Grundschuld - neue und gute Antworten

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    Grundschuld auf 2 Häusern in einem Grundstück
    Antwort von Franzl0503 Fragant

    Stefan:

    Auf dem Grundstück der Eltern deiner Freundin wurde ein weiteres Haus errichtet. Auf dem Grundstück lastet in Höhe des Baudarlehens eine Grundschuld. Du und deine Freundin möchten nun Eigentümer des von euch konzipierten (zweiten) Hauses werden

    Es bedarf der realen Teilung des Grundstücks. Das Grundstück ist neu zu vermessen, die betreffende Parzelle wird vom Stammgrundstück abgeschrieben und als selbstständiges Grundstück auf einem neu anzulegenden Grundbuchblatt eingetragen. Dieser Vorgang gilt im übrigen auch bei der Einräumung eines Erbbaurechts.

    Oder das Objekt wird in Wohnungseigentum aufgeteilt: Wohnung 1) = Haus 1) = Eltern; Wohnung 2) = Haus 2) = Ihr beide.

    Die Grundschuld der Bank wäre entsprechend der Werts der einzelnen Parzellen aufzuteilen.

    Die Grundstücksteilung als solches bedarf nicht der Zustimmung der Bank, weil nach Teilung aus der Grundschuld eine Gesamtgrundschuld entsteht und sich an der dinglichen Haftung nichts ändert. Die Bank muss aber einer Aufspaltung der Grundschuld zustimmen.

    Empfehlung: Die Bank möge vorweg die Grundschuldbeträge nennen, die nach Grundstücksteilung auf die einzelnen Parzellen entfallen. Falls ihr beide der Bank gegenüber nicht persönlich haftet, wird sie die persönliche Schuldübernahme zur Auflage machen.

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    Grundschuld auf 2 Häusern in einem Grundstück
    Antwort von wfwbinder Fragant
    1. Es ist logisch, dass die Bank das will, die ist zur Zeit perfekt besichert.

    2. Man könnte mit der Bank sprechen, die Besicherung auf dem anderen Haus zu begrenzen.

    3. Ist das Grundstück schon geteilt? soll es geteilt werden? Oder soll Euer (das von Euch bewohnte Haus) mit einem Erbbaurecht verbunden werden?

    4. "Freundin." Wie werden die Eigentumsverhältnisse an Eurem Haus sein?

    5. In dem ganzen Fall liegen Tretminen noch für andere Punkte, als nur bezüglich der Grundschulden. Ich denke da an hier schon mehrfach gestellte Fragen wie: "Ich habe 10 Jahre lang zinsen udn Tilgung für unser Haus gezahlt, nun Trennung, das Haus gehört angeblich nur meiner EX," oder "Wie kriege ich meinen Ex aus dem Kreditvertrag, die Bank will mich allein als Kreditnehmerin nciht akzeptieren," oder vor 10 Jahren musste mein Ex bei der Überragung der Grundstückhälfte von meinen Eltern auf ihn Schenkungssteuer zahlen udn nun muss ich nochmal Grunderwerbsteuer zahlen." usw. usw.

    6. Denkt dran, die Übertragung auf Deine Freundin kostet keinen Cent Steuern (solange das Haus nicht mehr als 400.000,- Wert ist), aber auf Dich kostet es zumindest Grunderwerbsteuer.

    Kommentar von EnnoBecker EnnoBecker Fragant
    solange das Haus nicht mehr als 400.000,- Wert ist

    Wir sind bei mehr als 400'. Vorausgesetzt, es gab keine relevanten Vorschenkungen

    1. Das Haus gehört offenbar beiden Eltern. Jeder Elternteil kann 400' verschenken. Da sind wir schon bei 800'.
    2. Offenbar soll ein Teil (die Hälfte?) des Hauses an den Fragesteller selbst verschenkt werden, was wegen der Schenkungsteuer eine blöde Idee ist.

    Außerdem ist das Haus auch noch belastet. Sofern die Schulden mit übernommen werden, haben wir eine gemischte Schenkung. Das Haus kann also bestenfalls gern mehr als eine Million wert sein.

    aber auf Dich kostet es zumindest Grunderwerbsteuer.

    Beim Verkauf oder bei der gemischten Schenkung, ja.

    Kommentar von wfwbinder wfwbinder Fragant

    vollkommen richtig, wir haben mal wieder keine kompletten Informationen. Daher auch meine Warnungen in alle Richtungen.

    Nur kennen wir auch die Planungen im persönlichen Bereich einfach nicht, wodurch die Grundlage für einen wirklich guten Rat fehlt.

    Kommentar von EnnoBecker EnnoBecker Fragant

    Eben.

    Wenn man hier ALLE möglichen Varianten beschreiben wollte, könnte man daraus auch gleich ein Lehrbuch machen.

    Und dem Fragesteller ist dabei auch nicht geholfen.

    Kann man nur nachhaken.

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    Grundstücksübertragung an Bruder trotz Grundschuldeintragung
    Antwort von Franzl0503 Fragant

    hk8501

    Zur Besicherung der aufzunehmenden Baudarlehen für die Finanzierung des von dir geplanten Neubaus bedarf es zunächst der Lastenfreistellung des Baugrundstücks, das dir dein Bruder geschenkt hat. Es gibt m. E. drei Möglichkeiten:

    1) Dein Bruder stellt der Bank eine geeignete andere Immobilie als Ersatzsicherheit zur Verfügung. Nach durchgeführtem Pfandobjektaustausch erteilt sie die Löschungsbewilligung für dein Objekt. 2) Du nimmst von der selben Bank das Baudarlehn auf und sie geht mit der neuen Grundschuld an die zweite Rangstelle. Dein Bruder bedient den Kapitaldienst weiter, er haftet auch nach der Eigentumsumschreibung weiterhin persönlich. 3) Die wahrscheinlichste Lösung: Die Bank ist, von wem auch immer, voll zu befriedigten und erteilt nach Vollbefriedigung die Löschungsbewilligung.

