Immobilienkauf - neue und gute Antworten

  • Unser privates Einfamilienhaus bewerten lassen?
    Antwort von topbaugutachter ·

    Beauftrage eine Gutachter vor Ort der kann das am besten. Auf www.gutachterundsachverstaendige.de kann man eine Auschreibung machen. Da solltest du aber nicht den billigsten nehmen sondern den mit der besten Ausbildung. Du kannst auch die IHK nach einem fragen. Keinesfalls irgendwelche Internetgutachten für 30 Euro oder so. Oder du bist böse und schaltest eine Verkaufsanzeige. Dann merkst du schnell was es tatsächlcih wert wäre

  • Unser privates Einfamilienhaus bewerten lassen?
    Antwort von baufinord ·

    Wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie "gerichtsfest" ermitteln wollen, müssten Sie einen Sachverständigen für die Immobilienwertermittlung beauftragen. Ein solches Wertgutachten dürfte bei einem normalen Einfamlienhaus ca. 2.000 Euro kosten.

    Alternativ bleibt die Online-Kurzbewertung (Kosten ca. 30 Euro), die für Standardimmobilien neueren Baujahres halbwegs vernünftige Werte liefert (hängt aber auch davon ab, ob das Zahlenmaterial der Bewertungsplattform aktuell ist => was wiederum davon abhängt ob der örtliche Gutachterausschuss vernünftige Zahlen liefert). Diese Online-Bewertungen sind nicht gerichtsfest.

    Wenn Sie den Wert der Immobilie nicht für irgendetwas spezielles (z.B. Gerichtsverfahren) benötigen, nehmen Sie einfach die Werte, die Ihnen die Online-Portale liefern (Vorsicht bei kostenlosen Angeboten!) plus dem was ein örtlicher Makler sagt und nehmen den Wert "irgendwo in der Mitte". Genauer geht es ohne Kosten (siehe oben) eben nicht.  

  • Unser privates Einfamilienhaus bewerten lassen?
    Antwort von althaus ·

    Ich hatte mal einen Gutschein von einem makler die Immobilie schätzen zu lassen. Es kam eine 0815 Schätzung dabei heraus, die meiner Ansicht nach um 50.000€ zu hoch angesetzt war. Sie wollen ja zum Verkauf annimieren, warum sollten sie also tiefer schätzen? Gebracht hat es mir demnach nichts, außer seine Verkaufsgespräche über bestimmte Bestandsimmobilien musste ich aushalten, die zudem auch noch viel zu teuer waren. 

  • Unser privates Einfamilienhaus bewerten lassen?
    Antwort von Franzl0503 ·

    GHerz:

    "Die Schätzung soll recht genau sein ... und viel Geld
    ausgeben wollen wir nicht."


    Ein Immobilien-Wertgutachten ist das nachvollziehbare, allgemeine verständliche Urteil eines Sachverständigen über einen komplexen Sachverhalt. Es muss nachvollziehbar sein, allgemein verständlich sein und ein notwendigerweise abschließendes Werturteil beinhalten.

    Vom Sachverständigen sind im wesentlichen zu behandeln:


    Zweck des Gutachtens,Gegenstand der Wertermittlung, Auftraggeber, Umfang des Auftrags, Vorgehensweise des Gutachters, Wertermittlungsstichtag, Qualitätsstichtag, Abschluss der Recherchen, Angabe über evtl. besonders (oder nicht) zu berücksichtigen Umstände, Tag der  Ortsbesichtigung, Teilnehmer an der Besichtigung, rechtliche Grundlagen der Gutachten-Erstellung, Literaturangaben, Grundbuch-und Kataster-Angaben, Dokumente und Informationen, die zur Verfügung standen.

    Wertrelevante Grundstücksmerkmale:


    1) Grundstück:

    Lage, Größe, Entwicklungszustand, Zuschnitt, topografische Situation,Boden-und Oberflächenbeschaffenheit, Erschließung.  

