Grundschuld - neue und gute Antworten

  • Welche Möglichkeiten der Bank als Sicherheit bieten?
    Antwort von wfwbinder ·
    Und zwar hatte ich vor ca. 6 Jahren zwei Eigentumswohnungen gekauft, eine vermietet und vollfinanziert,

    Bei nur noch 4 Jahren bis zum Zeitpunkt, wo Du sowieso kündigen kannst erscheint mir die Drohung der Bank mit einer Vorfälligkeitsentschädigung von 36.000,- extrem hoch.

    Wäre Deine Restschuld z. B. 200.000,- Euro, wäre die Vorfälligkeitentschädigung ja 4,5 %, bezogen auf den heute üblichen Zins müsstest Du seinerzeit für über 6 % Zinsen abgeschlossen haben. kann einfach nicht passen, oder aber die Sache lohnt sich, weil Du neu für einen Bereich bei 3 % abschließen könntest und einige zig tausend pro Jahr sparen würdest.

    Deine Angaben sind nciht komplett.

    Wenn man den Wert der vermieteten ETW und die dortigen Mieteinnahmen, sowie die Restschuld hätte.

    Den Wert der neu erbauten Immobilie, deren Beslastung usw. dann könnte man Dich komplett beraten.

    So wie Du es schilderst ist die Lösung aus sicht der Bank bei den gebotenen Umständen richtig.

    Für Dich wäre anderes vermutlich Optimal, aber dazu müßte man es eben kennen.

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    Kommentar von schischi ,

    Wieso könnte ich in 4 Jahren sowieso kündigen? Die Restschuld beträgt ca. 130.000,- Das Darlehen ist ein Sofort Bauspardarlehen.

    Die ETW ist auf ca. 155.000,- bewertet worden. Die Bank zieht aber davon noch einiges an Sicherheiten ab, so dass die Wohnung der Bank keine 100.000,- mehr wert ist. Die Bank hat hier das komplett ausgereizt..So kommen die knapp 34.000,- fehlende Sicherheit zustande. Die Wohnung soll ja auch so weiterlaufen.

    Nach der neu gebauten Immobilie müsste ich mal schauen, was da noch an Grundschuldbelastung geht. Daran hatte ich kürzlich auch schon gedacht.

    Kommentar von LittleArrow ,

    Das Darlehen ist ein Sofort Bauspardarlehen.

    Ich verstehe das nicht. Kannst Du das mal bitte näher beschreiben?

    Welche Bausparkasse gibt ein Bauspardarlehn sofort, ohne dass hier zuvor ein Bausparvertrag angespart und zugeteilt worden ist?

    Kommentar von wfwbinder ,
    Wieso könnte ich in 4 Jahren sowieso kündigen?

    § 489 Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers (1) Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz ganz oder teilweise kündigen,

    1. wenn die Sollzinsbindung vor der für die Rückzahlung bestimmten Zeit endet und keine neue Vereinbarung über den Sollzinssatz getroffen ist, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Monat frühestens für den Ablauf des Tages, an dem die Sollzinsbindung endet; ist eine Anpassung des Sollzinssatzes in bestimmten Zeiträumen bis zu einem Jahr vereinbart, so kann der Darlehensnehmer jeweils nur für den Ablauf des Tages, an dem die Sollzinsbindung endet, kündigen; 2. in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten; wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts des Empfangs.

    Meinst Du mit "Sofort Bauspardarlehen" die Vorfinanzierung eines Bausparvertrages, der dann diesen Kredit tilgen soll? Dann ist doch schon einiges im Bausparvertrag angesammelt. Auch das ist ggf. eine Sicherheit.

    Was zahlst Du den für dieses Sofort Bauspardarlehen als Zinsen? Wie sieht es mit der Tilgung aus?

    Kommentar von schischi ,

    Also, das Ding heißt "BausparSofortdarlehen", bei dem die Auszahlung am Anfang, also noch vor der Ansparphase erfolgt ist. Man zahlt anfangs die Zinsen und beginnt mit dem Ansparen. Der Zinsatz war auf 3,5%, bzw. 3,9%eff., für das Ansparen bekommt man nur 1%. Ich kann mir nicht vorstellen, dass man diesen Vertrag, der normalerweise knapp über 20 Jahre läuft, schon nach 10Jahren kündigen kann. Der Zinssatz ist für die gesamte Zeit fest.

