Grundschuld - neue und gute Antworten

  • Eigentumswohnung beleihen?
    Antwort von JoachimWalter ·

    Andi, kaufe doch der Oma die Eigentumswohnung ab und vermiete sie dann günstig an die Oma ( 66 % Regelung - Steuerberater fragen ). Dann kann sie den Verkaufserlös in den ihr noch bleibenden Restlebensjahren verjubeln. Du kannst dann, wenn du Steuern zahlst, die Zinsen für das Darlehen, das du für den Kauf brauchst, in deiner Steuererklärung absetzen und auch noch alle zusätzlich anfallenden Kosten. Als junger Mann mit einem Arbeitsvertrag findest du ohne Probleme eine seriöse Bank, die dir den Kauf finanziert (wieso hast du eine Finanzvermittlung zwischengeschaltet ? ) Die wollen doch nur Geld an dir verdienen und das nicht wenig.

  • Eigentumswohnung beleihen?
    Antwort von Franzl0503 ·

    Andi:

    Ob ein Finanzier gefunden wird und in welcher Höhe die Wohnung beliehen kann ich nicht beurteilen. Rein rechnerisch wären etwa 40 000 € erststellig möglich.

    Als mithaftender Sohn würde ich mir aber folgende Fragen stellen:

    Mutter veräussert die ETW und verfügt über den Erlös anderweitig. Ihr Nachlass besteht überwiegend aus Schulden. 

    ETW wird zwangsversteigert.

    Sohn haftet in beiden Fällen weiterhin mit seinem gesamten Vermögen für Ausfälle der Gläubiger.

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    Kommentar von Andi8790 ,

    Danke für deine Einschätzung. Da die Wohnung einen gewissen Wert hat, denke ich nicht das mein Vater auf den Kosten des Darlehens sitzen bleiben würde. Wie bereits erwähnt, wird er das Darlehen entweder vorzeitig zurück zahlen (Verkauf der ETW), oder das Darlehen weiter bedienen und die Wohnung vermieten. Gruß

  • Eigentumswohnung beleihen?
    Antwort von Snooopy155 ·

    Wenn Deine Oma das Geld auf den Kopf hauen will, dann bleibt in Ihrem Alter nur der Weg, die Wohnung zu verkaufen und irgendwo dann zur Miete wohnen. Sie wird in Ihrem Alter keinen Konsumerkredit in dieser Höhe bekommen.

  • Eigentumswohnung beleihen?
    Antwort von LittleArrow ·

    1. Alternative: Oma zahlt alleine den Kredit von € 40.000 mit € 137 monatlich ab:

    Dazu braucht sie ca. 27,4 Jahre und wäre am Ende 100 Jahre alt. Das widerspricht der heutigen Lebenserwartung einer 82-jährigen Kreditnehmerin und daher wird der Kredit aufgrund der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) abgelehnt werden müssen. Die Oma sollte vielleicht ihre ETW verkaufen und sich von dem Verkaufserlös ein schönes Leben machen. Anschließend kann sie ihrem Sohn auf die Tasche fallen:-(

    2. Alternative: Mitverpflichtung Deines Vaters:

    Dein Vater verdient mit 62 Jahren derzeit € 2.000 Netto/Monat. In einigen Jahren steht ihm nur ein geringerer Rentenbetrag zur Verfügung. Auch für ihn gelten die 27,4 Jahre Kapitaldienstdauer und mit Beachtung seiner Lebenserwartung ist die Ablehnung aus gleichem Grund sicher. Die ETW reicht bei der WIKR nicht als alleinige Sicherheit!

    Im übrigen kommen bei ihm erschwerend die bestehenden Kreditverpflichtungen hinzu. Ich erspare mir und Dir, diese im einzelnen zu bewerten.

    PS: Eine schöne Hausaufgabe für die Finanzmathematik, aber nicht für die momentane Rechtslage;-)


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    Kommentar von Andi8790 ,

    Vielen Dank für deine Antwort. Laut Finanzvermittlung handelt es sich hier um eine sogenannte Umkehrhypothek. Hier können sich Rentner ab 65 Jahren entweder für eine Einmalauszahlung, oder für eine monatliche Rente entscheiden. Es ist mir klar, dass meine Oma in diesem Alter das Darlehen (kein Konsumentenkredit) sicherlich nicht bis zum Ende tilgen kann. Deswegen auch der 2. Darlehensnehmer (Vater). Als Erbe der Wohnung kann er dann entscheiden, ob die Wohnung verkauft und das Darlehen vorzeitig zurück gezahlt wird, oder das Darlehen weiterhin bedient und die Wohnung vermietet wird. Aktuell ist der Antrag in Bearbeitung. Wenn es von vornherein nicht möglich wäre, denke ich nicht das die Bank als Alternative einen 2. Darlehensnehmer vorgeschlagen hätte. Es war sogar wünschenswert, dass der 2. Darlehensnehmer ein direkter Verwandter (Sohn, Enkel) sein sollte. Und was kann der Bank besseres passieren, wenn es sich dabei auch noch um den Alleinerben der Wohnung handelt. Naja, wir warten es ab. Danke nochmal für deine Mühe. 😉

    Kommentar von LittleArrow ,

    Umkehrhypotheken wurden allenfalls mit 50 % beliehen; hier sollen es aber 52 bis 66 % sein. Aber diese Finanzierungsform war gültig, bevor die WIKR in 2016 eingeführt wurde.

