Immobilienkauf - neue und gute Antworten

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    Wie viel "freies Geld" brauche ich monatlich?
    Antwort von Privatier59 Fragant

    300 Euro als frei verfügbares Geld? Tja, willst Du die nächsten 10 Jahre in den gleichen Klamotten rumrennen? Willst nach dem Kinobesuch jedes Mal sagen müssen, "Ich bin kein großer Esser" oder "Der Aldi da hinten hat noch auf. Da ist es eh gemütlicher als im Restaurant"? Willst Du auf Ersatzanschaffung von Auto, Computer, Staubsauger etc pp. verzichten? So stelle ich mir nämlich ein Leben mit frei verfügbaren 300 Euro den Monat vor. Machbar ist es. Es wird aber sehr einsam um Dich.

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    Wie viel "freies Geld" brauche ich monatlich?
    RatgeberHelden Antwort von wfwbinder Fragant

    Das wird wohl reichen.

    Aber es gibt noch einen anderen Aspekt.

    Die Bank hat ihre eigenen Maßstäbe udn die sind für die Kreditvergabe entscheidend.Also sind auch die Dinge zu beachten.

    Aber wenn Du sicher bist mit dem Geld auszukommen, dann ist schon eine wichtige Grundlage geschaffen.

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    Wie viel "freies Geld" brauche ich monatlich?
    Antwort von Primus Fragant
    keine Sonderausgaben eingerechnet,

    Da wir nicht in der Lage sind zu beurteilen, wie oft Du z. B. einen Kino - oder Restaurantbesuch planst, können wir auch nicht wissen, on Du von dem restlichen Geld noch sparen kannst.

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    Wie viel "freies Geld" brauche ich monatlich?
    Antwort von EnnoBecker Fragant

    Wenn du sämtliche Kosten beglichen hast, benötigst du kein weiteres Geld. Das sagt einem doch schon die Logik.

    Kommentar von Tischtuch Tischtuch

    Grundsätzlich benötigt man wohl tatsächlich kein weiteres Geld. Allerdings sind logischerweise keine Sonderausgaben eingerechnet, die nicht pauschal festgelegt werden können. Hierzu zähle ich beispielsweise Essen gehen, Kinobesuche oder Urlaub.

    Kommentar von EnnoBecker EnnoBecker Fragant
    Hierzu zähle ich beispielsweise Essen gehen,

    Und oben steht:

    nach Abzug sämtlicher Kosten (inklusive Strom, Müll, Essen, ...

    Sorry, die Frage ist irgendwie nicht schlüssig.

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    Immobilienerwerb durch ausländische Kapitalgesellschaft.
    RatgeberHelden Antwort von wfwbinder Fragant

    Du gehst von völlig falschen Voraussetzungen aus.

    Eine Gesellschaft, wo auf der Welt auch gelegen, wird die Gewinne aus dem Handel mit Immobilien in Deutschland versteuern müssen.

    Körperschaftsteuer fällt an. Gewerbesteuer nicht.

    Ein privates Veräußerungsgeschäft (§ 23 EStG mit der 10 Jahresfrist) gilt hier nicht.

    § 49 Abs. 1 Nr. 2 f EStG ist entscheidend.

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    Immobilienerwerb durch ausländische Kapitalgesellschaft.
    Antwort von EnnoBecker Fragant
    1. Gewerbesteuer fällt nicht an, da kein in Deutschland belegener Geschäftsbetrieb existiert. Ist dies korrekt?

    Das ist richtig.

    1. Gelten bei einem Verkauf der Immobilie durch die Ltd. dieselben Fristen wie für natürliche Personen, d.h. ist der etwaiige Gewinn beim Verkauf steuerfrei, wenn die Immobilie länger als 10 Jahre behalten wird?

    Nein. Wenn du ...

    zum Zwecke der Weiterverkauf

    ... erwirbst, handelst du stets gewerblich. Da brauchen wir an dieser Stelle auch keine Gedanken an die Rechtsform verschwenden.