    Kommentar von wfwbinder ,

    Ja, das ist das was ich meinte. Zwischenfinanzierung eines anzusparenden Bausparvertrages.

    Aber hier ist das bereits erreichte Bausparguthaben natürlich in die Sicherheit einzubeziehen. Also kannst Du mal prüfen wieviel schon im Bausparvertag drin ist..

    Eventuell das Bausparguthaben auf die verlangten 34.000,- bringen und fertig.

    Ich glaube, Du solltest Dich da etwas besser durchsetzen. Diese Bausparfinanzierungen sind, speziell in der Niedrigzinsphase, sehr ungünstig.

    Eventuell komplett ablösen und ein Tilgungsdarlehen draus machen.

    Kommentar von schischi ,

    Das angesammelte Bausparguthaben ist leider schon abgezogen. Die verlangte Sicherheit wäre ohne das noch viel höher. Eine Ablösung der Finanzierung würde auch ca. 30.000,- Vorfälligkeitsentschädigung bedeuten.

    Kommentar von LittleArrow ,

    Ich kann mir nicht vorstellen, dass man diesen Vertrag, der normalerweise knapp über 20 Jahre läuft, schon nach 10Jahren kündigen kann.

    "diesen Vertrag"?? Schau noch mal genau hin. Es sind bestimmt zwei Verträge. Ausgezahlt wurde Dir das Bankvorausdarlehn. Zugleich mit diesem Vertragsabschluss wurde ein normaler Bausparvertrag mit dem Ziel abgeschlossen, in (ca.) 10 Jahren das Bankvorausdarlehn abzulösen. Beim Bankvorausdarlehn erfolgt idR keine monatliche Tilgungs-, sondern nur eine Zinszahlung. Darüberhinaus wird monatlich eine Sparrate in den Bausparvertrag eingezahlt. Natürlich kannst Du das Bankvorausdarlehn nach 10 Jahren auch durch einen anderen Kredit und nicht nur durch Deinen Bausparvertrag ablösen, sofern letzterer überhaupt schon zuteilungsreif ist. Natürlich mußt Du auch überprüfen, ob Du die monatliche Belastung (Annuität bestehend aus Tilgung und Zinsen) beim Bauspardarlehn finanziell überhaupt stemmen kannst. Aber diese Überlegung hätte man schon vor Vertragsabschluss anstellen können (obwohl sich manchmal die persönlichen Verhältnisse ändern).

    Kommentar von schischi ,

    Also, es ist ein Vertrag aber mit zwei Teilen. Hier die Einzelheiten:

    Zwischenfinanzierung/Vorfinanzierung mit Ablösung durch Bausparvertrag. Darlehensbetrag 156.500,-, darauf Zinssatz 4,39%, Zinsrate pro Monat 573,-, Laufzeit 15J3Mo., Bearbeitungskosten 0,5% = 783,-

    Besparung des Bausparvertrags Ansparrate 423,-

    Bauspardarlehen/zukünftiges Bauspardarlehen zur Ablösung des Zwischenkredits/der Vorfinanzierung Bausparsumme 156.500,-, Barspardarlehen 77.123,-, darauf Zinssatz 3,5%, Laufzeit 13J1Mo, Ratenhöhe 626,- Abschlussgebühr 1565,-, Darlehensgebühr 771,23, Kontogebühr 9,20 p.a.

    So, die Frage ist, komme ich da wirklich nach 10 Jahren schon raus? Sind die Gebühren da überhaupt rechtens?

    Viele Grüße

    Kommentar von wfwbinder ,

    Na ja, Du hast da ein festes Gebäude abgeschlossen mit Vorfinanzierung und Ansparvertrag. Der Bausparvertreter müßte einer Deiner Besten Freunde sein, denn er ist der Einzige, für den die Sache Gewinnbringend war.

    Du hast bisher (6 Jahre läuft es ja schon) ca. 30.000,- für Tilgungen in den Bausparvertrag für die Tilgung bezahlt, aber tatsächlich nicht getilgt, denn Du musst noch immer 156.500,- Euro mit Schuldzinsen bedienen. erst in weiteren ca. 5-6 Jahren ist der Sparvertrag auszahlungreif und ab dann wird getilgt.