    Vielleicht liegt die Euphorie auch am Provisionsinteresse des Vermittlers?

    Kommentar von Andi8790 ,

    Das dachte ich anfangs auch, aber nicht der Vermittler, sondern die Bank hatte den Vorschlag mit dem 2. Darlehensnehmer gemacht. Morgen wissen wir mehr, dann nämlich wird der Antrag erneut geprüft. Danke dir nochmal 👍🏼 

  • Grundschuld Sicherheitentausch nur mit Immobilie möglich?
    Antwort von Sabine1302 ·

    Wieso muss zum Verkauf die Grundschuld gelöscht werden?

    Du kannst mit dem Käufer vereinbaren, dass er die Grundschuld bzw. das Darlehen zu den vorhandenen Konditionen übernimmt. Wenn die Bank zustimmt, was wahrscheinlich ist, wäre das kein Problem.

    Du würdest dann als Verkaufserlös nur den Grundschuld übersteigenden Betrag erhalten.

    Das Urteil,  welches Du hier anführst, greift nicht. Eine gleichwertige Sicherheit wäre eine andere Immobilie.

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    Kommentar von Franzl0503 ,

    Sabine:

    Die von dir genannte Schuldübernahme durch den Käufer wäre eine kostengünstige Alternative, wenn, ja wenn,

    dem Käufer die Konditionen gefallen,

    die Grundschuld ausreicht, um den gesamten Fremdmittelkapitalbedarf zu sichern und der

    Glaubiger zustimmt.

    Nach meiner jahrzehntelangen Erfahrung klappt es in weniger als 1% der Fälle.

  • Grundschuld Sicherheitentausch nur mit Immobilie möglich?
    Antwort von Rat2010 ·

    Aus meiner Sicht und wenn ich es richtig verstanden habe, willst du die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen, ohne der Bank eine entsprechende Immobilie zum Sicherheitentausch anzubieten. Das geht logischerweise nicht.

    Folgende Logik: Hypothekendarlehen sind weil bei denen Pfandbriefe ausgegeben werden anders als andere Darlehen, bei denen die Bank ins Risiko geht. Ganz sicher anders als das Lombarddarlehen, in das du das bestehende Hypothekendarlehen verwandeln willst. Es ist also egal, ob du ein zehnfaches an Aktiendepot als Sicherheit stellst. Es ist ein anderes Darlehen.

    Auf deine Frage also ein eindeutiges JA. Der Sicherheitenaustausch darf nur mit einer anderen Immobilie geschehen. Deine Argumente gehenins leere.

  • Grundschuld Sicherheitentausch nur mit Immobilie möglich?
    Antwort von Franzl0503 ·

    Normen:

    Die Bank hat das Darlehen als Realkredit gewährt, was bedeutet, dass als Sicherheit eine Grundschuld oder Hypothek) auf einer geeigneten (werthaltigen, marktgängigen, inländischen) Immobilie in Betracht kommt.

    Grundsätzlich erfolgt ein Sicherheiten-Austausch über einen Pfand-Objekt-Austausch erfolgen.

    Andere Austauschmöglichkeiten, die es vereinzelt durchaus gibt, setzen Kulanz voraus.

    Hast du die Höhe der verlangten Vorfälligkeitsentschädigung durch einen Experten überprüfen lassen?

    Verlangt dir die Bank auch für die Verrechnung des Rückkaufswerts aus der abgetretenen LV (falls du sie entgegen deiner durchaus berechtigten Ablehnung kündigen würdest), ebenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung?

    Rat: Lass dich von einem Profi beraten. Es lohnt sich.

    Alle 4 Antworten
    Kommentar von normen2222 ,

    Hallo, u. Danke für die vielen Antworten. Laut Urteilen habe ich folgendes gefunden :

    Der Darlehensnehmer kann die Zustimmung der Bank zu einem Sicherheitenaustausch grundsätzlich beanspruchen, wenn die als Ersatz angebotene Sicherheit das Risiko der Bank gleich gut abdeckt wie die bisherige Sicherheit und der Darlehensnehmer in der Lage und willig ist, die mit dem Austausch verbundenen Kosten zu übernehmen (vgl. BGH, Urteil vom 3. Februar 2004, XI ZR 198/02). Die mit dem Austausch verbundenen Kosten können etwa Wertermittlungskosten, Notarkosten oder Grundbuchkosten sein. Das bedeutet, dass der Bank aus dem Austausch weder finanzielle oder rechtliche noch organisatorische Nachteile entstehen dürfen. Folgende Voraussetzungen müssen daher im Einzelnen erfüllt sein: 

    Die Vorfälligkeitsentschädigung ist sogar etwas Höher im gesamten, wegen Bearbeitungs Kosten wie das was ich bis Vertragsende noch bezahlen muss.