    2) Nutzung:


    tatsächliche Nutzung, planungs- und baurechtliche Situation, Flächennutzungsplan,Bebauungsplan, vorhaben bezogener Bebauungsplan, Baulasten,Denkmalschutz, Naturschutz, Bodenordnung, Sanierung, Entwicklungsbereich, Umlegung, beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand, privatrechtliche Rechte und Lasten, Mieten und Pachten, aktuell tatsächlich gezahlte Mieten, mietvertragliche Bindungen,Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, Abbruch, Erweiterung.

    3) Gebäude:


    Baujahr, Zeitpunkt von Modernisierungen und Erweiterungen, wirtschaftliche Restnutzungsdauer, Bauweise, Ausstattung, Zustand, Baumängel, Bauschäden, besondere Bauteile und Einrichtungen, Nebengebäude, Grundrisssituation, Wohnflächenberechnung, Berechnung der bebauten Fläche, GRZ, GFZ, Berechnung der Brutto-Grundfläche und des Brutto-Rauminhalts.

    Diese wert beeinflussendenFaktoren fliesen in ihrer Gesamtheit nicht in eine Internetschätzung ein, weshalb sie auch als unverbindlich Orientierungshilfe Anhaltspunkt wenig taugen.

    4) Ergebnis


    Ermittlung des Bodenwerts incl. Erschließungskosten, des Bauwerts, des Werts der Außenanlagen, des Realwerts, des Ertragswerts bei Renditeobjekten, des Vergleichswerts, des aktuellen Marktwerts unter Berücksichtigung der Marktresonanz.

    ***

    Die Höhe Schätzkosten kannst bei google recherchieren. Ein Kurzgutachten - etwa drei 3 statt 18 Seiten - kostet erheblich weniger. Vor der Auftgragserteilung solltest du nachfragen.

    Auf jeden Fall solltest du dem (vereidigten mit den Örtlichkeiten vertrauten) Gutachter  a l l e  Objektunterlagen, die in diesem Forum mehrfach behandelt wurden, zur Einsicht überlassen.



  • Unser privates Einfamilienhaus bewerten lassen?
    Antwort von Uwe72 ·

    Private Häuser sind aber sehr individuell, das macht die Sache sehr schwierig. Viele Makler bieten das ja 'kostenlos' an (wollen dann aber auch verkaufen). Gutachter nehmen weniger, wenn sie keine ausführlichen Exposés erstellen müssen (so um die 400.- Euro muss man dann rechnen). Der Gutachterausschuß vor Ort hilft eventuell weiter, die haben Listen von öffentlich bestellten Gutachertern (kostenpflichtig) aber zumindest die Bodenrichtwerte sind zum Teil kostenlos oder kosten nur sehr wenig. Kostenlos:http://www.immobilienwertrechner.de/e/ (ein Projekt von Statistikern / Entwicklern von der Freien Universität Berlin umfasst aber 'nur' die 70 größten Städte in Deutschland also eher nichts für kleine Dörfer) oder Sprengnetter24.de (kostet aber so um die 50.- Euro.). Das sind so die qualitativ hochwertigen online, die mir bekannt sind.Vielleicht auch mal die eigene Versicherung fragen. Die müssen ja wissen, für welche Summe versichert wird.
    Du kannst aber auch selbst rechnen: Grundstück mal Bodenrichtwert (vom Gutachterausschuß des Kreises) und die Wohnfläche mal Baukosten / qm abzüglich lineare Abschreibung auf 80-100 Jahre (je nach Bauart, bei massiv: 100, sonst 80). Plus x% Baunebenkosten (mind. 10%-15%).

