und entscheide.

Gruß Franzl

Kommentar von tjhooker ,

Hallo Franzl,

vielen Dank für Deine Ausführungen!

Gruß, Thorsten

Antwort
von diekert,

In erster Linie sollte dir dein Bankberater sagen, welche Unterlagen incl. der Sicherheiten zurückübertragen werden, wenn der Kredit vollständig getilgt ist. Warum gehst du den umgekehrten Weg und zerbrichst dir den Kopf ? Oder hast du kein Vertrauen mehr zu deiner Bank ?

Kommentar von tjhooker ,

Hallo,

Vertrauen ist gut, Wissen ist besser. Hinterher für irgendwelche Dokumente den Leuten hierher zu laufen ist ziemlich doof. Zudem ist die Bank oder vielmehr der Privatkundensektor, bei der wir damals das Darlehen bekommen haben, von einem deutschen Institut über "einen führenden nordeuropäischen Konzern" zu einem spanischen Institut geworden....

Gruß

Antwort
von tjhooker,

Hallo, erstmal vielen Dank für die bisherigen Antworten.

@hypthekenteam: Da steht nur was von "Grundschuld", ohne Hinweis auf Brief und es ist auch nichts "ohne Brief" zu lesen.

@qtbasket & @hypothekenteam: Ich beziehe mich da hinsichtlich des Briefs auf folgende Punkte: a) Auslegung der Grundschuldbestellung: "Mit der Gläubigerein ist vereinbart worden, dass sie berechtigt sein soll, den Brief vom Grunbuchamt aushändigen zu lassen. Wir beantragen, den zu bildenden Grundschuldbrief der Gläubigerin zu übersenden." b) Rechnung der Gerichtskasse: "Gebühr gemäß §23,32,71 KostO ERteilung des Briefes für das Recht Abteilung III Nr. 3" sowie :"Vordruck für Grundpfandrechtsbrief, §20 KostVfG. Abteilung III Nr. 3"

Also, entweder es wurde dann kein Brief erstellt und die Rechnung der Gerichtskasse von damals (übnrigens war es 1998) ist falsch oder es wurde ein Brief erstellt, der Bank zugeleitet und der liegt nun im Tresor der Bank.

Gruß und schönen Sonntag noch!

Antwort
von tjhooker,

Hallo Franzl0503,

vielen Dank für die ausführliche und informative Antwort. Die offenen Punkte hoffe ich hiermit nun zu schließen:

  • in der Urkunde zur GS-Bestellung steht sinngemäß, dass bei vor- oder gleichrangigen (zum Beurkundungszeitpunkt oder später eintretende) Grundschulden sicherungshalber folgende Ansprüche gegen die jeweiligen GS-Gläubiger an die Gläubigerin abgetreten werden:
    • den mit Wegfall des Grundes für die Bestellung oder Abtretung...
    • für den Fall der Verwertung...

Dieser Punkt kommt nach meinem Verständnis nicht zum Tragen, da keine weiteren GS-Einträge vorhanden sind.

Für den Punkt hinsichtlich der Sicherungsvereinbarung aus dem Darlehensvertrag stehen keine Einschränkungen. Auch gibt es keine weiteren geschäftlichen Beziehungen zu dieser Bank außer des Darlehens aus 1998.

Wenn ich das richtig verstehe, haben wir Anspruch auf Rückgabe

  • des Briefes
  • der vollstr. Ausfertigung der GS-Bestellung
  • sowie der weiteren, eingereichten Beleihungsunterlagen (oder ist der letzte Punkt nur für die Löschung notwendig?)

Du (so rede ich Dich jetzt einfach mal an ;) ), würdest die Löschung im Grundbuch empfehlen. Würdest Du es auch in Erägung ziehen, wenn das evtl. kommende Projekt in ca. drei Jahren starten würde? Was bewegt Dich persönlich sazu, wenn ich fragen darf?

Vielen Dank nochmal und es sei mir erlaubt: Von Deinem "Schlag" Mensch (Kompetenz, Geduld, etc) braucht man mehr in Foren, wie diesem!

Antwort
von billy,

Mit der Löschungsbewilligung hat der Kunde alles was er braucht. Er kann die Grundschuldbestellung löschen lassen oder nicht . Die Eintragung ist ja nur relevant für Verbindlichkeiten.

Antwort
von Sobeyda,

Ich habe mir damals von der Bank die Löschungsbewilligung geben lassen und die dann einige Jahre aufbewahrt. Als dann klar wurde, dass ich die Wohnung verkaufen werde, habe ich die Grundschuld rechtzeitig löschen lassen.

Antwort
von hypothekenteam,

Das wäre die richtige Frage für Franzl0503, den Grundbuchspezialisten, aber der ist evtl. im Wochenende :-) Zunächst müssten Sie feststellen, ob es sich um eine Briefgundschuld oder Buchgrundschuld handelt. Briefgrundschulden sind deutlich seltener. Schauen Sie in Abteilung III Ihres Grundbuchauszuges, da steht entweder "Grundschuld ohne Brief" oder "Briefgrundschuld". Bei ersterem gibt es nichts, was Ihnen die Bank herausgeben kann. Sie erhalten die Löschungsbewilligung von Ihrer Bank, als Nachweis, daß das Darlehen erledigt ist. Bei der Briefgrundschuld muß die Bank den Grundschuldbrief an Sie herausgeben. Den würde ich dann aber sehr sicher verwahren, denn das ist ein echtes Wertpapier. Jeder der die Grundschuld besitzt kann Ansprüche gegen Sie geltend machen in Höhe des Wertes. Ansonsten können Sie die Grundschuld bei neuem Darlehensbedarf an eine andere Bank abtreten, die Löschungsbewilligung der alten Bank ist dabei vorzuzeigen. Sie behindert keine Abtretung, da dort ja nur drin steht, daß die Bank XY einer Löschung der Grundschuld zustimmt. Das heißt weder, daß Sie diese löschen müssen, noch, daß die Grundschuld nicht abgetreten werden kann. Alexander Solya

Antwort
von qtbasket,

Zunächst, wer hat für seine Immobilie noch einen Grundschuldbrief im Tresor der Bank liegen ??? Das ist wohl eher die Ausnahme.

Eine Grundschuld, die nicht gerötet wird, verursacht keine Gebühren und macht auch nichts - zumindest solange man die Immobilie nicht verkaufen möchte. Dann braucht man die Löschungsbewilligung und einen Notar.

Das sind eigentlich die normalen Fälle - ansonsten ist man wohl mit einer individuellen Rechtsberatung besser dran, beispielsweise bei einer Verbraucherzentrale, nur das kostet einige Euros.

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