Immobilienkauf - neue und gute Antworten

  • Kann man ein (Nachbar) Grundstück (Bauland) kaufen ohne anschließend darauf zu bauen?
    Antwort von hildefeuer ·

    Kommt drauf an was in den B-Plänen steht, bzw in den Satzungen. Manchmal steht drin das gebaut werden muss. Dann reicht es das eine Fertiggarage drauf gestellt wird, die man jederzeit umsetzen kann. Manchmal steht aber auch drin, das eine Wohnbebauung stattfinden muss. Das könnte man umgehen, indem man die Grundstücke vereinigt und zusammenschreiben lässt.

  • Ich habe meine ESt für 2015 abgegeben. Das Finanzamt verlangt eine Kopie des Kaufvertrags meiner Immobilie. Kann/ soll ich das ruhigen Gewissens tun?
    Antwort von LittleArrow ·
    "Kann/ soll ich das ruhigen Gewissens tun?"

    Hmm, was hat die Steuererklärung denn mit dieser Frage zu tun?  Inwiefern spielt da der Kaufvertrag eine Rolle? Etwas mehr an Informationen wäre schon hilfreich.

    Dennoch bin ich auch der Auffassung, dass Du den Notarvertrag ruhig kopieren und weitergeben kannst, auch wenn durch die notarielle Papierheftung das Kopieren etwas umständlich ist.

  • Anschaffungsnebenkosten für teilvermietete Immobilie in der Steuer vor eigentlicher Anschaffung?
    Antwort von Rat2010 ·

    Die normalen Notarkosten und der Makler gehört wie die Grunderswerbsteuer zu den Anschaffungskosten, die du erst ab Übergang von Nutzen und Lasten abchreiben kannst.

    Es gibt aber z. B. die auf die Finanzierung entfallenden Notarkosten, die auf die Grundschuld entfallenden Kosten der Grundbucheintragung und vielleicht auch anders (Fahrten zur Besichtigung), das nicht abgeschrieben sondern gleich, also vor Nutzung anteilig als Werbungskosten geltend gemacht werden kann.

  • Ich habe meine ESt für 2015 abgegeben. Das Finanzamt verlangt eine Kopie des Kaufvertrags meiner Immobilie. Kann/ soll ich das ruhigen Gewissens tun?
    Antwort von Rat2010 ·

    Das kannst du ruhigen Gewissens tun und es wird dir auch nichts anderes übrig bleiben.

    Alle 2 Antworten
    Kommentar von kenduron ,

    Danke schön, tu mir nur schwer, diese notariell beglaubigte Abschrift zu kopieren, weil diese ja notartypisch "verpackt" ist

    Kommentar von Rat2010 ,

    Der Trick wäre eine unbeglaubigte Kopie vom Notar aber der lässt sich das bezahlen.

    Es geht leider nur umständlich.

    Kommentar von Mikkey ,

    Dann schicke doch diese Kopie ans Finanzamt, Du bekommst sie ja zurück. Für Dich selbst bleibt ja noch das Original.

  • Ab wann AfA (Steuersparimmobilie) - wann beginnen die Abschreibungen?
    Antwort von EnnoWarMal ·

    R 7.4 (1) EStR:

    R 7.4 (1) EStR:


    Beginn der AfA


    (1) 1AfA ist vorzunehmen, sobald ein Wirtschaftsgut angeschafft oder hergestellt ist. 

    Ein Wirtschaftsgut ist im Zeitpunkt seiner Lieferung angeschafft.

    Ist Gegenstand eines Kaufvertrages über ein Wirtschaftsgut auch dessen Montage durch den Verkäufer, ist das Wirtschaftsgut erst mit der Beendigung der Montage geliefert.

    Beginn der Abschreibung ist also entweder der Juni 2017 (N/L-Übergang) oder der Tag der Übergabe durch den Bauträger - jenachdem, was später ist.

    Ab wann vermietet wird, ist unerheblich.

    Wie kommt der Steuerberater auf 2016?

    Alle 2 Antworten
    Kommentar von KraftTT ,

    "Wie kommt der Steuerberater auf 2016?"

    Ich habe mich wahrscheinlich ein bisschen missverständlich ausgedrückt. 

    Mit der Steuererklärung in 2016 meine ich, dass sie in 2016 für 2015 abgegeben wird. Also für das Jahr, in dem der Kauf stattfand. 

    Kommentar von EnnoWarMal ,

    In 2015 fand doch kein Kauf statt. In 2015 wurde ein Vertrag geschlossen, in dem über den Kauf verhandelt wurde (Verpflichtung) und in 2017 wurde dann der Vertrag erfüllt (N/L-Wechsel).

    Kommentar von Rat2010 ,

    >in 2017 wurde dann der Vertrag erfüllt (N/L-Wechsel)

    So die Prognose. Ob es so kommt, wird die Zukunft zeigen.