    Was anderes wäre es, wenn du vermieten möchtest. Da müsste man anders planen, da der Verkauf nach 10 Jahren bei einer Einzelperson oder einer (nicht gewerblich geprägten) Personengesellschaft nicht mehr steuerverstrickt wäre. Bei einer Kapitalgesellschaft greift dies nicht, da wir ja stets gewerbliche Einkünfte haben.

    1. Gibt es bei diesem Konstrukt etwaiige Fallstricke, die ich nicht erkannt habe?

    Ja, falls du nämlich nicht mit einer Kapitalgesellschaft, sondern als Einzelunternehmer oder Mitunternehmer einer Personengesellschaft auftrittst. Die Kapitalgesellschaft versteuert ihren Gewinn mit linear 15,825%. Als Person würdest du wegen der beschränkten Steuerpflicht deutlich mehr zahlen.

    Was wird das deutsche Finanzamt machen, wenn es dies nicht akzeptiert?

    Wenn es was nicht akzeptiert?

    Zuständig wäre bei einer KapGes das Finanzamt, in dessen Bezirk sich der wertvollste Vermögensbestand befindet. Bei einer PersGes grundsätzlich auch, aber einige Finanzämter haben sich das anders aufegteilt. In Berlin beispielsweise macht dies das FA Neukölln.

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    Hauskauf mit Wohnrecht, was ist zu beachten?
    Antwort von klPrinz klPrinz

    Hallo ellaluise,

    wfwbinder und franzl haben Dir die Frage schon sehr ausführlich beantwortet. Ich möchte nur noch auf die steuerliche Relevanz des Kaufs/Verkaufs hinweisen. Damit das Finanzamt nicht zu viel von Euch bekommt würde ich wie folgt vorgehen:

    1.) Das Gebäude und Nebengebäude nach dem BewG (Bewertungsgesetz) bewerten lassen.

    2.) Mit der Bewertungszahl/Summe in der Hand würde ich mir überlegen, ob ich das noch kaufen möchte oder nicht.

    3.) Mit Verkäufer einen Kaufpreis aushandeln, der annehmbar ist und der, abzüglich des Wohnrechts (Barwert des Wohnrechts) um den Anteil des Wohnrechts unterhalb der Bewertungssumme liegt. Im optimalsten Fall sollte der Kaufpreis im Bereich: Bewertunszahl - Wohnrecht - 20.000 Euro liegen. Der Hintergrund hierfür ist eine drohende Schenkungssteuer, die bei Euch bei 30 % liegen wird. Ggfs sollte das Wohnrecht höher ausfallen, weil davon nur, wenn Ihr in Bayern wohnt 3,5 %, Grunderwerbsteuer bezahlt werden müssen.

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    Hauskauf mit Wohnrecht, was ist zu beachten?
    Antwort von Franzl0503 Fragant

    ellaluise:

    Besonders schutzwürdig sind die Interessen der Achtzigjährigen mit kleiner Rente. Hätte ich ihre Interessen zu wahren, würde ich durchsetzen:

    1. Kein Mietvertrag.
    2. Lebenslängliches unentgeltliches Wohnrecht.
    3. Grundbuchsicherung an einwandfrei erster Rangstelle.
    4. Rangrücktritt, Rangvorbehalt oder Gleichrang mit Hypotheken und Grundschulden und Rentenschulden ablehnen (Wirkung: Eingeschränkte Beleihbarkeit).
    5. Korrekte Bewertung des Wertersatzes für das Wohnrecht.*
    6. Die Wohnberechtigte darf vermieten und die Miete vereinnahmen (z.B. bei Umzug ins Altenheim).
    7. Der Eigentümer hat das Gebäude und die mit dem Wohnrecht unterliegenden Räumen und Einrichtungen stets in ordnungsgemäßem, gut bewohnbarem und beheizbarem Zustand auf eigene Kosten zu erhalten.
    8. Der Umfang des Wohnrechts ist genau zu beschreiben: Zimmer, Lage, Ca-Größe; Mitbenutzung von Kellerraum, Dachbodenraum, Nebenräume, Einzelgarage, Hausgarten usw.
    9. Die Wohnberechtigte darf die zur standesgemäßen Bedienung und Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufnehmen.