    Beispiel: Holzständerbau, 5 Jahre alt, 500 qm Grundstück und 150 qm WFL Einfamilienhaus in Holz-Ständer Bauweise bei einem Bodenrichtwert von 120 Euro/qm und Baukosten vergleichbarer Häuser von 1.500 Euro / qm.
    Rechnung: (500 x 120 € + (80- 5 Jahre) /80 x 150 x 1.500 €)*1,15 = 311.578,13 €

    Wichtig dabei: Die supertolle Küche vom Luxushersteller, die nur einem selbst gefällt, zählt meist nicht. Auch nicht unbedingt der "weltbekannte Architekt" oder die besonders individuelle Gestaltung des Grundrisses oder die besonders originelle Farbe der Fassade.

    Die Kosten für öffentlich bestellte Gutachter sind in der "BVS-Richtlinie zur Berechnung von Honoraren für Wertermittlungsgutachten über Immobilien" vom b.v.s. festgehalten und richten sich nach dem ermittelten Verkehrswert (Marktwert). Allerdings sind die Kosten heute (2017) wohl nicht mehr verbindlich und frei verhandelbar.

    Beispiel (Verkehrswert - Honorar in €)

    bis 100.000 - 750
    bis 125.000 - 860
    bis 150.000 - 970
    (...)
    bis 200.000 - 1.200
    bis 300.000 - 1.450
    bis 400.000 - 1.650
    bis 500.000 - 1.800
    bis 1.000.000 - 2.400
    bis 1.500.000 - 2.900

    etc.

    (Stand Dez. 2010, also schon veraltet, heute wohl frei verhandelbar)
    Gutachter bewerten nach Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren.
    Qualitativ hochwertige Gutachten beim Gutachterausschuss des jeweiligen Kreises oder der Stadt anfragen. Im Internet:
    Beispiel Berlin: berlin.de/gutachterausschuss
    Diese öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter können auf die Kaufpreissammlungen zurückgreifen. Die Notare müssen nach Abschluss eines Kaufvertrags den Kaufpreis dem Gutachterausschuss melden. Problem: Die so gesammelten Daten sind nicht immer aktuell. Gutachter sind in der Regel Architekten, die Qualität der so erstellten Gutachten ist individuell.

  • Unser privates Einfamilienhaus bewerten lassen?
    Antwort von blackleather ·

    Der Wert des Hauses ist ja durch seine individuellen Eigenschaften ("besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale") wesentlich geprägt. Es gibt keine Software und keinen Algorithmus, mit dem du die online abbilden und in die Wertermittlung sachgerecht einfließen lassen kannst.

    Wenn du es also so genau wie möglich haben willst, führt an einem Sachverständigen vor Ort, der vor allem auch den lokalen Immobilienmarkt genau kennt (Bedenke: Der Wert deines Grundstücks ist der Preis, den du bei einem Verkauf damit auf dem lokalen Grundstücksmarkt erzielen könntest!), kein Weg vorbei.

  • Unser privates Einfamilienhaus bewerten lassen?
    Antwort von hildefeuer ·

    "Die Schätzung soll recht genau sein" Schätzungen sind niemals genau. Makler kommen häufig zu anderen Werten als Versicherungen. Da ja ein Verkauf vorausgesetzt wird. Dann ist das mehr eine Kaufpreisermittlung. Also Qm umbauter Raum nehmen mal Baukostenindex der Bundesregierung. Dazu den Wert für Grund und Boden zzg. Erschließungskosten für Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Telefon und Straßenausbau. Schon hat man den Wert. Die Erschließungskosten müssen ja nicht geschätzt werden. Ihr habt sie ja vorliegen von vor 5 Jahren. Die sind heute aber auch höher.

    Alle 7 Antworten
    Kommentar von LittleArrow ,

    Ich bin etwas irritiert, was nun Makler- und Versicherungsbewertung angehen soll und was bei der ungenauen Fragestellung zielführender für GHerzens Wertvorstellung sein könnte.