  • Ab wann AfA (Steuersparimmobilie) - wann beginnen die Abschreibungen?
    Hilfreichste Antwort von Rat2010 ·

    Weil kein Mensch ermitteln kann, was nach Abschluss der Sanierungsarbeiten vom zuständigen Denkmalamt als Denkmalsanierungskosten anerkannt wird, weiss auch kein Mensch, wie hoch der Wert des Restes vom Gebäude ist, der dann mit 2,5 % abgeschrieben wird.

    Die Prognosen, die du bisher hast, sind nicht mehr Wert als Prognosen auf den DAX. Papier ist geduldig.

    Du schreibst ja auch "Übergang von Nutzen und Lasten im Juni 2017", also nach Fertigstellung des Objektes. Das kann aus Erfahrung geschrieben auch schnell mal fünf bis zehn Jahre später sein. Dann geht es mit der Abschreibung los.

    Vermutlich geht aus dem Kaufvertrag (weil es ein Kauf- und Renovierungsvertrag ist) hervor, dass der Altbestand erst ab Fertigstellung abgeschrieben werden kann.

    Ich wünsche dir viel Glück bei dem Abenteuer, auf das du dich da eingelassen hast.

    Alle 2 Antworten
    Kommentar von KraftTT ,

    Vielen Dank für die erste Antwort.


    wie hoch der Wert des Restes vom Gebäude ist, der dann mit 2,5 % abgeschrieben wird.

    Der Gebäudewert, der mit 2,5% abgeschrieben werden soll ist im Notarvertrag festgelegt und notariell beglaubigt worden. 


    Vermutlich geht aus dem Kaufvertrag (weil es ein Kauf- und Renovierungsvertrag ist) hervor, dass der Altbestand erst ab Fertigstellung abgeschrieben werden kann.

    Der Bauträger hält an der Annahme fest, dass die 2,5% in der Steuererklärung 2016 angegeben werden können. In dem Objekt gibt es 80 Parteien und ich soll der einzige sein, bei dem dies so nicht anerkannt wurde... Im Kaufvertrag steht weiter nichts dazu.

    Kommentar von EnnoWarMal ,

    Der Gebäudewert, der mit 2,5% abgeschrieben werden soll ist im Notarvertrag festgelegt und notariell beglaubigt worden.

    Nur bindet dies das Finanzamt nicht. Als Notar macht man sich leicht haftbar, wenn man darauf ncht hinweist. Aus diesem Grunde unterbleiben in den meisten Kaufverträgen solche Feststellungen.

    Kommentar von Rat2010 ,

    Dein Bauträger belügt dich! Die Steuererklärung 2016 wird erst 2017 abgegeben und für 2015 (da wäre die Abschreibung anteilig möglich) sind noch kaum Bescheide ergangen. Wenn sie ergehen, meldet das keiner dem Bauträger (warum auch). Gehe mal vorsichtshalber davon aus, dass er euch auch was den Bautenstand anbelangt belügt. Gründet eine Bauherrengemeinschaft, wenigstens eine WhatsApp-Gruppe. Da kannst du dann auch fragen, wer was anerkannt bekommen hat.

    Vieles was du schreibst ist verquer oder unsinnig. Warum sollte der Steuerberater die Jahre vertauschen oder der Bauträger irgendwas leicht Wiederlegbares sagen.

    Wäre also nett, wenn du hier nicht rumphantasierst und laienhaft zusammenstopselst sondern bei den Fakten bleibst. Der Rest verwirrt nur.

    Jedes Objekt ist anders und vielleicht ist der Altbestand so (gut erhalten), dass dieses Objekt anders als andere Denkmalimmobilien zu beurteilen ist. Ein Fehler, den nicht nur ich sondern auch dein Finanzamt gemacht hat.

    Vielleicht ist es aber auch ganz anders (also normal). Das zu beurteilen gibt es Steuerberater. Der weiss auch, dass ein Vertrag keine Festlegungen treffen kann, was das Finanzamt als Fakten nehmen soll.

    Kommentar von KraftTT ,

    "Die Steuererklärung 2016 wird erst 2017 abgegeben und für 2015 (da wäre die Abschreibung anteilig möglich) sind noch kaum Bescheide ergangen. Wenn sie ergehen, meldet das keiner dem Bauträger (warum auch)."

    Ich wollte den im Notarvertrag angegebenen Wert vom Altbestand in der Steuererklärung im Jahr 2016 - für 2015 - angeben, welcher vom Finanzamt abgelehnt wurde, mit dem Hinweis, dass die Abschreibung erst nach Fertigstellung des Objekts in 2017, also in der Steuererklärung im Jahr 2018, angegeben werden kann. 

    Ich habe es dem Bauträger auch nur gemeldet, weil es bei mir abgelehnt wurde. Ich hoffe, dass dies auch andere Käufer machen, wenn es bei ihnen abgelehnt wird. 

    "Vieles was du schreibst ist verquer oder unsinnig. Warum sollte der Steuerberater die Jahre vertauschen oder der Bauträger irgendwas leicht Wiederlegbares sagen."