    Nun noch zur Frage der Zusatzsicherheit. Du hast bereits 30.000,- Bausparguthaben. Also effektiv muss über das Haus nur noch 126.000,- abgesichert werden.

    Ich würde mir von einem Baufinanzierungsmakler (Interhyp, Dr. Klein o. A.) mal ausrechnen lassen, ob es nicht günstiger wäre nun eine Gesamtfinanzierung für den Rest zu machen. Also ZwiFi kündigen, Bausparguthaben kündigen udn nur den Restbetrag als Tilgungsdarlehen. Du zahlst im Moment 423,- + 573,- = 996,- Euro Rate. Fast 12.000,- im Jahr.

    Eine Finanzierung für die 126.000,- könntest Du vermutlich für ca. 3 - 3,5 % bekommen. Das wären ca. 4.200,- Zinsen und fast 8.000,- Anfangstilgung pro Jahr. Eine Tilgungsleistung von 6 %.

    Wäre zumindest mal eine Nachberechnung wert.

    Kommentar von schischi ,

    Wie schon gesagt müsste ich im Falle eines Aufhebens der Verträge über 30.000,- Vorfälligkeit zahlen. Ob sich DAS rechnet? Ich gehe es trotzdem mal an, wobei ich ungern der Bank mal schnell 30.000,- "schenke". Dass die 156.500,- Schuldzinsen so lange stehen wirkt sich positiv auf die Steuer aus, da die Wohnung ja vermietet ist. So wurde mir das alles halt Schmackhaft gemacht. Im Nachhinein schon eigentlich ein heftiger Vertrag....

    Interessant wäre jetzt noch, ob ich da in 4 Jahren herauskomme? Dann würde ich natürlich so lange warten. Ich denke nicht, dass bis dahin der Zinssatz dramatisch ansteigen wird.

    Kommentar von schischi ,

    Ich habe noch ein "Angebot" gefunden, Ablösung des Bauspardarlehens. Das war im April 2014, der Vertrag war knapp 5 Jahre alt. Da hieß es ich solle (wohlgemerkt von dem 156.500,- Kredit!!!) 184.106,- zurückzahlen. Inkl. 27.356,- Vorfälligkeitsentsch. Abziehen könnte man angesparte 23.000,-. Das wären also noch immer 161.000,-. Also, nochmal, ich soll 161.000,- von einem 156.500,- Darlehen zurückzahlen, obwohl ich knapp 5 Jahre lang knapp 1000,- monatlich eingezahlt habe. Hammerhart, oder? Und nochmal die Frage ob ich nach 10 Jahr ohne Vorfälligkeit aus dem Vertrag herauskomme.

  • Welche Möglichkeiten der Bank als Sicherheit bieten?
    Antwort von Franzl0503 ·

    schischi:

    "Doof, dumm, blauäugig". Nichts stimmt.

    Die Vorgehensweise der Bank, eine Gesamtgrundschuld auf beide ETW zu bedingen, war nach der gewünschten Konstelation m. E. korrekt. Ein ETW wurde lastenfrei veräussert. Der Wert der in der Pfandhaft verbleibenden ETW reicht der Bank als Sicherheit nicht aus, deshalb hat die Bank den "ungesicherten Teil" geparkt. Auch nicht zu beanstanden..

    Lösung: Belaste deinen Neubau für die Bank nachrangig mit 34 000 €, oder ist dieses Objekt bereits wertausschöpfend (vor-)belastet? Und suche dir eine Kapitalanlage, die über dem Darleheneszins der Bank liegt.

  • Welche Möglichkeiten der Bank als Sicherheit bieten?
    Antwort von gandalf94305 ·

    Verstehe ich nicht. Warum liegt das Geld überhaupt dort. Du hinterlegst Barmittel als Sicherheit für ein Darlehen? Warum dann nicht einfach die Fehlsumme begleichen und damit der Bank die Argumente nehmen, Dir vor allem aber lästige Zinsen ersparen (bei 2% wären das immerhin 780 EUR im Jahr)?

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    Kommentar von schischi ,

    Ganz einfach. Ich kann bei dem Darlehen keine Sondertilgung tätigen. Ich könnte nur das ganze Darlehen kündigen, dann wären aber Vorfälligkeitsentschädigungen von 36.000,- fällig.