    Was Du detailliert beschreibst, ist offenbar die Bewertung für die Gebäudeversicherung. Aber dieser Bewertung mangelt es - naturgemäß - an etwaigen Aufschlägen für hohe Nachfrage bzw. gute Lage und an etwaigen Abschlägen für Reparatur-/Instandhaltungs-/Modernisierungsstau. Letztere dürften nach nur 5 Jahren noch nicht so sehr das Thema sein. 

  • Wer zahlt die Grundsteuer beim Immobilienerwerb?
    Antwort von wfwbinder ·

    Grundsätzlich ist es so, dass der die Grundsteuer zahlt, dem die Immobilie am 01. 01. des betreffenden Jahres gehört hat. Der hat auch den Bescheid bekommen und den Folgebescheid für das nächste Jahr bekommt der neue Eigentümer.

    Aber: Diese generelle Lösung kann natürlich vertraglich geändert werden. Wenn man vereinbart, das die Nutzen und Lasten mit dem Tag der Übergabe, oder dem Monatsersten, der auf den Tag der Übergabe folgt, auf den Käufer übergehen, dann zahlt der ab dort eben nicht nur das Hausgeld, sondern auch die Grundsteuer, denn er bekommt ab dann ja auch die Miete.

    Kommentar von bremerin ,

    Vielen Dank. Aber im KV steht auch :

    Der Käufer tritt mit allen Rechten und Pflichten anstelle des Verkäufers mit
    Umschreibung des Eigentums im Grundbuch in die Wohnungseigentümergemeinschaft
    ein.
    Der Notar hat auch darüber belehrt, dass bis zur Eigentumsumschreibung allein der
    Verkäufer gegenüber der Eigentümergemeinschaft für die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und seiner Verwaltung haftet, danach der Käufer. Der Verwalter ist nicht verpflichtet, separate Hausgeldabrechnungen für Verkäufer und
    Käufer zu erstellen. Berechtigt und verpflichtet aus einer Beschlussfassung über eine Hausgeldabrechnung ist ausschließlich derjenige, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist.

    Und dann :

    Ab dem Tage des Besitzübergangs treffen den Käufer im Innenverhältnis zum Verkäufer alle Rechte und
    Pflichten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Hausgeldabrechnung für das Wirtschaftsjahr soll in der Weise erfolgen, dass der Tag der Besitzübergabe
    auch als Stichtag gilt. Nachzahlungen für die Zeit davor gehen zulasten des Verkäufers, für die Zeit danach zulasten des Käufers; entsprechendes gilt für etwaige Guthaben. Die Beteiligten haben selbst für den Ausgleich zu sorgen.

    Also, Rechte und Pflichten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft - ist das auch Grundsteuer ???
    Im Hausgeldabrechnung steht nichts v. Grundsteuer. 

    MfG

    Kommentar von wfwbinder ,

    Nein, da steht nichts von Grundsteuer, aber als Verkäufer würde ich mich auf den Standpunkt stellen, dass die Grundsteuer eine Abgabe ist wie Kanal, Müll usw. und somit analog zu behandeln ist. Warum soll ich als Verkäufer die Grundsteuer für einen Zeitraum zahlen, für den der Käufer schon die Miete bekommt.

    In Verträgen, diewir für unsere Mandantschaft prüfen, wird da allerdings eine klare Regelung getroffen.

    Kommentar von bremerin ,

    Danke . 

    Ich bekomme keine Miete. Die letzte Frage: ist das oben eine klare Regelung für die Grundsteuer? Ich frage nur darum, weil mündlich haben wir mit der Grundsteuer was anderes vereinbart. War schon alles geregelt. Der Vorbesitzer ist tot, die Frau von im fordert den Rest..........

    Kommentar von wfwbinder ,

    Es gibt keine klare Regelung, wie ich schrieb gibt es eine Rechtslage udn eine übliche Regelung.

    Wenn Ihr eine Absprache hattet, dann beruft Euch auf die und wartet ab, ob die Witwe klagt.