    *Versuch der Bewertung des Wohnrecht mit teilw. fikt. Werten:

    Wohnung 50 qm groß, Mietwert 6,-- = mtl. 300,-- = jährlich 3.600,-- Weiblich 80 Jahre alt, Lebenserwartung rd. 9 Jahre Liegenschaftszins 4,5 %, Faktor 7,28 = Barwert 26.200 €.

    Nun kennst du einige Bedingungen, die auf dich zukommen könnten. Es gibt sicher noch andere Dinge, auf die zu achten solltest und von anderen Fraganten ergänzt werden.

    Kommentar von ellaluise ellaluise Fragant

    Danke für die Antwort

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    Hauskauf mit Wohnrecht, was ist zu beachten?
    RatgeberHelden Antwort von wfwbinder Fragant

    Ganz viel Informationen, aber viele die man brauchen würde, fehlen.

    1. Natürlich, kaufen, zahlen und die Dame zahlt Miete, wäre einfach. Es müsste eben nur im Mietvertrag festgelegt werden, dass die Dame nciht gekündigt werden kann.

    2. Das Wohnrecht einer 80jährigen wäre mit 7,223 vervielfältigt werden. also wenn die Wohnung 500,- Netto kalt wäre, Jahreswert 6.000,- Wert des Wohnrechts 43.338,- Euro. Das wäre vom Kaufpreis abzuziehen.

    3. Der Sohn verkauft Teil des Kaufpreises ist der Wert des Wohnrechts. ist aber bei ihm nur relevant wenn er das kürzer als 10 Jahre im Eigentum hatte. Ausserdem nicht Euer Problem.

    4. Das Wohnrecht wird im Grundbuch eintragen, weil es sonst nicht sicher ist. Das behindert Euch aber bei der Finanzierung durch Kredite.

    Der Ganze Vorgang ist beratungslastig. Man müßte die Wünsche des Sohnes kennen.

    Wenn ihr das Nebengebäude nutzen wollt, wäre das privat, oder geschäftlich. Ist auch ein Einfluss der bedacht werden muss.

    Kommentar von ellaluise ellaluise Fragant

    Danke für die Antwort. Ja, beratunglastig, wohl war.

    Der Sohn braucht Geld, die Dame möchte dort wohnen bleiben. Wir könnten die Nebengebäude geschäftlich nutzen (sind z.Teil schon gemietet). Gekauft würde aber auf jeden Fall privat.

    Könnten uns den Erwerb schon vorstellen aber nicht um jeden Preis. Vor allen Dingen weil das Objekt zum Teil auch sanierungsbedürftig ist.

    Kommentar von wfwbinder wfwbinder Fragant

    Aber die Ausgaben sind dann anteilig abzugsfähig, oder wenn das Unternehmen eine GmbH ist, kann man vermieten.

    Alles irgendwie relevant.

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    Niedrigzinsen aber dennoch hohe Immobilienpreise - mit dem Kauf besser abwarten?
    Antwort von Wolfgang111 Wolfgang111

    Also an den perfekten Zeitpunkt glaube ich nicht - die Zinsentwicklung wird Dir niemand, der auch nur ansatzweise seriös arbeitet, prognostizieren. Du solltest Dir einmal ausrechnen, wieviel Miete Du noch zahlst, wenn Du z.B. noch weitere 5, 10 oder 15 Jahre zur Miete wohnst und dann erst kaufst. Spiel mal mit verschiedenen Zinssätzen bei der BauFi. Und natürlich immer vergleichen! Auch, wenn man das Gefühl bekommt, dass sich die Angebote der Banken nicht viel nehmen: Profis haben da einfach den besseren Überblick, weil sie nichts anderes machen. Z.B. hier: http://www.my-baufinanzierung.de