    Kommentar von Rat2010 ,

    Nur meint "Sicherheitentausch" nicht von Grundschuld auf Lombard.

    Dein Ärger ist nachvollziehbar. Deine Überlegung führt aber dazu, dass dir die Bank Geld schenkt und warum sollte sie das?

  • Grundschuld Sicherheitentausch nur mit Immobilie möglich?
    Antwort von billy ·

    Unsinn wenn das Kapital vorhanden ist, kann doch die noch ausstehende Grundschuld getilgt werden. 

    Dazu muss man doch nicht ein weiteres Grundstück kaufen. 

    Ich würde bei dieser Bank nur noch das unbedingt erforderliche aufrecht halten / abwickeln, ansonsten alle anderen Geschäftsbeziehungen abbrechen und einen solideren „Finanzpartner“ suchen. 

  • Darf die Bank bei der Löschung einer Grundschuld dem Notar einen Treuhandauftrag erteilen?
    Antwort von Franzl0503 ·

    Giorgiom:

    Die Bank darf im vorliegenden Fall nur dann einen Treuhandauftrag erteilen, wenn sie auch die Notarkosten übernimmt. Ansonsten enspricht es nicht der Verhältnismässigkeit. Im ürbigen hätte sie die Möglichkeit gehabt,  die Kosten der Löschungsbewilligung vorher beim Kostenschuldner anzufordern. Diese Möglichkeit hat sie nicht genutzt.

    Kommentar von giorgiom ,

    Das sehe ich auch so. Wenn ich das jetzt aber anzweifle, blockiert das den ganzen Ablauf und das Objekt soll ja übergeben werden.
    Die Bank hat meinem Notar die Löschungsbewilligung nur unter der Auflage erteilt, dass ein Teil des Kaufbetrages auf das Kreditkonto überwiesen und die Notarrechnung bezahlt wird.

    Mit der Bank abgesprochen war aber, dass die Bank das Geld vom Hauptkonto einzieht, auf dem der Betrag bereits vorliegt. Im Notarvertrag war vereinbart, dass der gesamte Kaufpreis auf das Hauptkonto geht.

    Meines Erachtens wäre damit der gesamte Treuhandauftrag nicht erforderlich gewesen. Die Bank hat meinem Notar aber einen geschickt und der Notar hat das Procedere jetzt gemäß dem Wunsch der Bank geändert ohne vorher noch einmal Rücksprache zu nehmen.

    Der Notar hat nun natürlich eine Rechnung mit Treuhandgebühr erstellt. Gehe ich nun dagegen vor oder weise ihm das Bezahlen der Notarkosten der Bank nicht nach, kann er die Löschungsbewilligung zurückhalten.

    Hast du eine Idee wie ich das lösen kann?

    Kommentar von Franzl0503 ,

    Lösung: Keinesfalls blockieren. An Notar die Gebühr zahlen, damit der Erfolg nicht gefährdet wird, vielmehr alsbald eintritt. Zeitgleich Beschwerde an Bankvorstand;  dabei sachlich bleiben und nicht ausufern.

  • Ist es möglich ein Hypothekendarlehen für Wohneigentum mit Nießbrauchrecht zu bekommen?
    Antwort von Privatier59 ·

    In Ergänzung zu den Ausführungen von Franzl:

    In Schenkungsverträgen ist oftmals eine Rückfallklausel für den Fall vereinbart, daß der Beschenkte ohne Zustimmung des Schenkers das Grundstück mit Grundpfandrechten belastet. Mit anderen Worten: Eine Belastung führt zum Verlust des Eigentums. 

    Schon deshalb wird sich kein Kreditgeber finden, der ein solches Grundstück als Sicherheit akzeptiert.

    Alle 3 Antworten
    Kommentar von Ernstgemeint ,

    Dem ist zum  zum Glück nicht so.

  • Ist es möglich ein Hypothekendarlehen für Wohneigentum mit Nießbrauchrecht zu bekommen?
    Hilfreichste Antwort von Franzl0503 ·

    Ernst:

    Ich sehe keine Möglichkeit, von einem seriösen deutschen Institut ein Darlehen mit Grundschuldsicherung zu erhalten.

    Im übrigen ist/wird das Objekt mit dem Nießbrauch und dem Wohnrecht belastet, es ist  also nicht lastenfrei. Oder tritt die Mutter (stat.Lebenserwartung noch ca. 9 Jahre)  mit ihren Rechten hinter die Grundschuld von 40.000 € zurück? Bist du Bruchteilseigentümner zu 1/3, müßten alle Bruchteile belastet werden.

    Empfehlung: Versuch es bei einem privaten Darlehensgeber.

    Alle 3 Antworten
    Kommentar von LittleArrow ,


    "Bruchteilseigentümer zu 1/3"

    Eher zu 1/2, da Bruder und Fragesteller. Aber die geschilderte Komplexität wegen "nur" € 40.000 bleibt dennoch! 

    Als Bruder hätte ich im übrigen auch etwas gegen eine solche Belastung auf "meinen" Immobilien(anteilen)!