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    Grundstücksübertragung an Bruder trotz Grundschuldeintragung
    Antwort von blackleather Fragant

    Jetzt ist die Frage, wie kann dieses Grundstück an mich übertragen werden

    Durch Kauf oder Schenkung, wie bei jedem Grundstück.

    wie kann ich da relativ kurzfristig drauf bauen

    Indem du dir als erstes die Baugenehmigung besorgst. Und dann überlegst, ob du es selber machen kannst oder Handwerker engagieren musst.

    Die Grundschuld müsste ja gelöscht ... werden

    Wieso? Warum sollte die Grundschuld nicht auf deinem Grundstück eingetragen bleiben können? Der Bank ist es doch wurst, wem das Grundstück gehört, auf dem sie eingetragen ist. Hauptsache, sie ist überhaupt eingetragen, damit der Kredit besichert ist.

    Kredit irgendwie weiter bedient werden (von ihm).

    Und wo soll da ein Problem sein?

    Zusätzlich stellt sich die Frage, wie das ganze dann noch so günstig wie möglich übertragen werden kann (Steuern, etc.)

    Lass dir die steuerliche Lösung von einem Steuerberater ausrechnen und das "etc" von einem Notar.

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    Grundstücksübertragung an Bruder trotz Grundschuldeintragung
    RatgeberHelden Antwort von wfwbinder Fragant

    Dieser Sachverhalt bietet einen Strauß an Punkten, die bedacht werden müssen.

    1. Die Bank wird die Grundschuld nicht löschen, bevor der Kredit getilgt ist.

    2. Warum schenkt Dein Bruder Dir ein Grundstück, was er sogar auf Kredit kaufen mußte? Ausgleich von Erbansprüchen?

    3. Die Übertragung ist kein Problem, weil zwischen Euch keine Grunderwerbsteuer anfällt, für den Fall der Einstufung als gemischte Schenkung. Bei der Schenkungssteuer gibt es einen Freibetrag von 20.000,- Euro.

    Es fehlen noch Angaben:

    Warum wird übertragen? Da können Punkte für die Berechnung der Werte liegen.

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    Grundstücksübertragung an Bruder trotz Grundschuldeintragung
    Antwort von billy Fragant

    „ Die Grundschuld müsste ja gelöscht und der Kredit irgendwie weiter bedient werden (von ihm). „ Das wird so nicht funktionieren, umgedreht wird ein Schuh draus. Soll heißen erst muss der Kredit getilgt sein erst dann gibt es eine Löschungsbewilligung der Bank. Lasst Euch von einem Notar beraten.

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    Löschungsbewilligung
    Antwort von HilfeHilfe Fragant

    Frag deine neue Bank ob Sie die Kosten der löschung und neueintragung trägt. Manche Banken machen es.

    Ansonsten Grundschuldabtretung. Wenn das nicht wirkt. Löschen + Neu eintragen. Ich gehe davon aus das du bei der Umfinanzierung eh genug Zinsen gespart hast, Freu dich

    Kommentar von furban furban

    Danke für die Antwort. Das eine Bank mal was bezahlt, was sie nicht bezahlen muss habe ich noch nicht erlebt. Ich kenne das nur das die Bank bestellt und der Kunde zahlt..... Für mich bräuchte es gar keine Grundbucheinträge. Das will nur die Bank aber ich muss es bezahlen. Schon komisch.

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    Löschungsbewilligung
    Antwort von Franzl0503 Fragant

    Frank:

    Es kann dir doch nicht egal sein, was im Grundbuch steht.

    Empfehlung:

    Bereinige das Grundbuch, in dem du den nicht mehr valutierten Teil löschen lässt. Die Gründe habe ich in diesem Forum mehrfach beschrieben. Hättest du den löschungsfähigen Betrag genannt, würde ich dir die Kosten nennen.

    Was dir die Bank erzählt in Unsinn. Denn sie kann sich ja anstatt der vollen Grundschuld "nur" einen erstrangigen Teil in Höhe des von ihr gewährten Darlehens abtreten lassen.

    Kommentar von wfwbinder wfwbinder Fragant

    DH so ist es.

    Kommentar von furban furban

    Danke für die Antwort.

    Es geht hier um Minibeträge das es nur eine kleine Wohnung ist. Restschuld 35.000 zu löschende Summe im Grundbuch 10.000 Zitat: "Es kann dir doch nicht egal sein, was im Grundbuch steht." Genau so ist es und somit würde es mich Ärgern auch nur 10€ für irgendeine sinnfreie Löschung auszugeben. Wenn mal alles bezahlt ist, denke ich das es Sinn macht das Grundbuch zu bereinigen. Da ich aber seit 1994 alle 5 Jahre Umschulde und damit immer seht gut gefahren bin, möchte ich nun jetzt nicht plötzlich dann jedes mal Geld bezahlen weil mal wieder 2000€ im Grundbuch gelöscht werden. Aber ok. So langsam war das wahrscheinlich dann ohnehin die letzte Umschuldung.