    Der Steuerberater hat die Jahre nicht vertauscht. In 2015 wurde das Objekt erworben und es sollte jetzt in der Steuererklärung 2016, für das Jahr 2015, angegeben werden. Ich weiß nicht, warum der Bauträger das behauptet, ich habe dort sogar mit einem aus der Steuerabteilung telefoniert und E-Mail Kontakt gehabt, sie halten an der Annahme fest, dass mein Finanzamt einen Fehler macht. Ich habe auch E-Mails vom Bauträger an das Finanzamt weitergeleitet, sie schmettern sie ab (wohl langsam verständlich). Ich verstehe nicht, warum sich bei meinem Bauträger keiner damit auskennt (recht große Firma!). 

    "Wäre also nett, wenn du hier nicht rumphantasierst und laienhaft zusammenstopselst sondern bei den Fakten bleibst."

    Ich verspreche dir, dass es wirklich so ist, wie ich es hier schildere. Ich phantasiere nichts dazu oder lasse etwas bewusst weg, um euch zu verwirren.

    "Der weiss auch, dass ein Vertrag keine Festlegungen treffen kann, was das Finanzamt als Fakten nehmen soll."

    Anscheinend habe ich nicht nur einen schlechten Bauträger, sondern auch einen schlechten Steuerberater erwischt.

    Kommentar von Rat2010 ,

    Dein Steuerberater kann nichts dafür, dass er nach deinen Angaben einreicht. Dir entsteht ja kein Nachteil dadurch. Dass er dir das nicht erklärt und du lieber hier nachfragst kann auch daran liegen, dass du das nicht verstehen willst. 

    Ordentlich ist ein Bauträger in so einem Fall, wenn er nicht pleite geht. Gut wenn er keine Projektgesellschaft gründet (die dann pleite geht), bis zu zwei Jahre später fertig wird und sich die Scherereien wegen der Baumängel nicht mehr als weitere zwei Jahre hinziehen. Bei sehr guten kommt alles ohne Gericht halbwegs wie prognostiziert raus (Fertigstellung im geplanten Jahr). Dass er zu dem Prozent gehört ist aber unwahrscheinlich.

    Dass Bauträger lügen ist noch kein Qualitätshinweis. Das ist da so üblich wie bei Hütchenspielern.

    Kommentar von KraftTT ,

    "Dass er dir das nicht erklärt und du lieber hier nachfragst kann auch daran liegen, dass du das nicht verstehen willst."

    Mein Steuerberater erklärt es mir schon, mich verwundert aber doch sehr, dass der Bauträger bei seiner Annahme bleibt und mir das sogar schriftlich bestätigt. Ich soll laut der Aussage dessen Vertriebmitarbeiters, die "Bestätigung" bei meinem Finanzamt einreichen, um eine Abschreibung zu erreichen... Wer soviel Vertrauen in seine Annahme steckt, kann ja nicht zu 100% Unrecht haben, so war meine Überlegung. 

    Nun wollte ich mich an die Masse wenden, um eure Meinungen zu hören. Bis jetzt seht ihr es alle wie mein Steuerberater und nicht wie der Bauträger. 

    Kommentar von Rat2010 ,

    >Mein Steuerberater erklärt es mir schon

    steht im Widerspruch zu

    >Nach meinem Verständnis und der Meinung meines Steuerberaters müsste ich die 2,5% bereits in meiner Steuererklärung 2016 eingeben können

    Also: Falschinformationen vom Bauträger, die du einfach so geglaubt hast. Problem geklärt.

    Wie du damit umgehst, dass vom Bauträger schon bevor es losgeht Unsinn kam? Hast du eine Möglichkeit, den Baufortschritt in Augenschein zu nehmen? Kann das in weniger als einem Jahr fertig werden? Ich denke, die Idee mit der WhatsApp-Gruppe ist eine ziemlich gute. Später, wenn ihr was früher oder später kommen sollte, eine WEG werdet, hat es nicht geschadet, sich schon in der Sanierungsphase kennen zu lernen.

    Kommentar von KraftTT ,

    "Also: Falschinformationen vom Bauträger, die du einfach so geglaubt hast. Problem geklärt."

    Ja, gelaubt habe ich ihm.

    "Hast du eine Möglichkeit, den Baufortschritt in Augenschein zu nehmen? Kann das in weniger als einem Jahr fertig werden?"

    Ja, die Baustelle kann jederzeit besichtigt werden. So wie ich es mit meinem ungeschulten Auge und Verstand beurteilen kann, ist der Bauträger im Zeitplan. Ich besichtige die Baustelle, bevor ich eine Abschlagszahlung überweise. Ob noch ein Jahr ausreicht, kann ich natürlich nicht beurteilen. 

    "Ich denke, die Idee mit der WhatsApp-Gruppe ist eine ziemlich gute." 

    Ich werde wahrscheinlich nicht an die Telefonnummern oder Namen der anderen Käufer kommen.

    Kommentar von Rat2010 ,

    1 % ist gar nicht so wenig.

    Wenn alles wie geplant läuft, lernt ihr euch erst bei der ersten Eigentümerversammlung kennen. Woanders führte ein Kontakt (auf der Baustelle) zum Nächsten. Alle sind selten in der Gruppe aber es war schon oft hilfreich.